กู้บ้านเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะผ่าน คิดจากราคาบ้านย้อนกลับ

คำถามว่ากู้บ้านเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะผ่าน ไม่มีตัวเลขตายตัว เพราะธนาคารไม่ได้ดูเงินเดือนอย่างเดียว แต่ดูว่าหลังหักหนี้ที่มีอยู่แล้ว รายได้ของคุณเหลือพอจ่ายค่างวดบ้านหรือไม่ ข่าวดีคือวิธีคิดคร่าว ๆ ทำเองได้ในไม่กี่บรรทัด แล้วคุณจะรู้ก่อนเดินเข้าธนาคารว่าบ้านราคาเท่าไรอยู่ในระยะที่เอื้อมถึง

เกณฑ์ 1 ใน 3 ที่ใช้คิดย้อนกลับ

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แนะนำว่าภาระผ่อนหนี้ทุกก้อนต่อเดือนไม่ควรเกินราว 1 ใน 3 ของรายได้ ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งตั้งสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของตัวเอง บางแห่งยืดหยุ่นกว่านี้สำหรับรายได้สูง แต่ตัวเลข 1 ใน 3 เป็นจุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยสำหรับวางแผน

สูตรคิดย้อนกลับมีสามขั้น

1. หาค่างวดบ้านที่ต้องจ่าย จากยอดกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะผ่อน
2. บวกค่างวดหนี้อื่นที่มีอยู่ เช่น รถ บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล
3. คูณผลรวมด้วย 3 ได้รายได้ต่อเดือนขั้นต่ำโดยประมาณ

ค่างวดต่อเงินกู้ 1 ล้านบาท ที่อัตราดอกเบี้ยและระยะผ่อนต่างกัน คิดแบบลดต้นลดดอก

ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่อปี (สมมติ)	ผ่อน 20 ปี	ผ่อน 25 ปี	ผ่อน 30 ปี
5%	ราว 6,600 บาท	ราว 5,850 บาท	ราว 5,370 บาท
6%	ราว 7,160 บาท	ราว 6,440 บาท	ราว 6,000 บาท
7%	ราว 7,750 บาท	ราว 7,070 บาท	ราว 6,650 บาท

ธนาคารหลายแห่งไม่ได้ใช้ดอกเบี้ยโปรโมชันปีแรกในการคิดความสามารถผ่อน แต่ใช้อัตราที่สูงกว่าเพื่อเผื่อดอกเบี้ยลอยตัวขึ้นในอนาคต ตารางในเนื้อหานี้จึงใช้ 6% เป็นตัวเลขกลาง วิธีคำนวณค่างวดแบบละเอียดอยู่ใน คำนวณค่างวดบ้าน

ตารางรายได้ขั้นต่ำตามราคาบ้าน

ตัวอย่างสมมติ ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ผ่อน 30 ปี ไม่มีหนี้อื่น และกู้ได้เต็มราคาบ้าน

ยอดกู้	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ	รายได้ขั้นต่ำโดยประมาณ (ค่างวด × 3)
1,000,000	6,000	18,000
1,500,000	9,000	27,000
2,000,000	12,000	36,000
3,000,000	18,000	54,000
4,000,000	24,000	72,000
5,000,000	30,000	90,000

ถ้าคุณวางเงินดาวน์ 10% ยอดกู้จะลดลง 10% และรายได้ที่ต้องใช้ลดลงตามสัดส่วน เช่น บ้าน 3 ล้านบาท ดาวน์ 300,000 บาท กู้ 2.7 ล้านบาท ค่างวดราว 16,200 บาท รายได้ขั้นต่ำราว 48,600 บาท ดูวิธีคิดเงินดาวน์และเกณฑ์ LTV ได้ที่ ดาวน์บ้าน กี่เปอร์เซ็นต์

หนี้เดิมกินวงเงินมากกว่าที่คิด

หนี้ทุกก้อนที่มีค่างวดถูกหักออกจากเพดาน 1 ใน 3 ก่อน ส่วนที่เหลือจึงใช้ผ่อนบ้านได้ ผลคือหนี้เล็ก ๆ หลายก้อนลดวงเงินบ้านได้หลักล้าน

ตัวอย่างสมมติ เงินเดือน 36,000 บาท เพดานค่างวดรวม 12,000 บาท ที่ 6% ผ่อน 30 ปี

ภาระหนี้เดิมต่อเดือน	เหลือสำหรับค่างวดบ้าน	วงเงินกู้บ้านโดยประมาณ
ไม่มี	12,000	2,000,000
ผ่อนโทรศัพท์ 1,500	10,500	1,750,000
ผ่อนรถ 6,000	6,000	1,000,000
ผ่อนรถ 6,000 และบัตรเครดิต 3,000	3,000	500,000

