ดอกเบี้ยบ้าน เปรียบเทียบธนาคาร ยังไงให้เห็นต้นทุนจริงตลอดสัญญา

ข้อเสนอสินเชื่อบ้านที่ดอกเบี้ยปีแรกต่ำที่สุดมักไม่ใช่ข้อเสนอที่ถูกที่สุดตลอดสัญญา เพราะอัตราโปรโมชันใช้ได้แค่ 1 ถึง 3 ปี หลังจากนั้นอัตราเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว ถ้าจะเทียบธนาคาร ให้เทียบสามตัวเลขพร้อมกัน คือดอกเบี้ยที่จ่ายจริงใน 3 ปีแรก ค่างวดหลังหมดโปรโมชัน และค่าใช้จ่ายนอกอัตราดอกเบี้ย

ตัวเลขอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเปลี่ยนตามนโยบายและภาวะตลาด หน้านี้จึงไม่ระบุอัตราของธนาคารใด แต่ให้วิธีอ่านและเทียบข้อเสนอที่ใช้ได้ทุกช่วงเวลา ตัวอย่างอัตราที่ใช้เป็นตัวเลขสมมติทั้งหมด

ข้อเสนอสินเชื่อบ้านหน้าตาเป็นอย่างไร

ใบเสนอเงื่อนไขของธนาคารมักเขียนอัตราเป็นช่วง ลองอ่านให้เป็นสามชั้น

ชั้น	หน้าตาที่พบ	ความหมาย
ช่วงโปรโมชัน	ปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 อัตราคงที่หรือขยับขึ้นทีละปี	ราคาจูงใจให้เข้ามาเป็นลูกค้า ค่างวดต่ำที่สุดของสัญญา
ช่วงลอยตัว	MRR ลบ 1.00 หรือ MRR ลบ 0.50	อัตราอ้างอิงของธนาคารลบส่วนลด ค่าจริงเปลี่ยนเมื่อธนาคารปรับ MRR
เงื่อนไขพ่วง	ต้องมีเงินเดือนเข้า ต้องซื้อประกัน หรือใช้บริการอื่น	ส่วนลดบางส่วนผูกกับการใช้บริการของธนาคาร

MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate คืออัตราอ้างอิงสำหรับลูกค้ารายย่อยที่ธนาคารประกาศ อัตราลอยตัวของสินเชื่อบ้านจึงไม่ได้เป็นตัวเลขตายตัว ถ้าธนาคารปรับ MRR ขึ้น ค่างวดของคุณก็ขยับตาม

ตัวย่ออื่นที่พบในเอกสารมี MLR สำหรับลูกค้ารายใหญ่ และ MOR สำหรับเงินเบิกเกินบัญชี สินเชื่อบ้านรายย่อยส่วนใหญ่อ้างอิง MRR ให้ถามเจ้าหน้าที่ว่าสัญญาของคุณอ้างอิงอัตราใด

ตัวอย่างเทียบสามข้อเสนอ วงเงิน 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี

ตัวอย่างสมมติ ใช้อัตราที่ปัดเป็นตัวเลขกลม ๆ เพื่อให้เห็นรูปแบบ ไม่ใช่อัตราของธนาคารจริง และสมมติว่าอัตราลอยตัวไม่เปลี่ยนตลอดสัญญา

ข้อเสนอ	โครงสร้างอัตรา	ค่างวดปีแรก	ค่างวดหลังพ้นโปรโมชัน	ดอกเบี้ยจ่ายใน 3 ปีแรก	ยอดค้างหลัง 3 ปี	ดอกเบี้ยรวม 30 ปี
A	ปี 1 ที่ 2.0% ปี 2 ที่ 3.0% หลังจากนั้น 6.5%	11,100 บาท	18,500 บาท	331,000 บาท	2,824,700 บาท	3,506,000 บาท
B	3 ปีแรกคงที่ 4.0% หลังจากนั้น 6.0%	14,300 บาท	17,700 บาท	350,600 บาท	2,835,000 บาท	3,247,000 บาท
C	5.25% ตลอดสัญญา	16,600 บาท	16,600 บาท	462,500 บาท	2,866,100 บาท	2,963,800 บาท

