รีไฟแนนซ์คืออะไร เปลี่ยนสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ประหยัดดอกเบี้ยจริง

รีไฟแนนซ์คือการขอสินเชื่อก้อนใหม่ แล้วนำเงินก้อนนั้นไปปิดสินเชื่อเดิม เพื่อให้ได้ดอกเบี้ย ค่างวด หรือระยะเวลาผ่อนที่ดีกว่าเดิม ส่วนใหญ่ทำกับสินเชื่อบ้าน เพราะยอดหนี้สูงและผ่อนยาว ส่วนต่างดอกเบี้ยเพียง 1 ถึง 1.5% ต่อปีจึงกลายเป็นเงินหลักแสนบาทตลอดสัญญา

คำถามที่ควรตอบให้ได้ก่อนยื่นเรื่องมีข้อเดียว คือเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน คืนทุนค่าใช้จ่ายรอบนี้ได้ภายในกี่เดือน และคุณจะอยู่กับสัญญานี้นานกว่านั้นหรือไม่

รีไฟแนนซ์เปลี่ยนอะไรในหนี้ของคุณ และไม่เปลี่ยนอะไร

เมื่อรีไฟแนนซ์ ยอดหนี้คงเหลือไม่ได้ลดลง ถ้าเหลือ 2,000,000 บาท คุณก็ยังเป็นหนี้ 2,000,000 บาทกับธนาคารใหม่ (หรือมากกว่านั้นถ้าขอวงเงินเพิ่ม) สิ่งที่เปลี่ยนได้มีสี่อย่าง

1. อัตราดอกเบี้ย เช่น จาก MRR ลอยตัวหลังหมดโปร เป็นอัตราคงที่ช่วงแรกของสัญญาใหม่
2. ระยะเวลาผ่อน จะสั้นลง เท่าเดิม หรือยาวขึ้นก็ได้ ภายในเพดานอายุผู้กู้ที่ธนาคารกำหนด
3. ค่างวดรายเดือน ซึ่งเป็นผลจากสองข้อแรก
4. ผู้ให้กู้ เมื่อย้ายธนาคาร หลักประกันต้องไถ่ถอนจากธนาคารเดิมแล้วจดจำนองให้ธนาคารใหม่

ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายไว้ว่า ผู้ให้สินเชื่อมักเสนอดอกเบี้ยต่ำในช่วงปีแรก ๆ เมื่อหมดช่วงนั้น การไปกู้กับแห่งใหม่จึงมักได้ดอกเบี้ยถูกลง แต่ให้พิจารณาก่อนว่าช่วยลดค่าใช้จ่ายได้จริงหรือไม่ ประโยคหลังคือหัวใจของการตัดสินใจทั้งหมด

สัญญาณว่าถึงเวลาลองเทียบข้อเสนอ

ไม่ต้องรอให้ผ่อนไม่ไหวแล้วค่อยคิดเรื่องนี้ จังหวะที่ควรหยิบสัญญามาเปิดดูมีดังนี้

• ใกล้ครบ 3 ปีนับจากวันทำสัญญา ซึ่งเป็นช่วงที่โปรโมชันดอกเบี้ยคงที่หลายแบบหมดอายุ และค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนดหลายสัญญาสิ้นสุดลง
• ใบแจ้งยอดแสดงว่าดอกเบี้ยที่คิดอยู่เป็น MRR ลบส่วนลดเล็กน้อย หรือ MRR เต็ม ขณะที่ธนาคารอื่นโฆษณาอัตราช่วงแรกต่ำกว่าอย่างชัดเจน
• หนี้คงเหลือยังสูง (หลักล้านขึ้นไป) และเหลือเวลาผ่อนมากกว่า 10 ปี ยิ่งเหลือยาว ส่วนต่างดอกเบี้ยยิ่งทบเป็นเงินก้อนใหญ่
• รายได้คุณมั่นคงขึ้นและประวัติผ่อนตรงเวลาตลอด ทำให้มีอำนาจต่อรองมากกว่าตอนกู้ครั้งแรก
• คุณมีหนี้ดอกเบี้ยสูงก้อนอื่น และกำลังคิดจะรวมหนี้ (ต้องคิดหนักเป็นพิเศษ ดูหัวข้อกับดักด้านล่าง)

ถ้าเหลือหนี้ไม่ถึง 500,000 บาท หรือเหลือผ่อนไม่กี่ปี ค่าใช้จ่ายคงที่ของการย้ายธนาคารมักกินส่วนที่ประหยัดได้เกือบหมด กรณีนี้การโปะเงินต้นกับธนาคารเดิมมักได้ผลดีกว่า

