กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่านฉลุย เตรียมตัว 6 เดือนก่อนยื่นสินเชื่อบ้านครั้งแรก

กู้ซื้อบ้านให้ผ่านเริ่มจากการประเมินกำลังผ่อนจริงก่อนไปเลือกบ้าน แล้วใช้เวลาสามถึงหกเดือนเตรียมเครดิต ลดภาระหนี้ และรวบรวมเอกสารรายได้ให้ครบ ธนาคารพิจารณาจากรายได้ ภาระหนี้เดิม ประวัติการชำระ และราคาประเมินของบ้านเป็นหลัก ไม่ได้ดูแค่เงินเดือนเพียงอย่างเดียว

ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักไปดูโครงการก่อนแล้วค่อยหาวิธีกู้ ซึ่งเป็นลำดับที่เสี่ยงต่อการผูกพันเงินจองแล้วกู้ไม่ผ่าน คู่มือนี้จึงเรียงจากการเตรียมตัวไปจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นที่ 1 ประเมินกำลังผ่อนด้วยตัวเอง

ก่อนถามธนาคาร ควรรู้ว่าตัวเองผ่อนไหวเท่าไร โดยทำสามอย่าง

1. รวมรายได้ประจำที่พิสูจน์ได้ เงินเดือน ค่าคอมมิชชันที่สม่ำเสมอ ค่าเช่าที่มีสัญญา
2. รวมภาระหนี้ทุกก้อน ผ่อนรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล กยศ.
3. เหลือเท่าไรสำหรับค่าบ้านโดยไม่กระทบชีวิต ต้องเผื่อค่ากิน ค่าเดินทาง ประกัน และเงินสำรอง

แนวคิดที่นิยมใช้คือให้ค่างวดบ้านรวมหนี้อื่นอยู่ในกรอบที่ไม่กดดันงบ ตัวเลขสัดส่วนที่ธนาคารยอมรับขึ้นกับนโยบายของแต่ละแห่ง ผู้กู้ควรใช้เกณฑ์ของตนเองที่เข้มกว่าธนาคารเล็กน้อยเพื่อให้มีที่ว่างเมื่อรายได้หรือดอกเบี้ยเปลี่ยน

ตัวอย่างสมมติ แปลงค่างวดเป็นวงเงินกู้

คุณมิ้นท์มีเงินเดือน 45,000 บาท ผ่อนรถเดือนละ 8,000 บาท ตั้งกฎของตัวเองว่าหนี้ทุกก้อนรวมกันต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ หรือ 18,000 บาท เมื่อหักค่างวดรถแล้ว เหลือสำหรับค่างวดบ้าน 10,000 บาทต่อเดือน ตัวเลข 40% นี้เป็นกรอบส่วนตัวสำหรับวางแผน แต่ละธนาคารใช้เกณฑ์ของตัวเอง

ดอกเบี้ยเฉลี่ยที่สมมติ (ผ่อน 30 ปี)	ค่างวดต่อวงเงิน 1 ล้านบาท	วงเงินที่ค่างวด 10,000 บาทรองรับ
5%	ประมาณ 5,368 บาท	ประมาณ 1.86 ล้านบาท
6%	ประมาณ 5,996 บาท	ประมาณ 1.67 ล้านบาท
7%	ประมาณ 6,653 บาท	ประมาณ 1.50 ล้านบาท

ส่วนต่างระหว่างแถวบนกับแถวล่างเกือบ 3.6 แสนบาท ทั้งที่ค่างวดเท่าเดิม เหตุผลนี้ทำให้ควรวางแผนด้วยดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา ไม่ใช่อัตราโปรโมชันปีแรก ถ้าคุณมิ้นท์ปิดหนี้รถได้ก่อนยื่น ค่างวดบ้านที่รองรับได้จะเพิ่มเป็น 18,000 บาท และวงเงินขยับขึ้นเกือบเท่าตัว

ใช้เครื่องมือคำนวณช่วยดูค่างวดสำหรับวงเงินและระยะเวลาต่าง ๆ ได้ที่ วิธีใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน และดูเกณฑ์รายได้ที่ เงินเดือนเท่าไรจึงกู้บ้านได้