ค่างวดรถ 6,000 บาทลดวงเงินกู้บ้านไป 1 ล้านบาท เพราะทุก 6,000 บาทของค่างวดเทียบเท่าเงินกู้บ้าน 1 ล้านบาทที่อัตรานี้ ถ้ามีแผนซื้อบ้านในหนึ่งถึงสองปี การชะลอซื้อรถคันใหม่หรือปิดหนี้บัตรก่อนจึงช่วยได้มากที่สุด

อายุกำหนดระยะผ่อน และระยะผ่อนกำหนดค่างวด

ธนาคารจำกัดอายุผู้กู้รวมกับระยะผ่อน ตัวอย่างโครงการสินเชื่อบ้าน S-em ปี 2569 ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กำหนดระยะกู้ 3 ถึง 40 ปี และอายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ธนาคารพาณิชย์ใช้เพดานอายุใกล้เคียงกัน

ระยะผ่อนที่สั้นลงทำให้ค่างวดต่อล้านสูงขึ้น รายได้ที่ต้องใช้จึงสูงขึ้นตามอายุ

อายุตอนยื่นกู้	ระยะผ่อนสูงสุดตามเพดาน 70 ปี	ค่างวดต่อ 1 ล้าน ที่ 6%	รายได้ขั้นต่ำสำหรับกู้ 2 ล้านบาท
30 ปี	30 ปี (หรือ 40 ปีถ้าธนาคารให้)	ราว 6,000	ราว 36,000
40 ปี	30 ปี	ราว 6,000	ราว 36,000
45 ปี	25 ปี	ราว 6,440	ราว 38,600
50 ปี	20 ปี	ราว 7,160	ราว 43,000
55 ปี	15 ปี	ราว 8,440	ราว 50,600

คนอายุ 50 ขึ้นไปที่อยากได้ค่างวดต่ำลง ทางที่ใช้กันคือกู้ร่วมกับลูกที่อายุน้อยกว่า ธนาคารบางแห่งคิดระยะผ่อนจากอายุของผู้กู้ร่วมที่อายุน้อยที่สุด เรื่องนี้มีข้อผูกพันที่ต้องคิดให้ดี อ่านต่อได้ที่ กู้ร่วม คืออะไร

รายได้แบบไหนที่ธนาคารนับ

สองคนที่ได้เงินเท่ากันต่อเดือน อาจได้วงเงินไม่เท่ากัน เพราะธนาคารให้น้ำหนักกับรายได้แต่ละประเภทต่างกัน

ประเภทรายได้	หลักฐานที่ใช้	วิธีที่ธนาคารมักนับ
เงินเดือนประจำ	หนังสือรับรองเงินเดือน สลิป รายการเดินบัญชี	นับเต็มจำนวน
ค่าล่วงเวลาและคอมมิชชัน	สลิปย้อนหลังหลายเดือน	นับบางส่วน หรือเฉลี่ยย้อนหลัง
รายได้ธุรกิจส่วนตัว	รายการเดินบัญชี 6 ถึง 12 เดือน หลักฐานภาษี	นับจากเงินเข้าเฉลี่ย หักส่วนที่เป็นต้นทุน
ค่าเช่าที่ได้รับ	สัญญาเช่า และรายการเงินเข้า	นับบางส่วน
รายได้เสริมที่ไม่มีหลักฐาน	ไม่มี	ไม่นับ

สำหรับคนทำธุรกิจส่วนตัว ธปท. ระบุว่าใช้รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน ส่วนโครงการ S-em ของ ธอส. ขอ 12 เดือน พร้อมหลักฐานการเสียภาษี รายได้ที่ไม่ผ่านบัญชีและไม่ได้ยื่นภาษีแทบไม่ช่วยในการพิจารณา เอกสารครบชุดแยกตามอาชีพอยู่ที่ กู้บ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

มาตรการ LTV ช่วยเรื่องดาวน์ ไม่ได้ช่วยเรื่องรายได้

ธปท. ประกาศต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับสัญญาที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้กู้ได้ถึง 100% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก

มาตรการนี้ลดเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม แต่ถ้ากู้มากขึ้น ค่างวดก็สูงขึ้น และรายได้ที่ต้องใช้ผ่านเกณฑ์ภาระหนี้ก็สูงขึ้นตาม ธนาคารยังพิจารณาความสามารถผ่อนตามปกติ LTV สูงสุดจึงเป็นเพดานที่ธนาคารให้ได้ ไม่ได้รับประกันว่าคุณจะได้เต็มเพดาน

ผ่านเกณฑ์ธนาคารแล้ว ยังต้องเหลือเงินพออยู่จริง

เกณฑ์ 1 ใน 3 บอกว่าธนาคารยอมให้กู้หรือไม่ แต่ไม่ได้บอกว่าชีวิตหลังย้ายเข้าบ้านจะสบายแค่ไหน ธปท. ระบุค่าใช้จ่ายที่มากับการมีบ้านไว้หลายรายการ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าสำรวจและประเมินราคา ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมแซม และค่าส่วนกลาง ซึ่งไม่ได้อยู่ในค่างวด

ตัวอย่างสมมติ เงินเดือน 36,000 บาท ค่างวดบ้าน 12,000 บาท พอดีเพดาน แบ่งรายจ่ายต่อเดือนแบบนี้

รายการ	ต่อเดือนโดยประมาณ
ค่างวดบ้าน	12,000
ประกันสังคมและภาษีหัก ณ ที่จ่าย	1,500
ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน	800
ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต	2,500
อาหารและของใช้	9,000
เดินทาง	4,000
เบี้ยประกันอัคคีภัยเฉลี่ยรายเดือน	200
เงินกันไว้ซ่อมบ้าน	1,000
เหลือเก็บ	ราว 5,000

ถ้าเหลือเก็บต่ำกว่าราว 10% ของรายได้ เดือนที่มีค่าใช้จ่ายไม่คาดคิด เช่น หลังคารั่วหรือรถเสีย คุณจะต้องพึ่งบัตรเครดิต และเริ่มมีหนี้ก้อนใหม่ ทางที่ปลอดภัยกว่าคือตั้งเป้าค่างวดบ้านไว้ต่ำกว่าเพดานธนาคารราว 10 ถึง 20% เช่น เงินเดือน 36,000 บาท ตั้งค่างวดไว้ราว 10,000 บาท แทน 12,000 บาท

ธปท. ยังเตือนว่าดอกเบี้ยบ้านส่วนใหญ่ต่ำเฉพาะช่วงปีแรก ๆ แล้วปรับเป็นอัตราลอยตัวอ้างอิง MRR หรือ MLR ค่างวดจริงในปีที่ 4 ขึ้นไปจึงสูงกว่าปีแรกได้ การเผื่อส่วนต่างไว้ตั้งแต่วันนี้ช่วยให้ไม่ต้องรีไฟแนนซ์แบบรีบร้อน

ถ้ารายได้ยังไม่ถึง ทางเลือกมีอะไรบ้าง

1. เลือกบ้านราคาต่ำลงหรือวางดาวน์มากขึ้น วิธีตรงที่สุดในการลดค่างวด
2. ปิดหนี้ก้อนเล็กที่มีค่างวดสูงเทียบกับยอดคงค้าง เช่น หนี้ผ่อนสินค้าที่เหลือไม่กี่งวด
3. เพิ่มผู้กู้ร่วมที่มีรายได้และภาระหนี้ต่ำ
4. ขยายระยะผ่อนถ้าอายุยังเอื้อ จาก 25 เป็น 30 ปี ค่างวดต่อล้านที่ 6% ลดราว 440 บาท
5. ทำรายได้ให้มีหลักฐาน เช่น ให้รายได้เสริมเข้าบัญชีเดียวกันทุกเดือน และยื่นภาษีให้ตรงกับรายได้จริง

แผนเตรียมตัวแบบรายเดือนก่อนยื่นอยู่ใน วิธีเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน

ตัวอย่างสมมติ คำนวณครบทุกขั้น

คุณอายุ 35 ปี เงินเดือน 45,000 บาท ผ่อนรถเดือนละ 7,000 บาท อยากซื้อทาวน์เฮาส์ราคา 3 ล้านบาท ดาวน์ 10%

1. ยอดกู้ 3,000,000 − 300,000 = 2,700,000 บาท
2. ระยะผ่อน 30 ปี (อายุ 35 + 30 = 65 ไม่เกินเพดาน 70)
3. ค่างวดบ้านที่ 6% ราว 2.7 × 6,000 = 16,200 บาท
4. ภาระรวม 16,200 + 7,000 = 23,200 บาท
5. เพดาน 1 ใน 3 ของรายได้ คือ 15,000 บาท ภาระรวมเกินไป 8,200 บาท

ถ้าปิดหนี้รถก่อน ภาระรวมเหลือ 16,200 บาท ยังเกินเพดานราว 1,200 บาท ทางที่เหลือคือหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้ราว 4,000 บาทขึ้นไปและไม่มีหนี้ หรือเลือกบ้านราคาราว 2.75 ล้านบาท ซึ่งกู้ราว 2.5 ล้านบาท ค่างวดราว 15,000 บาท พอดีเพดาน ผลลัพธ์นี้คือตัวเลขที่ควรนำไปคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ ก่อนจองบ้านและวางมัดจำ