ต้นทุนที่ต้องจ่ายจริงเมื่อย้ายธนาคาร

ธปท. ระบุค่าใช้จ่ายที่ผู้ขอสินเชื่อบ้านอาจต้องรับภาระ เช่น ค่าจดจำนองหลักประกัน ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน และค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด รายการเหล่านี้คือสิ่งที่ต้องรวมให้ครบก่อนคำนวณ

รายการ	อัตรา	ใครกำหนด	ตัวอย่างหนี้ 2,000,000 บาท
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท	กรมที่ดิน	20,000 บาท
อากรแสตมป์สัญญากู้	1 บาทต่อทุก 2,000 บาท สูงสุด 10,000 บาท	กรมสรรพากร	1,000 บาท
ค่าประเมินราคาหลักประกัน	ตามประกาศของธนาคาร	ธนาคารใหม่	ถามธนาคาร (ในตัวอย่างสมมติใช้ 3,000 บาท)
ค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนด	ตามสัญญาเดิม เช่น ร้อยละของยอดไถ่ถอนในช่วงปีแรก ๆ	ธนาคารเดิม	0 บาท ถ้าพ้นช่วงแล้ว
ค่าธรรมเนียมยื่นกู้หรือค่าบริการสินเชื่อ	ตามประกาศ บางแห่งยกเว้นเป็นโปรโมชัน	ธนาคารใหม่	ถามธนาคาร
ประกันอัคคีภัย ประกันคุ้มครองหนี้	ตามทุนประกันและอายุ	บริษัทประกัน	แยกคิด

อัตราค่าจดจำนองและอากรแสตมป์มาจากประกาศของกรมที่ดินและบัญชีอากรแสตมป์ของกรมสรรพากร ตัวเลขสองรายการนี้คำนวณล่วงหน้าได้แน่นอน ส่วนรายการของธนาคารให้ขอเป็นลายลักษณ์อักษร และตรวจกับ "ประกาศอัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม" ที่ธนาคารต้องเปิดเผยไว้ บางธนาคารจัดโปรออกค่าจดจำนองให้ ซึ่งเปลี่ยนผลคำนวณมาก จึงควรถามทุกแห่ง

ค่าใช้จ่ายด้านที่ดินในภาพรวม รวมถึงค่าโอนเมื่อซื้อขาย มีแยกไว้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน

คำนวณจุดคุ้มทุนด้วยตัวเลขของคุณเอง

สูตรที่ใช้ได้กับทุกข้อเสนอ

จุดคุ้มทุน (เดือน) = ต้นทุนรีไฟแนนซ์ทั้งหมด ÷ ค่างวดที่ลดลงต่อเดือน

ตัวอย่างสมมติ ใช้ตัวเลขกลม ๆ เพื่อดูวิธีคิด

• หนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท เหลือผ่อน 20 ปี (240 งวด)
• ดอกเบี้ยเดิมหลังหมดโปรเฉลี่ย 6.0% ต่อปี ค่างวดประมาณ 14,329 บาท
• ธนาคารใหม่เสนอเฉลี่ย 4.5% ต่อปี ระยะเวลาเท่าเดิม ค่างวดประมาณ 12,653 บาท
• ค่างวดลดลงประมาณ 1,676 บาทต่อเดือน
• ต้นทุน: ค่าจดจำนอง 20,000 + อากรแสตมป์ 1,000 + ค่าประเมิน 3,000 = 24,000 บาท

จุดคุ้มทุน = 24,000 ÷ 1,676 ≈ 14.3 เดือน ถ้าคุณจะอยู่บ้านหลังนี้และผ่อนต่อเกิน 15 เดือน การย้ายเริ่มให้ผลบวก ถ้ามีแผนขายบ้านภายในปีหน้า ไม่ควรย้าย

อีกมุมที่ควรดูคือดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา ที่ 6.0% ดอกเบี้ยรวม 20 ปีประมาณ 1.44 ล้านบาท ที่ 4.5% ประมาณ 1.04 ล้านบาท ส่วนต่างราว 400,000 บาท ตัวเลขนี้ใช้ได้เมื่ออัตราเฉลี่ยคงอยู่ตามสมมติฐานเท่านั้น ในชีวิตจริงอัตราหลังปีที่ 3 มักลอยตัวตาม MRR จึงควรขอตารางอัตราทุกช่วงปีจากธนาคารมาคำนวณ ใช้วิธีจาก เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ใส่อัตราแยกเป็นช่วง