สิ่งที่ตารางบอก

1. ข้อเสนอ A ค่างวดปีแรกต่ำที่สุด และดอกเบี้ยใน 3 ปีแรกก็ต่ำที่สุด แต่ค่างวดเด้งไปเกือบ 18,500 บาทในปีที่ 3 ซึ่งสูงกว่าสองข้อเสนอแรกอย่างชัดเจน
2. ข้อเสนอ C จ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกมากกว่า A ราว 131,000 บาท แต่ต้นทุนรวม 30 ปีต่ำที่สุดในกรณีสมมตินี้
3. หลัง 3 ปี ยอดค้างของทั้งสามข้อเสนอต่างกันไม่ถึง 45,000 บาท เพราะช่วงแรกของสินเชื่อบ้านเกือบทั้งงวดคือดอกเบี้ย

ตารางนี้ไม่ได้บอกว่าข้อเสนอแบบ C ดีกว่าเสมอ คนที่ตั้งใจรีไฟแนนซ์ในปีที่ 3 จะสนใจเฉพาะ 3 ปีแรก และข้อเสนอ A อาจคุ้มกว่า คนที่ตั้งใจอยู่กับธนาคารเดียวยาวจะสนใจต้นทุนรวมมากกว่า คำถามที่ต้องตอบก่อนคือ คุณจะอยู่กับสินเชื่อก้อนนี้นานแค่ไหน และพร้อมย้ายเมื่อโปรหมดหรือไม่ ดูต้นทุนการย้ายใน รีไฟแนนซ์คืออะไร

ถ้า MRR ขยับหลังพ้นโปรโมชัน ค่างวดเปลี่ยนเท่าไร

ตัวอย่างข้างบนสมมติว่าอัตราลอยตัวคงที่ตลอดสัญญา ซึ่งในชีวิตจริงแทบไม่เกิด อัตรา MRR ลบส่วนลดขยับตามที่ธนาคารประกาศ ลองใช้ยอดค้างของข้อเสนอ A หลัง 3 ปี คือ 2,824,700 บาท ผ่อนต่ออีก 27 ปี แล้วดูว่าค่างวดเปลี่ยนเท่าไรเมื่ออัตราที่คุณจ่ายจริงต่างกัน

อัตราที่จ่ายจริงหลังโปรโมชัน (สมมติ)	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ	ต่างจากกรณี 6.5%
6.0%	17,626 บาท	ลดลงราว 890 บาท
6.5%	18,517 บาท	ฐาน
7.0%	19,429 บาท	เพิ่มราว 910 บาท
7.5%	20,359 บาท	เพิ่มราว 1,840 บาท

ทุก 0.5 จุดที่อัตราขยับ ค่างวดของวงเงินระดับนี้เปลี่ยนเกือบ 900 บาทต่อเดือน หรือราว 11,000 บาทต่อปี ใช้ตารางนี้ทดสอบงบของคุณ ถ้าค่างวดแถว 7.5% ยังจ่ายได้โดยไม่ต้องลดเงินออม ข้อเสนอที่ปีแรกถูกแบบ A ก็พอรับความเสี่ยงได้ ถ้าแถว 7.0% ก็เริ่มตึงแล้ว ข้อเสนอที่อัตราสม่ำเสมอแบบ B หรือ C ปลอดภัยกว่าสำหรับคุณ

ในทางกลับกัน เมื่อธนาคารลด MRR ค่างวดของสินเชื่อลอยตัวไม่ได้ลดเองทุกกรณี บางธนาคารคงค่างวดเท่าเดิมแล้วนำส่วนต่างไปตัดเงินต้น ทำให้หนี้หมดเร็วขึ้น ถามเจ้าหน้าที่ว่าสัญญาของคุณใช้วิธีไหน และถ้าต้องการให้ค่างวดลดลงจริงต้องยื่นคำขออย่างไร