ขั้นที่ 2 ตรวจและปรับปรุงเครดิต

ธนาคารตรวจข้อมูลเครดิตก่อนอนุมัติ สิ่งที่ควรทำในช่วงเตรียมตัว

• ขอรายงานเครดิตของตนเอง ตรวจว่ามีรายการค้างหรือผิดพลาดหรือไม่ อ่านพื้นฐานที่ เครดิตบูโรคืออะไร
• ชำระบัตรเครดิตเต็มจำนวนและตรงเวลาอย่างสม่ำเสมอ
• ลดยอดหนี้บัตรและสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่จำเป็น
• ไม่ขอสินเชื่อใหม่ในช่วง 3 ถึง 6 เดือนก่อนยื่นบ้าน
• ปิดวงเงินที่ไม่ได้ใช้ ถ้าต้องการลดภาระวงเงินรวม

การชำระล่าช้าเพียงเล็กน้อยหลายครั้งอาจสร้างผลกระทบมากกว่าที่คิด ดังนั้นควรตั้งหักบัญชีอัตโนมัติ

ขั้นที่ 3 วางแผนเงินก้อนที่ต้องใช้

เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องเตรียมไม่ได้มีแค่เงินดาวน์

รายการ	หมายเหตุ
เงินจอง และเงินทำสัญญา	จ่ายตามเงื่อนไขของผู้ขาย
เงินดาวน์	ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อกับวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์	แบ่งจ่ายตามข้อตกลงกับผู้ขาย ดู ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน
ค่าจดจำนอง	ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
ค่าประเมินราคาและค่าธรรมเนียมธนาคาร	แล้วแต่ธนาคาร
เบี้ยประกันอัคคีภัยและประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ	บางธนาคารกำหนด ดู ประกัน MRTA
ค่าตกแต่งและย้ายเข้า	มักถูกลืมในงบ

ข้อมูลเชิงลึกเรื่องเงินดาวน์อยู่ที่ เงินดาวน์ซื้อบ้านเท่าไร

เกณฑ์ LTV กับเงินดาวน์ที่ต้องมีจริง

LTV คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หน้าความรู้ของ ธปท. เรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอธิบายว่าสถาบันการเงินมักให้วงเงินต่ำกว่าราคาประเมิน ส่วนใหญ่อยู่ราว 70 ถึง 95% ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนที่ขาดผู้กู้ต้องหามาเอง

ในด้านเกณฑ์กำกับ ธปท. ประกาศเมื่อ 14 พฤษภาคม 2569 ให้เพดาน LTV อยู่ที่ 100% เป็นการชั่วคราว ทั้งกรณีหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 และกรณีหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญาแรก สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570

ธปท. ยังเตือนในหน้าเดียวกันว่าการกู้บ้านมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ผู้กู้ต้องรับภาระตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร เช่น ค่าจดจำนองหลักประกัน ค่าสำรวจและประเมินราคา ค่าธรรมเนียมชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด และดอกเบี้ยผิดนัด ให้ขอตารางค่าธรรมเนียมเป็นเอกสารจากทุกธนาคารที่คุยด้วย

ขั้นที่ 4 เตรียมเอกสาร

เอกสารพื้นฐานที่ธนาคารขอ

• บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง และหนังสือรับรองเงินเดือน ดู หนังสือรับรองเงินเดือน
• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• หนังสือรับรองการทำงาน
• สำหรับอาชีพอิสระ ใช้เอกสารธุรกิจ ภาษี และเดินบัญชีนานกว่า

รายการครบถ้วนที่ เอกสารที่ใช้กู้บ้าน และหากรายได้ยืนยันยากควรเตรียมเพิ่ม ผู้ขอกู้ร่วมช่วยเพิ่มโอกาสได้ ดูที่ กู้ร่วมคืออะไร

ขั้นที่ 5 เลือกบ้านและขอพรีอนุมัติ

เมื่อรู้กำลังผ่อน ให้เลือกบ้านภายในงบ แล้วขอ "พรีอนุมัติ" จากธนาคารก่อนจ่ายเงินจอง ประโยชน์คือ

