ผ่อนบ้านไม่ไหว ทำยังไง ลำดับที่ควรคุยกับธนาคารก่อนผิดนัด

ถ้าผ่อนบ้านไม่ไหว ให้โทรหาธนาคารเจ้าหนี้ก่อนที่งวดจะขาด และบอกตรง ๆ ว่ารายได้ลดลงเท่าไร ธนาคารมีทางเลือกให้เจรจาหลายแบบ เช่น พักชำระเงินต้น ขยายระยะเวลา หรือปรับโครงสร้างหนี้ โดยเงื่อนไขขึ้นกับประวัติการผ่อนและสาเหตุที่รายได้ลด

คนที่เงียบหายไปแล้วค่อยติดต่อหลังค้างสามงวด มักเหลือทางเลือกน้อยลง เพราะสถานะหนี้เข้าข่ายค้างชำระแล้ว และประวัติใน เครดิตบูโร เปลี่ยนไปแล้ว

ประเมินก่อนว่าปัญหาชั่วคราวหรือถาวร

คำตอบของคำถามนี้กำหนดว่าเลือกเครื่องมือไหน ตัวอย่างสมมติสองสถานการณ์

สถานการณ์	ลักษณะ	ทางเลือกที่มักเหมาะ
รายได้ตกชั่วคราว 3 ถึง 6 เดือน เช่น ลาออกรอเริ่มงานใหม่ ป่วยพักฟื้น	คาดว่ากลับมาปกติ	พักชำระเงินต้น หรือลดค่างวดชั่วคราว
รายได้ลดถาวร เช่น ย้ายงานเงินเดือนต่ำลง ธุรกิจหดตัว	ไม่กลับสู่ระดับเดิม	ขยายระยะเวลา ปรับโครงสร้างหนี้ หรือขายบ้านก่อนเสียหาย
มีหนี้บัตรและสินเชื่ออื่นกองรวมกัน	ค่างวดบ้านเป็นแค่ส่วนหนึ่ง	จัดลำดับหนี้ทั้งหมด ดู วิธีปลดหนี้

เขียนรายรับและรายจ่ายประจำของเดือนที่ผ่านมาแล้วลบกัน ถ้ายังพอจ่ายค่างวดได้แต่เหลือไม่พอใช้ แปลว่าปัญหาคือภาระหนักเกินสัดส่วน ไม่ใช่รายได้หมด ซึ่งแก้ได้ด้วยการปรับค่างวด

ตัวอย่างคำนวณ ขยายเวลาแล้วค่างวดลดเท่าไร

ตัวอย่างสมมติ กู้ 2,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 20 ปี ค่างวด 14,329 บาท ผ่อนมาแล้ว 5 ปี ยอดคงเหลือประมาณ 1,697,992 บาท เหลืออีก 15 ปี

ทางเลือก	ค่างวดต่อเดือน	ดอกเบี้ยที่เหลือโดยประมาณ
คงเดิม เหลือ 15 ปี	14,329	881,160
ขยายเหลือ 20 ปี	12,165	ประมาณ 1.2 ล้านบาท
ขยายเหลือ 25 ปี	10,940	1,584,064
จ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียวชั่วคราว	ประมาณ 8,490	เงินต้นไม่ลด

การขยายเป็น 25 ปีลดค่างวดลง 3,389 บาทต่อเดือน แต่ดอกเบี้ยที่เหลือเพิ่มขึ้นราว 703,000 บาท นี่คือราคาของการได้อากาศหายใจ เหมาะกับคนที่รายได้ลดถาวร ส่วนคนที่ปัญหาชั่วคราว การพักเงินต้นสั้น ๆ แล้วกลับค่างวดเดิมมักเสียดอกเบี้ยรวมน้อยกว่า

พักเงินต้น 6 เดือน แล้วกลับมาผ่อน ค่างวดเปลี่ยนเท่าไร

ทางเลือกแบบชั่วคราวดูเบากว่าการขยายเวลามาก แต่ก็มีต้นทุน ใช้ตัวอย่างสมมติเดิม ยอดคงเหลือ 1,697,992 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี เหลือเวลา 15 ปี (180 งวด) แล้วเทียบสองแบบที่ธนาคารมักเสนอ

