ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน ใครจ่ายอะไร และต้องเตรียมเงินสดเท่าไร

ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารควรเตรียมเงินสดวันโอนประมาณ 2% ถึง 3% ของราคาซื้อ เพื่อจ่ายค่าธรรมเนียมโอนส่วนของตน ค่าจดจำนอง และค่าประเมินกับค่าประกัน ส่วนผู้ขายต้องดูว่าตนเข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งตัวเลขต่างกันได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท

ค่าใช้จ่ายหลายรายการคิดจาก "ราคาประเมินทุนทรัพย์" ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง จึงมักได้ตัวเลขต่างจากที่คนคาดไว้ และเป็นเหตุให้ต้องถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้า

บ้าน 3 ล้านบาท วันโอนต้องจ่ายอะไรบ้าง

ตัวอย่างสมมติ ซื้อบ้านมือสองราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ 2,500,000 บาท ผู้ซื้อกู้ 2,400,000 บาท ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือบ้านมานานเกิน 5 ปี

รายการ	วิธีคิด	จำนวนโดยประมาณ	ผู้จ่ายตามธรรมเนียมทั่วไป
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน 2,500,000	50,000 บาท	แบ่งคนละครึ่ง ฝ่ายละ 25,000 บาท
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาที่สูงกว่า (3,000,000)	15,000 บาท	ผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เข้าข่ายเพราะถือเกิน 5 ปี	0 บาท	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	คำนวณตามปีที่ถือ ตัวอย่างถือ 8 ปี	ประมาณ 2,500 บาท	ผู้ขาย
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง 2,400,000	24,000 บาท	ผู้ซื้อ
ค่าประเมินราคาหลักประกัน	ตามประกาศของธนาคาร	ตามธนาคาร	ผู้ซื้อ
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย	ตามทุนประกันและบริษัทประกัน	ตามที่เลือก	ผู้ซื้อ

ผู้ซื้อต้องจ่ายวันโอนราว 25,000 บาท บวกค่าจดจำนอง 24,000 บาท รวมประมาณ 49,000 บาท ก่อนนับค่าประเมินและค่าประกัน ซึ่งเท่ากับราว 1.6% ของราคาซื้อ ถ้าบวกค่าประเมินและเบี้ยประกัน ตัวเลขขยับไปที่ 2% ถึง 3% ตามที่ตั้งงบไว้ข้างต้น อัตราและวิธีคิดมาจากหน้าบริการประชาชนของกรมที่ดินและกรมสรรพากร ส่วนว่าใครจ่ายข้อไหนเป็นธรรมเนียมที่ต่อรองได้

ราคาประเมินกับราคาซื้อขาย ใช้ตัวไหนคิดอะไร

คนที่เพิ่งซื้อบ้านครั้งแรกมักสับสนเพราะมีสามราคา

ราคา	ใครกำหนด	ใช้ทำอะไร
ราคาซื้อขาย	ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน	เป็นฐานของอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ใช้ตัวที่สูงกว่า)
ราคาประเมินทุนทรัพย์	กรมธนารักษ์	ฐานของค่าธรรมเนียมโอน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดา
ราคาประเมินของธนาคาร	บริษัทประเมินที่ธนาคารกำหนด	กำหนดวงเงินที่ให้กู้ ไม่เกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียม

ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย ดังนั้นการจดราคาซื้อขายให้ต่ำกว่าความเป็นจริงไม่ช่วยลดภาระเมื่อราคาประเมินสูงกว่าอยู่แล้ว และการแจ้งราคาไม่ตรงกับที่จ่ายจริงยังมีความเสี่ยงทางกฎหมายและกระทบวงเงินกู้ด้วย

ค่าธรรมเนียมโอน 2% และมรดกหรือการให้

กรมที่ดินกำหนดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่มีทุนทรัพย์ไว้ที่ 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างข้างบนจึงเป็น 50,000 บาท บางกรณีมีอัตราต่ำกว่า เช่น มรดกหรือการให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เสีย 0.5%

ธรรมเนียมปฏิบัติที่พบบ่อยคือผู้ซื้อกับผู้ขายแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง แต่ผู้ขายโครงการใหม่บางรายออกให้ทั้งหมดเป็นโปรโมชัน สัญญาจะซื้อจะขายควรเขียนชัดว่าใครจ่ายรายการใดบ้าง ไม่ควรตกลงด้วยปาก

ภาษีฝั่งผู้ขาย ต้องเสียตัวไหน

ผู้ขายไม่ได้เสียทุกอย่าง ตัวที่ใช้ขึ้นกับระยะเวลาที่ถือครองและสถานะของทรัพย์ ตามกรมที่ดินและกรมสรรพากร