• รู้วงเงินที่กู้ได้จริงก่อนผูกพันกับผู้ขาย
• ต่อรองกับผู้ขายได้แม่นขึ้น
• ลดความเสี่ยงสูญเงินจองถ้ากู้ไม่ผ่าน

ถ้าซื้อบ้านมือสองหรือคอนโด เงื่อนไขการประเมินและวงเงินอาจต่างจากบ้านใหม่ ศึกษาเพิ่มที่ สินเชื่อบ้านมือสอง และ สินเชื่อคอนโด

ขั้นที่ 6 เปรียบเทียบข้อเสนอและยื่นกู้

อย่ายื่นเพียงธนาคารเดียว แต่ก็ไม่ควรยื่นหลายแห่งในวันเดียวกันโดยไม่วางแผน เพราะการตรวจเครดิตหลายครั้งอาจมีผล ทางที่ดีคือขอข้อเสนอเบื้องต้นจากสองสามแห่งแล้วเลือกที่เหมาะสุด

ประเด็นเปรียบเทียบ

• ดอกเบี้ยช่วงแรกและช่วงหลัง และสูตรอ้างอิง ดู MRR MLR MOR คืออะไร
• ระยะเวลาผ่อนสูงสุด
• ค่าธรรมเนียมและค่าปรับปิดก่อนกำหนด
• เงื่อนไขประกันที่แนบ
• ความสะดวกในการติดต่อ

เทียบตัวเลขได้ที่ เปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และถ้าสนใจธนาคารรัฐดู สินเชื่อบ้านธนาคารของรัฐ

ขั้นที่ 7 จากอนุมัติถึงวันโอน

1. ธนาคารประเมินราคาบ้าน
2. ธนาคารออกหนังสืออนุมัติ พร้อมเงื่อนไข
3. เซ็นสัญญากู้และจำนอง
4. นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
5. ชำระค่าธรรมเนียมและรับโฉนดฉบับที่ระบุชื่อผู้ซื้อ
6. ธนาคารถือโฉนดไว้จนกว่าจะผ่อนครบ

ขั้นตอนอ่านละเอียดในเรื่องกฎหมายจำนองที่ กฎหมายจำนองและสินเชื่อบ้าน

สาเหตุที่กู้บ้านไม่ผ่านและวิธีแก้

สาเหตุ	วิธีแก้เบื้องต้น
ภาระหนี้เดิมสูง	ปิดหนี้เล็กหรือหนี้ดอกเบี้ยสูงก่อนยื่น
ประวัติค้างชำระ	ชำระให้เรียบร้อย และรอให้ประวัติใหม่ดีสะสมหลายเดือน
รายได้ไม่พอ	ลดวงเงิน หรือกู้ร่วม
อายุงานน้อย	รอให้ผ่านช่วงทดลองงานหรือครบระยะที่ธนาคารกำหนด
ราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย	เพิ่มเงินดาวน์ต่อรองราคา หรือเปลี่ยนทรัพย์

อ่านเพิ่มที่ ทำไมสินเชื่อบ้านไม่อนุมัติ

ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเจอบ่อย

• จองบ้านก่อนตรวจกำลังกู้
• กู้เต็มวงเงินที่ธนาคารให้ โดยไม่เผื่อรายได้ลดลง
• ลืมค่าใช้จ่ายวันโอนและค่าตกแต่ง
• ไม่ถามเรื่องค่าปรับปิดก่อนกำหนด
• ซื้อเพราะโปรโมชันดอกเบี้ย 3 ปีแรกโดยไม่ดูอัตราหลังพ้นโปร
• เปลี่ยนงานหรือก่อหนี้ใหม่ระหว่างรอโอน ซึ่งอาจทำให้ธนาคารทบทวนอนุมัติ

กรณีพิเศษที่ควรรู้ก่อนยื่น

รายได้ไม่ประจำหรือเป็นเจ้าของกิจการ

ธนาคารมักดูรายการเดินบัญชีย้อนหลังนานกว่าพนักงานประจำ และอาจขอเอกสารภาษีหรืองบการเงิน ควรเริ่มเก็บหลักฐานและทำให้รายได้เข้าบัญชีสม่ำเสมอล่วงหน้า อย่างน้อยหนึ่งปี