แผน	ช่วง 6 เดือนแรก	ค่างวดหลังครบ 6 เดือน (174 งวดที่เหลือ)	ดอกเบี้ยรวมที่เหลือโดยประมาณ
ผ่อนปกติ	14,329	14,329	881,160
จ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียว 6 เดือน	8,490	14,634	899,324
จ่ายครึ่งงวด 6 เดือน	7,165	14,704	903,446

ตัวเลขนี้คิดแบบลดต้นลดดอก โดยสมมติว่าธนาคารคงดอกเบี้ยเท่าเดิมและไม่ขยายจำนวนงวด การพัก 6 เดือนช่วยให้ค่างวดเบาลงราว 5,800 ถึง 7,100 บาทต่อเดือนในช่วงที่ลำบาก แลกกับดอกเบี้ยรวมเพิ่มประมาณ 18,000 ถึง 22,000 บาท และค่างวดหลังจากนั้นสูงกว่าเดิมราว 300 ถึง 400 บาท ถ้ารายได้คุณกลับมาเท่าเดิมได้ภายในครึ่งปี แผนนี้ถูกกว่าการขยายเป็น 25 ปีมาก

ถ้าธนาคารเสนอให้ขยายจำนวนงวดเพิ่มอีก 6 งวดหลังพัก แทนการเพิ่มค่างวด ให้ถามยอดดอกเบี้ยรวมเปรียบเทียบเป็นตัวเลข เพราะสองทางให้ผลต่างกันทั้งค่างวดและดอกเบี้ย

สิทธิของลูกหนี้สินเชื่อบ้านตามเกณฑ์ ธปท.

ก่อนนั่งเจรจา ควรรู้ว่าเกณฑ์การให้สินเชื่ออย่างรับผิดชอบที่ ธปท. รวบรวมไว้ในหน้ามาตรการแก้หนี้ยั่งยืนให้อะไรคุณบ้าง เพราะช่วยให้คุณปฏิเสธเงื่อนไขที่ไม่ควรมีได้

เรื่อง	สิ่งที่หน้ามาตรการของ ธปท. ระบุ	ใช้อย่างไรตอนเจรจา
ขอปรับโครงสร้างหนี้	ขอได้ทั้งก่อนและหลังเป็นหนี้เสีย ถ้าเป็นหนี้เสียแล้วต้องมีเวลาพิจารณาแผนอย่างน้อย 60 วันก่อนถูกโอนขายหนี้	ยื่นเรื่องเป็นลายลักษณ์อักษรและเก็บวันที่ยื่น
ค่าธรรมเนียมปรับโครงสร้างหนี้	ไม่เก็บ เว้นแต่เจ้าหนี้ต้องประเมินหลักประกันเพิ่ม	ถ้าถูกเรียกเก็บ ถามว่าเป็นค่าประเมินหลักประกันหรือไม่
ค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนด	ไม่เก็บ เว้นแต่รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านภายใน 3 ปีแรก	ถ้าจะขายบ้านหรือโปะก้อนใหญ่ คำนวณได้ง่ายขึ้น
ดอกเบี้ยบนดอกเบี้ย	ห้ามคิด ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2567	ตรวจใบแจ้งยอดว่าดอกเบี้ยค้างไม่ถูกทบเป็นเงินต้น
การแจ้งเตือน	เจ้าหนี้ต้องแจ้งเมื่อพบสัญญาณหนี้เรื้อรัง และเตือนก่อนครบกำหนดหรือเมื่อค่างวดสูงขึ้น	ถ้าได้ข้อความแจ้งเตือน ใช้เป็นจุดเริ่มคุยกับธนาคารได้ทันที

ข้อที่ใช้บ่อยที่สุดคือเรื่องค่าปรับก่อนกำหนด ถ้าคุณตัดสินใจขายบ้านเพื่อปิดหนี้หลังผ่อนมาเกิน 3 ปี โดยทั่วไปจะไม่มีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดมาเพิ่มภาระ ส่วนเรื่องดอกเบี้ยบนดอกเบี้ยช่วยป้องกันไม่ให้ยอดหนี้โตเร็วในช่วงที่ค้างชำระ