ถ้าใช้ค่างวดเดิมต่อไป

หลังย้ายไปอัตรา 4.5% ถ้าคุณยังจ่ายเดือนละ 14,329 บาทเท่าเดิม ส่วนที่เกินค่างวดขั้นต่ำจะไปตัดเงินต้น หนี้จะหมดในราว 198 งวด หรือประมาณ 16 ปีครึ่ง แทน 20 ปี และดอกเบี้ยรวมเหลือประมาณ 837,000 บาท วิธีนี้ได้ประโยชน์มากกว่าการรับค่างวดที่ลดลงแล้วนำไปใช้จ่าย ก่อนทำให้ถามธนาคารใหม่ว่าการชำระเกินงวดถูกนำไปตัดเงินต้นทันทีหรือไม่

กับดักที่ทำให้รีไฟแนนซ์แล้วจ่ายแพงขึ้น

ขยายระยะผ่อนจนดอกเบี้ยรวมพุ่ง

ตัวอย่างสมมติ หนี้เหลือ 1,500,000 บาท เหลือผ่อน 10 ปี ที่ 6.0% ค่างวดประมาณ 16,653 บาท ดอกเบี้ยรวมที่เหลือประมาณ 498,000 บาท ถ้ารีไฟแนนซ์เป็น 20 ปีที่ 4.5% ค่างวดเหลือราว 9,490 บาท ดูเบาลงมาก แต่ดอกเบี้ยรวมกลายเป็นประมาณ 778,000 บาท แพงขึ้นราว 280,000 บาท ทั้งที่อัตราต่ำกว่า

การขยายระยะผ่อนเหมาะเมื่อกระแสเงินสดตึงจริงและต้องการกันไม่ให้ค้างชำระ ถ้าสถานะของคุณคือผ่อนไม่ไหวแล้ว การคุยกับธนาคารเดิมเรื่องปรับโครงสร้างหนี้มักเป็นทางที่ต้นทุนต่ำกว่าการย้ายธนาคาร

ดูแค่อัตราปีแรก

ข้อเสนอที่ปีแรกต่ำมาก แต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปเป็น MRR ลบส่วนลดน้อย อาจแพงกว่าข้อเสนอที่ปีแรกสูงกว่าเล็กน้อยแต่ส่วนลดระยะยาวดีกว่า ให้คำนวณอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก และอัตราหลังปีที่ 3 แยกกันเสมอ

กู้เพิ่มเพื่อรวมหนี้บัตร

การดึงส่วนต่างมูลค่าบ้านมาปิดหนี้บัตรเครดิตทำให้ดอกเบี้ยต่อปีลดลงจริง แต่หนี้ระยะสั้นกลายเป็นหนี้ 20 ถึง 30 ปีที่มีบ้านค้ำ ถ้าวินัยการใช้บัตรไม่เปลี่ยน หนี้บัตรจะกลับมาอีกก้อนพร้อมกับหนี้บ้านที่โตขึ้น

ต่อรองกับธนาคารเดิม หรือย้ายธนาคารใหม่

ประเด็น	ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (รีเทนชัน)	ย้ายไปธนาคารใหม่
จดจำนองใหม่	โดยทั่วไปไม่ต้อง	ต้องไถ่ถอนแล้วจดใหม่
ค่าใช้จ่ายหลัก	ค่าธรรมเนียมปรับอัตราตามประกาศธนาคาร	ค่าจดจำนอง 1% อากรแสตมป์ ค่าประเมิน
ระยะเวลา	ไม่กี่วันถึงไม่กี่สัปดาห์	ประมาณ 1 ถึง 2 เดือน
อัตราที่ได้	มักสูงกว่าข้อเสนอธนาคารใหม่เล็กน้อย	มักต่ำกว่าในช่วงแรก
การตรวจเครดิต	ส่วนใหญ่ดูประวัติผ่อนกับธนาคารเอง	ตรวจรายได้และเครดิตบูโรใหม่ทั้งหมด

วิธีที่คนผ่อนบ้านใช้กันคือ ขอใบเสนออัตราจากธนาคารใหม่ 2 ถึง 3 แห่งก่อน แล้วนำตัวเลขไปถามธนาคารเดิมว่าปรับให้ได้เท่าไร ถ้าส่วนต่างที่เหลือหลังหักต้นทุนย้ายธนาคารน้อยกว่าเดือนละไม่กี่ร้อยบาท การอยู่ธนาคารเดิมมักคุ้มกว่า เพราะประหยัดเวลาและไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง

ถ้าตัดสินใจย้าย ขั้นตอนเฉพาะของการย้ายธนาคาร เช่น การนัดวันไถ่ถอนพร้อมกันสองธนาคาร อยู่ที่ ย้ายสินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น

ขั้นตอนรีไฟแนนซ์ตั้งแต่เปิดสัญญาจนรับโฉนดเข้าธนาคารใหม่

1. เปิดสัญญาเดิม หาหัวข้อค่าธรรมเนียมชำระคืนก่อนกำหนด จดจำนวนปีและอัตราไว้ ถ้ายังไม่พ้นช่วง ให้คำนวณว่ารอได้หรือไม่
2. ขอหนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิม ดูอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันและจำนวนงวดที่เหลือ
3. ขอใบเสนออัตราดอกเบี้ยทุกช่วงปีและรายการค่าธรรมเนียมจากธนาคารใหม่ 2 ถึง 3 แห่ง
4. นำใบเสนอไปถามธนาคารเดิมเรื่องการปรับอัตรา
5. คำนวณจุดคุ้มทุนของแต่ละทางเลือกด้วยสูตรด้านบน เลือกทางที่คุ้มทุนเร็วและดอกเบี้ยรวมต่ำ
6. ยื่นเอกสารกับธนาคารที่เลือก ได้แก่ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานรายได้ย้อนหลัง สำเนาสัญญากู้เดิม สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และรายการเดินบัญชีผ่อนบ้าน 6 ถึง 12 เดือน
7. รอธนาคารประเมินราคาหลักประกันและพิจารณาอนุมัติ
8. นัดวันทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารใหม่นำเงินไปไถ่ถอนจำนองกับธนาคารเดิม แล้วจดจำนองใหม่ในวันเดียวกัน
9. เก็บหนังสือยืนยันการปิดบัญชีสินเชื่อเดิม และตรวจรายงานเครดิตบูโรเดือนถัดไปว่าบัญชีเดิมแสดงสถานะปิดแล้ว

ระหว่างรออนุมัติ ให้ผ่อนกับธนาคารเดิมตามปกติทุกงวด การข้ามงวดเพราะคิดว่าจะย้ายอยู่แล้วจะบันทึกเป็นค้างชำระในเครดิตบูโร และเป็นเหตุผลที่พบบ่อยที่ธนาคารใหม่ปฏิเสธคำขอ

ตัวอย่างเทียบสองข้อเสนอแบบตารางเดียว

ตัวอย่างสมมติ หนี้คงเหลือ 3,000,000 บาท เหลือผ่อน 25 ปี ได้ข้อเสนอสองแบบ

รายการ	ข้อเสนอ ก.	ข้อเสนอ ข.
ดอกเบี้ยปีที่ 1 ถึง 3	คงที่ 3.5%	คงที่ 4.0%
ดอกเบี้ยปีที่ 4 เป็นต้นไป	MRR ลบ 1.0%	MRR ลบ 1.75%
ค่าจดจำนอง	ผู้กู้จ่ายเอง 30,000 บาท	ธนาคารออกให้
ค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนด	3 ปีแรก	3 ปีแรก

ถ้าคุณตั้งใจผ่อนต่อนานเกิน 3 ปี ข้อเสนอ ข. น่าจะดีกว่า เพราะส่วนลดระยะยาวมากกว่า 0.75% ต่อปีบนหนี้หลายล้านบาทเป็นเวลาหลายสิบปี และไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนองเอง ข้อเสนอ ก. เหมาะกับคนที่มั่นใจว่าจะขายบ้านหรือปิดหนี้ก้อนใหญ่ภายใน 3 ถึง 4 ปีเท่านั้น วิธีอ่านอัตรา MRR ลบส่วนลดอธิบายไว้ใน MRR MLR MOR คืออะไร

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาใหม่

ใช้รายการนี้ตรวจในวันที่ได้ใบเสนอฉบับสุดท้าย

• อัตราดอกเบี้ยแยกทุกช่วงปีจนจบสัญญา เขียนเป็นตัวเลขชัดเจน
• ค่าธรรมเนียมชำระคืนก่อนกำหนดของสัญญาใหม่ กี่ปี กี่เปอร์เซ็นต์
• ใครจ่ายค่าจดจำนอง ค่าประเมิน อากรแสตมป์
• ประกันที่ธนาคารเสนอ เป็นเงื่อนไขบังคับหรือทางเลือก และเลือกบริษัทเองได้หรือไม่
• การชำระเกินค่างวดนำไปตัดเงินต้นทันทีหรือไม่ มีขั้นต่ำหรือค่าธรรมเนียมหรือเปล่า
• จุดคุ้มทุนที่คำนวณได้ สั้นกว่าระยะเวลาที่คุณตั้งใจอยู่บ้านหลังนี้

ถ้าข้อใดยังไม่ชัด ให้ถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารให้ตอบเป็นลายลักษณ์อักษร และถ้าเกิดข้อพิพาทเรื่องค่าธรรมเนียมที่ไม่ได้แจ้งไว้ ติดต่อศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย โทร 1213 สำหรับการตัดสินใจที่ผูกกับแผนการเงินทั้งครอบครัว เช่น รวมหนี้หรือกู้เพิ่ม ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงินก่อน