มีผู้กู้ร่วม

กู้ร่วมช่วยให้รวมรายได้ทำให้วงเงินสูงขึ้น แต่ทุกคนรับผิดชอบหนี้ทั้งก้อน ควรตกลงกันเรื่องการผ่อนและกรรมสิทธิ์ให้ชัด ศึกษาที่ กู้ร่วมคืออะไร

มีหนี้ผ่อนรถหรือบัตรเครดิตหลายใบ

ยอดผ่อนรวมจะถูกนำไปคิดกับรายได้ ทำให้วงเงินที่กู้บ้านได้ลดลง การปิดหนี้เล็กหรือลดวงเงินบัตรที่ไม่ใช้อาจช่วยเพิ่มโอกาส

ซื้อบ้านหลังที่สอง

เกณฑ์วงเงินและเงินดาวน์อาจเข้มขึ้นสำหรับสัญญากู้ซื้อหลังที่สอง ดู กู้ซื้อบ้านหลังที่สอง

เครื่องมือช่วยตัดสินใจ

หลังได้ข้อเสนอจากหลายธนาคาร ลองทำตารางเทียบด้วยตัวเอง คอลัมน์ที่ควรมี คือ วงเงิน ดอกเบี้ยปีแรก ปีที่สอง ปีที่สาม และหลังจากนั้น ค่างวดช่วงแรก ค่าธรรมเนียมแรกเข้า ค่าปรับปิดก่อนกำหนด และเบี้ยประกันที่บังคับ จากนั้นคำนวณดอกเบี้ยรวมใน 5 ปีแรกของแต่ละข้อเสนอ เพราะผู้กู้จำนวนมากรีไฟแนนซ์หรือโปะหนี้ภายในช่วงนั้น แล้วเทียบกับตัวเลขรวมสุดท้าย ไม่ใช่เทียบอัตราปีแรกเพียงอย่างเดียว หากอยากเข้าใจแนวทางหลังผ่อนไปสักพัก ดูที่ รีไฟแนนซ์คืออะไร

ปฏิทินเตรียมตัว 6 เดือนก่อนยื่น

ช่วงเวลา	สิ่งที่ควรทำ
6 เดือนก่อนยื่น	ตรวจเครดิต ปิดหนี้เล็ก หยุดก่อหนี้ใหม่ เริ่มเก็บเงินดาวน์
4 เดือนก่อนยื่น	ทำให้รายได้เข้าบัญชีสม่ำเสมอ ทดลองผ่อนเทียบเท่าค่างวดบ้านเพื่อดูว่าไหวไหม
2 เดือนก่อนยื่น	เลือกโครงการหรือทรัพย์ที่สนใจ ขอพรีอนุมัติจาก 2 ถึง 3 ธนาคาร
1 เดือนก่อนยื่น	รวบรวมเอกสารครบ ตรวจชื่อ ที่อยู่ ให้ตรงกันทุกฉบับ
ช่วงยื่นกู้	ยื่นตามแผน ไม่ก่อหนี้ใหม่ ไม่เปลี่ยนงานถ้าเลี่ยงได้

เคล็ดลับของ "ทดลองผ่อน" คือโอนเงินเท่าค่างวดบ้านที่คาดไว้เข้าบัญชีออมทุกเดือน หากทำได้สบายและยังมีเงินสำรอง แปลว่ากำลังผ่อนจริงเพียงพอ และเป็นประวัติเดินบัญชีที่ธนาคารมองเห็นด้วย

สรุป

กู้ซื้อบ้านให้ผ่านต้องเตรียมตั้งแต่ก่อนเลือกโครงการ คือประเมินกำลังผ่อน ปรับเครดิต เตรียมเงินก้อนและเอกสาร ขอพรีอนุมัติ และเทียบข้อเสนอหลายธนาคาร เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ผ่อนไหวตลอดสัญญา

ข้อมูลนี้เป็นความรู้ทั่วไป เกณฑ์ของธนาคารและมาตรการของ ธปท. มีกำหนดเวลา ขอเงื่อนไขเป็นเอกสารจากธนาคารก่อนเซ็นสัญญา ถ้ามีปัญหากับเงื่อนไขสินเชื่อ ติดต่อศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของ ธปท. ที่ 1213