ซื้อทรัพย์ประมูลแล้วลูกหนี้ไม่ออก ขับไล่ทำอย่างไร

ถ้าคุณประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดีและจดทะเบียนโอนเรียบร้อย แต่ลูกหนี้หรือบริวารยังไม่ยอมออก คุณไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ คู่มือของกรมบังคับคดีให้ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อให้ศาลออกหมายบังคับคดีและตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีไปขับไล่ เพราะลูกหนี้และบริวารถือเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาอยู่แล้ว

การได้กรรมสิทธิ์กับการได้เข้าอยู่เป็นคนละเรื่อง คนที่ซื้อทรัพย์มาลงทุนหรืออยู่เองควรรู้ล่วงหน้า หน้านี้สรุปจากคู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี หน้า 42, 58 และ 59 ตัวอักษรบางส่วนของต้นฉบับเพี้ยนจากการสแกน จึงเรียบเรียงตามความหมาย และบางส่วน เช่น จำนวนวันของกำหนดเวลาต่างๆ ไม่มีในหน้าที่เปิดอ่าน ซึ่งจะระบุไว้ตรงจุด ขั้นตอนก่อนหน้านี้ คือการประมูลและชำระเงิน อ่านได้ที่ ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ขั้นตอน

ทำไมโอนแล้วยังเข้าอยู่ไม่ได้

คู่มือหน้า 59 บอกชัดว่า แม้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้ออาจเข้าครอบครองไม่ได้ ถ้าลูกหนี้หรือบริวารยังอยู่อาศัยหรือไม่ยอมออกจากทรัพย์ หน้า 58 เสริมว่าผู้ที่เกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดต้องยอมผูกพันตนเมื่อมีเหตุตามกฎหมาย เช่น การร้องขัดทรัพย์ การงดการบังคับคดี การคัดค้านคำสั่งเจ้าพนักงาน และการอุทธรณ์ที่ทำให้การบังคับคดีล่าช้า และผู้เกี่ยวข้องจะเรียกร้องจากเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ จึงเป็นเหตุผลที่คนซื้อประมูลต้องเผื่อเวลาและเงินสำรองไว้

คนที่กู้ซื้อต้องผ่อนทุกเดือนตั้งแต่วันโอน แม้ยังเข้าอยู่ไม่ได้ ควรรวมเรื่องนี้ในการคำนวณวงเงินกู้ ดูแนวคิดที่ เงินเดือนเท่าไรถึงกู้บ้านผ่าน

ขั้นตอนตามคู่มือ

หน้า 59 ให้ผู้ซื้อยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อให้ออกหมายบังคับคดีและตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีไปขับไล่ ส่วนวิธีดำเนินการขับไล่ที่คู่มือหน้า 42 อธิบายไว้ในหัวข้อการขับไล่หรือรื้อถอน มีลำดับดังนี้

1. เจ้าหนี้ (ในที่นี้คือผู้ที่ขอบังคับ) พาเจ้าพนักงานบังคับคดีไปปิดประกาศที่ทรัพย์
2. ถ้าไม่มีผู้อยู่อาศัยและไม่มีทรัพย์สินอื่น เจ้าพนักงานส่งมอบทรัพย์ให้
3. ถ้าไม่มีผู้อยู่อาศัยแต่มีทรัพย์สินอื่นอยู่ เจ้าพนักงานจัดทำบัญชีรวบรวมทรัพย์สินไว้ แล้วแจ้งให้ลูกหนี้มารับคืนภายในกำหนดเวลา
4. ถ้าลูกหนี้ไม่มารับตามกำหนด เจ้าพนักงานรายงานศาลขออนุญาตขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้น และเก็บเงินไว้ให้ลูกหนี้ต่อไป

กรณีที่ลูกหนี้และบริวารยังอยู่ในทรัพย์ คู่มือหน้า 42 ระบุว่าเจ้าหนี้ต้องพาเจ้าพนักงานไปปิดประกาศแจ้งให้ทราบ ข้อความในหน้านั้นขาดตอนตรงนี้ จึงไม่ทราบขั้นต่อไปจากหน้าที่เปิดอ่าน ให้ถามสำนักงานบังคับคดีที่ดูแลทรัพย์ว่าหลังปิดประกาศมีกำหนดกี่วัน และเมื่อไรขอกำลังเจ้าหน้าที่ได้

ตัวอย่างสมมติ แผนเวลาและเงินสำรอง

คุณสุรีย์ซื้อบ้านประมูลในเดือนมีนาคม จดทะเบียนโอนในเดือนพฤษภาคม แต่ผู้อยู่เดิมยังไม่ออก สมมติว่าคุณมีภาระผ่อนธนาคารเดือนละ 12,000 บาท หากต้องรอเรื่องขับไล่อีก 6 เดือน ค่าผ่อนที่จ่ายโดยยังเข้าอยู่ไม่ได้รวม 72,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นสมมติเพื่อให้เห็นวิธีวางงบ ไม่ใช่ระยะเวลามาตรฐานของกรมบังคับคดี ระยะเวลาจริงขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละคดี

รายการ	วิธีคิด
ค่าผ่อนต่อเดือน	12,000 บาท
เวลาที่เผื่อรอ	6 เดือน (สมมติ)
งบสำรองขั้นต่ำ	12,000 x 6 = 72,000 บาท
ค่าใช้จ่ายขับไล่ ค่าฝากเก็บทรัพย์	ถามสำนักงานบังคับคดีก่อนยื่นคำขอ

ของที่ยังอยู่ในบ้านทำอย่างไร

ผู้ซื้อไม่ควรทิ้งหรือขายของที่อยู่ในบ้านเอง คู่มือให้เจ้าพนักงานเป็นผู้จัดทำบัญชีและแจ้งลูกหนี้ ถ้าลูกหนี้ไม่มารับ เจ้าพนักงานรายงานศาลขอขายทอดตลาด และเก็บเงินไว้ให้ลูกหนี้ ตามคู่มือ เงินที่ได้จากการขายของถูกเก็บไว้ให้ลูกหนี้

ถ้าคุณอยู่ฝั่งลูกหนี้ ควรอ่านเรื่องสิทธิของตัวเองที่ ถูกฟ้องหนี้ทำยังไง และแนวทางหาเงินปิดหนี้ที่ ขายทรัพย์สินปิดหนี้

ก่อนประมูล ถามอะไรได้บ้าง

• ทรัพย์มีผู้อยู่อาศัยหรือไม่ และเป็นลูกหนี้เองหรือผู้เช่า
• ในประกาศขายระบุเรื่องการส่งมอบทรัพย์ไว้อย่างไร
• ค่าธรรมเนียม ภาษี และ VAT ใครรับผิดชอบตามประกาศ
• มีคำร้องค้างอยู่ในศาลหรือไม่ เช่น ร้องขัดทรัพย์ หรือขอให้งดการบังคับคดี

เช็กลิสต์ผู้ซื้อหลังโอน

• เก็บสำเนาใบเสร็จชำระราคา สัญญาซื้อขาย และโฉนดฉบับที่จดทะเบียนแล้ว
• ไปสำนักงานบังคับคดีที่ดูแลทรัพย์เพื่อสอบถามวิธียื่นคำขอ
• ยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อให้ออกหมายบังคับคดี
• เตรียมไปปิดประกาศพร้อมเจ้าพนักงานบังคับคดี
• สำรองเงินค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายระหว่างรอ

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ตรวจขั้นตอนและกำหนดเวลาล่าสุดกับกรมบังคับคดีหรือสำนักงานบังคับคดีที่ดูแลคดี และปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญทางการเงินก่อนตัดสินใจซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด