คำนวณผ่อนบ้านเอง สูตร ตารางค่างวด และตัวอย่างบ้าน 2 ล้านบาท

บ้านวงเงิน 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 20 ปี ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 14,300 บาทต่อเดือน และตลอดสัญญาจะจ่ายดอกเบี้ยรวมราว 1,440,000 บาท ตัวเลขนี้คำนวณเองได้โดยไม่ต้องรอเจ้าหน้าที่ธนาคาร ใช้แค่สามค่า คือวงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ยต่อปี และจำนวนเดือนที่ผ่อน

การคำนวณเองมีประโยชน์ตอนที่ยังไม่ได้ยื่นกู้ เพราะช่วยให้รู้ก่อนว่าบ้านราคาเท่าไรจึงไม่ทำให้เดือนของคุณตึง และช่วยตรวจใบเสนอของธนาคารว่าตัวเลขสมเหตุสมผลไหม

สูตรค่างวดที่เครื่องคิดเลขทุกตัวใช้

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ใช้การผ่อนค่างวดคงที่ สูตรเขียนได้ดังนี้

ค่างวด = วงเงิน × i ÷ (1 − (1 + i) ยกกำลังลบ n)

โดย i คืออัตราดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราต่อปีหารด้วย 12 แล้วเป็นทศนิยม เช่น 6% ต่อปี คือ 0.005 ต่อเดือน) และ n คือจำนวนเดือนที่ผ่อนทั้งหมด

คนที่ไม่ชอบสูตร ใช้ฟังก์ชันสำเร็จรูปได้เลย

เครื่องมือ	วิธีใส่
Excel หรือ Google Sheets	=PMT(อัตราต่อปี/12, จำนวนปี12, -วงเงิน) ตัวอย่าง =PMT(0.06/12, 2012, -2000000)
เครื่องคิดเลขของธนาคาร	กรอกวงเงิน ดอกเบี้ย ปีที่ผ่อน ผลอาจต่างเล็กน้อยตามวิธีปัดเศษ
กระดาษและเครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์	ใช้สูตรข้างบน

ตารางค่างวดต่อวงเงิน 1,000,000 บาท

ตารางนี้ช่วยประมาณค่างวดโดยไม่ต้องคำนวณใหม่ทุกครั้ง ถ้าวงเงินของคุณ 3,000,000 บาท ให้คูณตัวเลขในตารางด้วย 3

ดอกเบี้ยต่อปี	10 ปี	15 ปี	20 ปี	25 ปี	30 ปี
4%	10,125	7,397	6,060	5,278	4,774
5%	10,607	7,908	6,600	5,846	5,368
6%	11,102	8,439	7,164	6,443	5,996
7%	11,611	8,988	7,753	7,068	6,653

ค่างวดเป็นบาทต่อเดือน ปัดเป็นหลักหน่วย คำนวณจากอัตราคงที่ตลอดสัญญา ถ้าสัญญาของคุณมีอัตราช่วงโปรโมชัน ค่างวดจริงในช่วงแรกจะต่ำกว่านี้ ดูวิธีเทียบข้อเสนอแบบหลายช่วงอัตราที่ ดอกเบี้ยบ้านเปรียบเทียบธนาคาร

ค่างวดช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรก คำนวณทีละปี

ใบเสนอสินเชื่อบ้านส่วนมากไม่ได้ให้อัตราเดียวตลอดสัญญา แต่เป็นขั้นบันได เช่น ปีที่ 1 อัตราหนึ่ง ปีที่ 2 อีกอัตรา ปีที่ 3 อีกอัตรา จากนั้นเป็นอัตราลอยตัวอ้างอิง MRR ลบส่วนลด วิธีคำนวณเองให้ใกล้ของจริงคือคิดเป็นช่วง ๆ ทุกครั้งที่อัตราเปลี่ยน ให้เอายอดหนี้คงเหลือ ณ วันนั้นกับจำนวนเดือนที่เหลือมาเข้าสูตรใหม่

ตัวอย่างสมมติ วงเงิน 2,000,000 บาท ผ่อน 240 เดือน อัตราปีที่ 1 เท่ากับ 3% ปีที่ 2 เท่ากับ 4% ปีที่ 3 เท่ากับ 5% และตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปสมมติว่าอยู่ที่ 6.5%

ช่วง	อัตราต่อปี	ค่างวดโดยประมาณ	ยอดหนี้เมื่อจบช่วง
ปีที่ 1 (240 เดือนที่เหลือ)	3%	11,092 บาท	ประมาณ 1,925,900 บาท
ปีที่ 2 (228 เดือนที่เหลือ)	4%	12,073 บาท	ประมาณ 1,856,800 บาท
ปีที่ 3 (216 เดือนที่เหลือ)	5%	13,054 บาท	ประมาณ 1,791,500 บาท
ปีที่ 4 ถึงปีที่ 20 (204 เดือน)	6.5%	14,531 บาท	0

ตัวเลขที่ต้องจำจากตารางนี้คือค่างวดแถวสุดท้าย ไม่ใช่แถวแรก ค่างวดปีแรกเพียง 11,092 บาทดูเบามือ แต่ตั้งแต่ปีที่ 4 จะกระโดดขึ้นราว 3,400 บาทต่อเดือน และต้องจ่ายระดับนั้นไปอีก 17 ปี ถ้าคุณวางงบโดยยึดค่างวดช่วงโปรโมชัน ปีที่ 4 คือจุดที่หลายครัวเรือนเริ่มติดขัด

ในทางปฏิบัติ ธนาคารหลายแห่งไม่ได้ปรับค่างวดทุกปีตามอัตรา แต่กำหนดค่างวดคงที่ไว้ค่าหนึ่งแล้วให้ส่วนต่างไปลดเงินต้นมากขึ้นหรือน้อยลงแทน ถ้าสัญญาของคุณเป็นแบบนั้น ระยะเวลาผ่อนจริงจะยืดหรือหดได้ ให้ถามเจ้าหน้าที่ตรง ๆ ว่า "ค่างวดที่เรียกเก็บจะเปลี่ยนเมื่อไร และถ้าดอกเบี้ยขึ้น ระยะเวลาผ่อนจะยืดออกไปหรือไม่" แล้วขอคำตอบเป็นตารางผ่อนชำระ

ตัวอย่างบ้าน 2 ล้านบาท ดอกเบี้ยไปไหนบ้าง

ตัวอย่างสมมติ วงเงิน 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปีคงที่ ผ่อน 240 เดือน ค่างวดประมาณ 14,329 บาท

เดือนที่	ดอกเบี้ยในงวด	เงินต้นที่ลดลง	ยอดหนี้คงเหลือ
1	10,000	4,329	1,995,671
2	9,978	4,350	1,991,321
3	9,957	4,372	1,986,949
หลังปีที่ 5 (เดือนที่ 60)			ประมาณ 1,698,000

งวดแรกจ่าย 14,329 บาท แต่เงินต้นลดลงเพียง 4,329 บาท ส่วนอีก 10,000 บาทเป็นดอกเบี้ย พอครบ 5 ปี คุณจ่ายไปแล้วราว 860,000 บาท แต่หนี้ลดลงเพียงราว 302,000 บาท นี่คือเหตุผลที่คนผ่อนมาหลายปีแล้วรู้สึกว่าหนี้ไม่ลดเลย และเป็นเหตุผลที่การรีไฟแนนซ์ในปีแรก ๆ มักให้ผลมากกว่าการรีไฟแนนซ์ตอนใกล้ปิด ดูเกณฑ์ตัดสินที่ รีไฟแนนซ์คืออะไร

ผ่อนเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท เปลี่ยนอะไรได้บ้าง

ถ้าในตัวอย่างเดิมคุณจ่ายเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท เป็น 17,329 บาท และธนาคารตัดส่วนที่เพิ่มเป็นเงินต้น ผลที่คำนวณได้คือ

กรณี	ระยะเวลาปิดบัญชี	ดอกเบี้ยรวม
ผ่อนตามสัญญา 14,329 บาท	240 เดือน (20 ปี)	ประมาณ 1,439,000 บาท
ผ่อนเพิ่ม 3,000 บาททุกเดือน	ประมาณ 173 เดือน (14 ปี 5 เดือน)	ประมาณ 998,000 บาท

ส่วนต่างคือย่นเวลาราว 5 ปีครึ่ง และลดดอกเบี้ยราว 441,000 บาท ตัวเลขนี้ได้ผลเพราะเงินที่โปะเข้าไปในช่วงต้นสัญญาลดฐานที่ใช้คิดดอกเบี้ยทุกงวดหลังจากนั้น

ก่อนโปะ ตรวจเงื่อนไขในสัญญาสามข้อ ข้อแรกคือมีค่าธรรมเนียมชำระก่อนกำหนดหรือไม่ ตามข้อมูล ธปท. สินเชื่อรายย่อยทั่วไปไม่เก็บ ยกเว้นรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านใน 3 ปีแรก ข้อสองคือธนาคารตัดส่วนที่โปะเป็นเงินต้นหรือพักไว้เป็นค่างวดล่วงหน้า ข้อสามคือคุณมีเงินสำรองฉุกเฉินเพียงพอ ไม่ใช่โปะจนเหลือเงินสดน้อย

โปะก้อนเดียว 200,000 บาท เลือกลดค่างวดหรือลดระยะเวลา

นอกจากโปะรายเดือน บางคนได้เงินก้อนจากโบนัสหรือเงินคืนภาษีแล้วนำไปโปะทีเดียว เมื่อชำระเงินต้นก้อนใหญ่ ธนาคารมักให้เลือกว่าจะคงค่างวดเดิมเพื่อให้ปิดเร็วขึ้น หรือคงระยะเวลาเดิมแล้วลดค่างวดลง สองทางนี้ให้ผลต่างกันพอสมควร

ตัวอย่างสมมติ ต่อจากกรณีวงเงิน 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% คงที่ ผ่อนครบ 36 เดือน ยอดหนี้เหลือประมาณ 1,829,700 บาท แล้วโปะเงินต้น 200,000 บาท

ทางเลือกหลังโปะ	ค่างวด	เดือนที่เหลือ	ดอกเบี้ยที่เหลือต้องจ่าย
ไม่โปะเลย	14,329 บาท	204 เดือน	ประมาณ 1,093,000 บาท
โปะแล้วคงค่างวดเดิม	14,329 บาท	ประมาณ 169 เดือน	ประมาณ 786,000 บาท
โปะแล้วลดค่างวด	ประมาณ 12,762 บาท	204 เดือน	ประมาณ 974,000 บาท

คงค่างวดเดิมช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าราว 188,000 บาท และปิดหนี้เร็วขึ้นเกือบ 3 ปี ส่วนการลดค่างวดเหมาะกับคนที่ค่างวดเดิมตึงจนกระทบเงินสำรอง เพราะได้สภาพคล่องคืนมาเดือนละราว 1,570 บาท เกณฑ์ตัดสินง่าย ๆ คือ ถ้าค่างวดตอนนี้ไม่เกินราว 30% ของรายได้และมีเงินสำรองอย่างน้อย 6 เดือนของรายจ่าย ให้เลือกคงค่างวด ถ้าค่างวดเกิน 40% หรือรายได้ไม่แน่นอน ให้เลือกลดค่างวด

ก่อนโอนเงินก้อน ให้แจ้งธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษรว่าต้องการ "ชำระเงินต้น" ไม่ใช่ชำระค่างวดล่วงหน้า แล้วเก็บหลักฐานการชำระไว้ เดือนถัดไปให้ตรวจใบแจ้งยอดว่ายอดเงินต้นลดลงตามจำนวนที่โปะจริง

รายได้เท่าไรจึงจะผ่านเกณฑ์ธนาคาร

ธนาคารไม่ได้ดูแค่ค่างวดของบ้าน แต่ดูภาระหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ ผู้ให้กู้แต่ละแห่งตั้งเกณฑ์เองและเปลี่ยนตามนโยบาย กฎคร่าว ๆ ที่ใช้ประมาณตัวเองได้คือ ค่างวดทุกอย่างรวมกัน (บ้าน รถ บัตร ผ่อนสินค้า) ไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้ประจำต่อเดือน นี่เป็นเกณฑ์ประมาณ ไม่ใช่ตัวเลขที่ธนาคารใดรับรอง

ตัวอย่างสมมติ ค่างวด 14,329 บาท ถ้าไม่มีหนี้อื่นเลย รายได้ประจำที่เหมาะกับเกณฑ์ 40% อยู่ที่ราว 35,800 บาทต่อเดือน ถ้ามีผ่อนรถอีก 8,000 บาท ภาระรวมเป็น 22,329 บาท ต้องมีรายได้ราว 55,800 บาท หรือลดวงเงินกู้ลง

ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวกับการมีบ้านก็ต้องกันไว้ด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกันอัคคีภัย ค่าซ่อมบำรุง ซึ่งไม่อยู่ในค่างวด ขั้นตอนการยื่นกู้และเอกสารพื้นฐานอยู่ที่ กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่านฉลุย

ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก กับดอกเบี้ยแบบแบน ตัวเลขห่างกันมาก

เวลาเทียบอัตรา ต้องแน่ใจว่าเป็นวิธีคิดเดียวกัน สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นที่เหลือ (ลดต้นลดดอก) แต่สินเชื่อบางประเภท เช่น เช่าซื้อหรือสินเชื่อส่วนบุคคลบางผลิตภัณฑ์ โฆษณาเป็นอัตราแบบแบน (flat rate) ซึ่งคิดจากเงินต้นเริ่มต้นตลอดสัญญา

ตัวอย่างสมมติ ยืม 2,000,000 บาท ที่ 6% ต่อปี ผ่อน 20 ปี

วิธีคิด	ดอกเบี้ยรวม	ค่างวดต่อเดือน
ลดต้นลดดอก	ประมาณ 1,439,000 บาท	ประมาณ 14,329 บาท
อัตราแบน	2,400,000 บาท (2,000,000 × 6% × 20 ปี)	ประมาณ 18,333 บาท

ตัวเลข 6% เท่ากัน แต่ต้นทุนต่างกันเกือบ 1 ล้านบาท ถ้าเห็นอัตราที่ต่ำผิดปกติในโฆษณา ให้ถามว่าเป็นอัตราต่อปีแบบลดต้นลดดอกหรือแบบแบน และขอให้ธนาคารระบุอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงต่อปีในเอกสาร

ทดสอบว่ายังผ่อนไหวถ้าดอกเบี้ยขึ้น

สินเชื่อบ้านที่อัตราลอยตัวมีความเสี่ยงที่ค่างวดสูงขึ้นหลังพ้นโปรโมชัน วิธีทดสอบง่าย ๆ คือ คำนวณซ้ำด้วยดอกเบี้ยที่สูงกว่าปัจจุบันหนึ่งถึงสองจุด

อัตรา	ค่างวด (วงเงิน 2 ล้าน 20 ปี)	เพิ่มจากฐาน 6%
6%	14,329 บาท	ฐาน
7%	15,506 บาท	เพิ่มประมาณ 1,177 บาท
8%	ประมาณ 16,730 บาท	เพิ่มประมาณ 2,400 บาท

ถ้าค่างวดที่เพิ่ม 2,400 บาททำให้งบเดือนติดลบ แสดงว่าวงเงินหรือระยะเวลาที่เลือกยังตึงเกินไป ลองลดวงเงินหรือเพิ่มเงินดาวน์ก่อนยื่นกู้ ส่วนคนที่เริ่มรู้สึกว่าค่างวดหนักแล้ว มีทางเลือกที่ ผ่อนบ้านไม่ไหว ทำยังไง

วงเงินกู้ที่ขอได้ ขึ้นกับราคาหลักประกันด้วย

ธนาคารให้กู้ได้ไม่เกินสัดส่วนของมูลค่าหลักประกัน หรือเรียกว่าเพดาน LTV ธปท. ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์นี้ชั่วคราว โดยกำหนดเพดาน 100% สำหรับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ในสองกรณี คือหลักประกันมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และหลักประกันมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก

ความหมายคือ ในกรณีที่เข้าเกณฑ์ ธนาคารมีสิทธิ์ปล่อยกู้ถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน แต่ไม่ได้บังคับให้ธนาคารต้องปล่อยเต็มจำนวน ธนาคารยังพิจารณาจากรายได้และประวัติของคุณก่อน และค่างวดที่คำนวณได้ต้องผ่านเกณฑ์ภาระหนี้ด้วย

สเปรดชีตแผ่นเดียวที่คุณควรทำก่อนไปธนาคาร

เปิดชีตเปล่า ใส่ข้อมูลเหล่านี้ แล้วลองเปลี่ยนตัวเลขดูหลาย ๆ แบบ

• ราคาบ้านและเงินดาวน์ที่มี วงเงินกู้ที่ต้องการ
• ดอกเบี้ยสามระดับ คืออัตราโปรโมชัน อัตราหลังโปรโมชัน และอัตราหลังบวกเพิ่มอีก 2 จุด
• ระยะเวลาผ่อน 20 25 และ 30 ปี
• รายได้ประจำต่อเดือนและค่างวดหนี้ที่ผ่อนอยู่ตอนนี้
• ค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าตกแต่ง ซึ่งอธิบายไว้ใน ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน

เมื่อได้ตารางแล้ว เลือกช่วงวงเงินที่ค่างวดในกรณีเลวร้าย (ดอกเบี้ยบวก 2 จุด) ยังไม่เกินราว 40% ของรายได้ แล้วค่อยไปคุยกับธนาคาร ถ้าตัวเลขที่ธนาคารเสนอมาไม่ตรงกับที่คำนวณไว้ ให้ขอตารางผ่อนชำระฉบับเต็ม สอบถามเงื่อนไขสินเชื่อรายย่อยเพิ่มเติมได้ที่ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. โทร 1213