คงที่ยาวหรือลอยตัว เลือกจากลักษณะรายได้

ข้อเสนออัตราคงที่ระยะยาว เช่น คงที่ 3 ถึง 5 ปี มักมีอัตราสูงกว่าช่วงโปรโมชันแบบลอยตัว คุณจ่ายส่วนต่างนั้นเพื่อแลกกับความแน่นอน คนที่ได้ประโยชน์จากอัตราคงที่มากที่สุดคือคนที่รายได้คงที่และค่างวดกินสัดส่วนรายได้สูงอยู่แล้ว เพราะไม่มีพื้นที่รองรับค่างวดที่เพิ่ม ส่วนคนที่รายได้มีแนวโน้มเพิ่ม หรือมีเงินสำรองพอโปะเมื่ออัตราขึ้น รับอัตราลอยตัวได้สบายกว่า

ค่าใช้จ่ายที่อยู่นอกอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงส่วนหนึ่งของต้นทุน ค่าใช้จ่ายที่ควรขอให้ธนาคารระบุเป็นตัวเลขก่อนเลือก มีดังนี้

รายการ	ที่มาของค่าใช้จ่าย	ข้อมูลที่ตรวจได้
ค่าจดจำนอง	จ่ายที่สำนักงานที่ดินวันโอน	กรมที่ดินระบุ 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท
ค่าประเมินราคาหลักประกัน	จ่ายให้บริษัทประเมินหรือธนาคาร	เป็นไปตามประกาศของแต่ละธนาคาร
ค่าประกันอัคคีภัย	ธนาคารมักกำหนดให้ทำ	เทียบราคาและความคุ้มครองได้ ดู ประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไรบ้าง
ประกันชีวิตหรือประกันสินเชื่อ	บางธนาคารเสนอให้ลดดอกเบี้ย	เป็นสัญญาแยก ถามว่าจำเป็นหรือเลือกได้
ค่าปิดบัญชีก่อนกำหนด	เมื่อชำระปิดหรือรีไฟแนนซ์	ตามข้อมูล ธปท. สินเชื่อรายย่อยไม่เก็บค่าชำระก่อนกำหนด ยกเว้นรีไฟแนนซ์บ้านใน 3 ปีแรก

เรื่องค่าปิดบัญชี ธปท. ระบุไว้ในมาตรการแก้หนี้ยั่งยืนว่าไม่เก็บค่าธรรมเนียมชำระหนี้ก่อนกำหนดสำหรับสินเชื่อรายย่อย ยกเว้นกรณีรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านภายใน 3 ปีแรก ดังนั้นข้อเสนอโปรโมชัน 3 ปีที่ธนาคารผูกไว้กับเงื่อนไขนี้ มีโอกาสทำให้ย้ายก่อนครบ 3 ปีไม่คุ้ม สัญญาแต่ละฉบับอาจกำหนดต่างกัน ให้ถามและขอเป็นลายลักษณ์อักษร

วงเงินที่ได้และวงเงินที่คุณต้องมีเป็นเงินดาวน์ต่างหากด้วย เรื่องเกณฑ์วงเงินเทียบราคาบ้านและเงินดาวน์ ดูที่ กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่านฉลุย

คำถามแปดข้อที่ควรถามเจ้าหน้าที่ก่อนเทียบ

เจ้าหน้าที่สินเชื่อมักเริ่มจากอัตราโปรโมชัน เพราะเป็นจุดขาย ให้คุณเป็นฝ่ายถามเพื่อได้ภาพครบ

1. โปรโมชันนี้ใช้กี่ปี และอัตราแต่ละปีเท่าไร
2. หลังโปรโมชัน อัตราเป็น MRR ลบเท่าไร และ MRR ตอนนี้เท่าไร
3. ส่วนลดดอกเบี้ยผูกกับเงื่อนไขอะไร เช่น ต้องย้ายเงินเดือน ต้องซื้อประกัน
4. ถ้าไม่ทำตามเงื่อนไขพ่วง อัตราขึ้นเป็นเท่าไร
5. ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ธนาคารเก็บทั้งหมดเป็นเท่าไร
6. ชำระเพิ่มหรือปิดก่อนกำหนดได้ไหม มีค่าธรรมเนียมหรือเงื่อนไขอะไร
7. ดอกเบี้ยคิดแบบลดต้นลดดอกหรือไม่ และตัดงวดวันไหน
8. ขอตารางผ่อนชำระและใบเสนอเงื่อนไขเป็นเอกสารได้หรือไม่