ทางเลือกที่ขอจากธนาคารได้

ตามหน้าให้ความรู้ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การปรับโครงสร้างหนี้มีหลายรูปแบบที่ธนาคารเลือกใช้ตามสถานการณ์ลูกหนี้ ที่พบบ่อยในสินเชื่อบ้านมีดังนี้

• พักชำระเงินต้น จ่ายเฉพาะดอกเบี้ยช่วงหนึ่ง
• ขยายระยะเวลาผ่อน เพื่อลดค่างวด
• ลดค่างวดชั่วคราว แล้วทยอยเพิ่มกลับเมื่อรายได้ฟื้น
• ลดอัตราดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคาร
• รวมหนี้เข้ากับสินเชื่อบ้าน ถ้าเข้าเงื่อนไข ดูเพิ่มที่ รวมหนี้ คืออะไร

ธนาคารพิจารณาเป็นรายกรณีจากเอกสารรายได้ ภาระหนี้ และประวัติผ่อน จึงไม่มีสูตรตายตัวว่าจะได้ทางเลือกใด และไม่มีใครรับประกันผลล่วงหน้า

มาตรการและช่องทางของ ธปท. ที่ควรตรวจ

ธปท. มีหน้ารวมมาตรการแก้หนี้ยั่งยืนสำหรับลูกหนี้ที่เข้าเงื่อนไข และช่องทางให้คำปรึกษาปัญหาหนี้ รวมถึงบริการไกล่เกลี่ยกับสถาบันการเงิน เงื่อนไข ระยะเวลา และผู้เข้าร่วมของมาตรการเปลี่ยนได้ตามช่วงเวลา คุณจึงควรเปิดหน้ามาตรการบนเว็บไซต์ ธปท. ตรวจเงื่อนไขล่าสุดก่อนยื่น อย่าอาศัยข่าวเก่าหรือคำบอกเล่า

ถ้าเจรจากับธนาคารโดยตรงแล้วไม่คืบหน้า ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของ ธปท. รับเรื่องได้ และช่วยเป็นตัวกลางเจรจา

ผลต่อเครดิตและสิ่งที่ต้องระวัง

การปรับโครงสร้างหนี้ไม่ใช่การลบหนี้ และอาจถูกบันทึกในรายงานเครดิต ซึ่งมีผลต่อการขอสินเชื่อใหม่ในช่วงหนึ่ง แต่ผลกระทบนั้นเบากว่าการผิดนัดต่อเนื่องจนถูกฟ้อง ธนาคารอาจเรียกค่าธรรมเนียมบางรายการ ขอรายละเอียดเป็นเอกสารก่อนลงนามเสมอ

สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงเมื่อผ่อนบ้านไม่ไหว

• กู้หนี้นอกระบบมาโปะค่างวด ดอกเบี้ยสูงและเสี่ยงถูกข่มขู่ อ่านเพิ่มที่ ภัยของเงินกู้นอกระบบ
• ขายฝากบ้านโดยไม่คำนวณต้นทุนรวม หากไถ่คืนไม่ทันจะเสียบ้าน
• ปิดโทรศัพท์หนีเจ้าหน้าที่ธนาคาร ทำให้เสียโอกาสเจรจา
• เซ็นเอกสารที่ไม่เข้าใจเพราะรีบ

หาเงินมาเติมค่างวดจากไหนได้บ้างระหว่างเจรจา

ระหว่างรอผลเจรจา ค่างวดเดือนถัดไปยังต้องจ่าย การจัดลำดับรายจ่ายจึงสำคัญ คนที่ผ่อนบ้านไม่ไหวมักเริ่มตัดจากรายการที่ตัดง่ายที่สุด แต่ควรตัดจากรายการที่กระทบชีวิตน้อยที่สุดก่อน

ลำดับ	รายการ	แนวทาง
1	บริการสมัครสมาชิกและค่าสันทนาการ	ยกเลิกชั่วคราวได้ทันที
2	ค่าอาหารนอกบ้านและค่าเดินทางที่เลี่ยงได้	ลดลงให้ต่ำกว่างบปกติครึ่งหนึ่ง
3	ค่าประกันที่ซ้ำซ้อน	ตรวจกรมธรรม์ ก่อนยกเลิกต้องดูว่าเสียสิทธิ์อะไร
4	สินทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้	ขายของมือสองหรือสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็น
5	รายได้เสริม	รับงานเพิ่มชั่วคราวระหว่างหางานประจำ

อย่าดึงเงินสำรองฉุกเฉินสุดท้ายออกจนหมด และอย่ากดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลมาจ่ายค่างวดต่อเนื่อง เพราะดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้านหลายเท่า สร้างปัญหาใหม่ที่หนักกว่าเดิม ดูการเรียงลำดับหนี้ใน วิธีปลดหนี้

ขั้นตอนโดยทั่วไปเมื่อค้างชำระ

ธนาคารไม่ฟ้องทันทีที่ค้างงวดแรก โดยทั่วไปจะเริ่มด้วยการโทรและส่งข้อความเตือน ต่อมามีหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร และหากค้างต่อเนื่องจนเข้าข่ายผิดนัดตามสัญญา ธนาคารสามารถบอกเลิกสัญญาและเรียกชำระหนี้ทั้งหมด ซึ่งอาจนำไปสู่การฟ้องและบังคับคดี ระยะเวลาและเงื่อนไขแต่ละขั้นเขียนอยู่ในสัญญาเงินกู้ของคุณ ให้เปิดอ่านหัวข้อผิดนัดและค่าปรับ

ข้อควรจำคือ ยิ่งเจรจาเร็ว ยิ่งมีทางเลือกมาก และค่าปรับล่าช้าก็ยังไม่สะสม ถ้ามีเจ้าหน้าที่ติดตามหนี้ติดต่อมา ให้จดชื่อ วันเวลา และสิ่งที่ตกลง เก็บไว้เป็นหลักฐาน

เมื่อทุกทางไม่พอ ลองเทียบรีไฟแนนซ์หรือขายบ้าน

รีไฟแนนซ์คือย้ายสินเชื่อไปธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า ใช้ได้เมื่อประวัติผ่อนปกติและรายได้ยังผ่านเกณฑ์ ดูเงื่อนไขและต้นทุนที่ รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร แต่ถ้าผิดนัดแล้ว เส้นทางนี้มักปิด

หากรายได้ใหม่ไม่พอแม้ผ่อนยาวสุด การขายบ้านก่อนหนี้บวมเป็นอีกทางที่ต้องพิจารณา ตัวอย่างสมมติ ยอดคงเหลือ 1,697,992 บาท บ้านขายได้ 2,300,000 บาท หักค่าธรรมเนียมและภาษีประมาณ 100,000 บาท ยังเหลือเงินราว 500,000 บาทเป็นทุนใหม่ ดีกว่าปล่อยให้ธนาคารยึดขายทอดตลาดที่มักได้ราคาต่ำกว่าตลาด การคำนวณค่าใช้จ่ายขายต้องดูที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน และภาพรวมการกู้ซื้อที่ กู้ซื้อบ้านทีละขั้นตอน

เช็กลิสต์ก่อนติดต่อธนาคาร

เตรียมอะไร	รายละเอียด
เลขที่สัญญา	จากใบแจ้งหนี้หรือสมุดบัญชีเงินกู้
ยอดคงเหลือและงวดที่ค้าง	จากแอปธนาคารหรือสาขา
หลักฐานรายได้ใหม่	สลิป หนังสือเลิกจ้าง ใบรับรองแพทย์ หรือ statement
งบรายรับรายจ่ายต่อเดือน	แยกจำเป็นกับไม่จำเป็น
ข้อเสนอที่ต้องการ	เช่น พัก 6 เดือน หรือขยายเป็น 25 ปี

ตัดสินใจภายในสัปดาห์นี้

1. คำนวณรายได้และค่างวดใหม่ที่จ่ายไหวจริง
2. โทรหรือไปสาขาธนาคารเจ้าหนี้ ขอเจรจาเป็นลายลักษณ์อักษร
3. เปรียบเทียบข้อเสนอด้วยดอกเบี้ยรวม ไม่ใช่แค่ค่างวดต่อเดือน
4. ตรวจมาตรการล่าสุดที่เว็บไซต์ ธปท. หรือสายด่วน 1213 เพื่อขอคำปรึกษา