คำตอบข้อ 4 บ่อยครั้งเปลี่ยนภาพทั้งหมด ข้อเสนอที่ดูถูกเพราะต้องซื้อประกันชีวิตพ่วง อาจทำให้ค่าเบี้ยต่อปีกินส่วนต่างดอกเบี้ยไปเกือบหมด

ขอเทียบหลายธนาคารโดยไม่ทำให้เครดิตเสีย

ขั้นเริ่มต้นสอบถามใบเสนอเบื้องต้นได้โดยไม่ต้องยื่นขอจริง ธนาคารจะถามรายได้ ภาระหนี้ และราคาบ้านคร่าว ๆ แล้วให้ตัวเลขประมาณการ ใช้ช่วงนี้เก็บตัวเลขจากสามถึงสี่แห่ง เมื่อเหลือสองแห่งที่ชอบค่อยยื่นจริง

เหตุผลที่ไม่ควรยื่นจริงพร้อมกันหลายแห่งคือการยื่นคำขอสินเชื่อมักมีการตรวจรายงานเครดิตและถูกบันทึกไว้ หลายครั้งในเวลาใกล้กันอาจทำให้ผู้พิจารณาสงสัย ถ้ายังไม่แน่ใจว่าประวัติของคุณเป็นอย่างไร ตรวจก่อนที่ เครดิตบูโรคืออะไร ซึ่งอธิบายวิธีขอรายงานของตัวเอง

ดอกเบี้ยบ้านช่วยลดภาษีได้เท่าไร

ผู้ที่กู้ซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยโดยจำนองเป็นหลักประกัน นำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงให้สถาบันการเงินมาหักลดหย่อนได้ ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี ตามรายการลดหย่อนของกรมสรรพากร ธนาคารจะออกหนังสือรับรองดอกเบี้ยประจำปีให้เมื่อขอ

ตัวอย่างสมมติ ถ้าดอกเบี้ยบ้านที่จ่ายใน 1 ปีเท่ากับ 130,000 บาท คุณหักลดหย่อนได้ 100,000 บาท ส่วนอีก 30,000 บาทที่เกินไม่ได้ใช้สิทธิ์ ถ้าคุณอยู่ในช่วงอัตราภาษี 10% ภาษีที่ประหยัดได้ประมาณ 10,000 บาท ข้อมูลเชิงลึกของรายการลดหย่อนทั้งหมดอยู่ที่ ลดหย่อนภาษีมีอะไรบ้าง สิทธิ์นี้เป็นผลพลอยได้ ไม่ควรใช้เป็นเหตุผลหลักในการเลือกข้อเสนอที่ต้นทุนรวมสูงกว่า

ตัดสินใจเลือกข้อเสนอด้วยตารางคะแนนของคุณเอง

หลังได้ใบเสนอครบแล้ว ใส่ตัวเลขลงตารางเดียวกัน แล้วเลือกจากสิ่งที่คุณให้น้ำหนักมากที่สุด

ตัวเลขที่เทียบ	ธนาคาร 1	ธนาคาร 2	ธนาคาร 3
ดอกเบี้ยจ่ายใน 3 ปีแรก
ค่างวดหลังพ้นโปรโมชัน
ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา (ตามตารางธนาคาร)
ค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด
ประกันที่ต้องพ่วง ค่าเบี้ยต่อปี
เงื่อนไขชำระก่อนกำหนด

ถ้าพอจะย้ายสินเชื่อหลังโปรโมชันได้ ให้ดูช่อง 3 ปีแรกเป็นหลัก ถ้าตั้งใจอยู่กับธนาคารเดิมนาน ให้ดูช่องค่างวดหลังโปรโมชันและดอกเบี้ยรวม ถ้ารายได้ตึงตัว เลือกข้อเสนอที่ค่างวดหลังโปรโมชันไม่เกินที่คุณจ่ายไหว แม้ปีแรกจะแพงกว่า

เรื่องเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยและข้อกำหนดของแต่ละสัญญา ปรึกษาธนาคารโดยตรง หรือสอบถามศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของ ธปท. ที่ 1213 ถ้าพบว่าข้อเสนอไม่ตรงกับที่ได้รับแจ้ง