สถานการณ์ผู้ขาย	ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	อากรแสตมป์ 0.5%	หัก ณ ที่จ่าย
ขายภายใน 5 ปีนับจากวันได้มา และไม่เข้าข้อยกเว้น	เสีย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)	ไม่เสียเพิ่ม เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว	บุคคลธรรมดายังคำนวณหัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์
ขายภายใน 5 ปี แต่ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป	ยกเว้น	เสีย	เสียตามปีที่ถือ
ถือครองเกิน 5 ปี	ไม่เข้าข่าย	เสีย	เสียตามปีที่ถือ
ผู้ขายเป็นบริษัท	เข้าข่ายถ้าเป็นการค้าหรือหากำไร	ตามกรณี	1% ของราคาที่สูงกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของบ้าน 3 ล้านบาท คือ 99,000 บาท ต่างจากกรณีถือเกิน 5 ปีที่จ่ายอากรแสตมป์ 15,000 บาทเท่านั้น จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ขายหลายคนดูวันที่ได้มาของบ้านก่อนกำหนดวันโอน กรมสรรพากรมีรายละเอียดวิธีคำนวณและกรณียกเว้นในหน้าการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดา

วิธีคิดตามกรมที่ดินสำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา คือเอาราคาประเมินเป็นเงินได้ แล้วหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง หารเงินได้สุทธิด้วยจำนวนปีที่ถือ (นับสูงสุด 10 ปี เศษของปีนับเป็น 1 ปี) คิดภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปี ยิ่งถือนาน สัดส่วนค่าใช้จ่ายที่หักได้ยิ่งลดลง จนเหลือ 50% เมื่อถือ 8 ปีขึ้นไป

ตัวอย่างสมมติ ราคาประเมิน 2,500,000 บาท ถือมา 8 ปี

1. เงินได้ 2,500,000 หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือเงินได้สุทธิ 1,250,000 บาท
2. หารด้วย 8 ปี ได้ 156,250 บาทต่อปี
3. อัตราภาษีก้าวหน้า 150,000 บาทแรกได้รับยกเว้น ส่วนที่เกินคือ 6,250 บาทเสีย 5% เท่ากับ 312.50 บาท
4. คูณกลับ 8 ปี ภาษีประมาณ 2,500 บาท

ตัวเลขนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นภาพ ตารางค่าใช้จ่ายของปีที่ถือครองน้อยกว่า 8 ปีต่างจากตัวอย่าง และผู้ขายแต่ละรายมีรายละเอียดต่างกัน เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณให้เป็นตัวเลขจริงในวันโอน หลักการภาษีเงินได้ที่เกี่ยวข้องอธิบายไว้ใน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคืออะไร

ฝั่งผู้ซื้อที่กู้ ค่าใช้จ่ายนอกจากค่าโอน

ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารมีรายการเพิ่มที่ผู้ซื้อเงินสดไม่มี

• ค่าจดจำนอง กรมที่ดินกำหนด 1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท วงเงินจำนอง 2,400,000 บาท จึงเป็น 24,000 บาท
• ค่าประเมินหลักประกัน ธนาคารบางแห่งเรียกเก็บ บางแห่งยกเว้นตามโปรโมชัน ถามก่อนยื่น
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยของบ้าน ธนาคารมักกำหนดให้ทำ เทียบทุนประกันที่พอได้ใน ประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไรบ้าง
• ค่าประกันชีวิตหรือประกันสินเชื่อ ถ้าผูกกับเงื่อนไขลดดอกเบี้ย ให้คำนวณว่าเบี้ยกินส่วนลดไปเท่าไร
• ค่าปรับปรุงและค่าย้ายเข้า ซึ่งอยู่นอกโฉนดแต่เป็นเงินสดที่ต้องมี

การจัดงบให้ครบก่อนยื่นช่วยไม่ให้เงินดาวน์ถูกใช้ไปกับค่าโอน ดูภาพรวมการกู้และการเตรียมเงินที่ กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่านฉลุย และเทียบเงื่อนไขธนาคารที่ ดอกเบี้ยบ้านเปรียบเทียบธนาคาร

ตั้งงบเงินสดผู้ซื้อตามระดับราคาบ้าน

ตัวอย่างบ้าน 3 ล้านบาทข้างบนใช้ได้กับราคาระดับเดียว ตารางนี้ใช้หลักเดียวกัน คือผู้ซื้อจ่ายค่าโอนครึ่งหนึ่งของ 2% จากราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง ตัวเลขราคาประเมินและวงเงินกู้เป็นตัวอย่างสมมติ

ราคาซื้อ	ราคาประเมินสมมติ	วงเงินกู้สมมติ	ค่าโอนส่วนผู้ซื้อ	ค่าจดจำนอง	รวมก่อนค่าประเมินและประกัน
1,500,000 บาท	1,300,000 บาท	1,350,000 บาท	13,000 บาท	13,500 บาท	26,500 บาท
3,000,000 บาท	2,500,000 บาท	2,400,000 บาท	25,000 บาท	24,000 บาท	49,000 บาท
5,000,000 บาท	4,200,000 บาท	4,500,000 บาท	42,000 บาท	45,000 บาท	87,000 บาท

สังเกตว่าค่าจดจำนองคิดจากวงเงินจำนอง ไม่ใช่ราคาบ้าน ถ้าธนาคารจดจำนองสูงกว่าวงเงินที่คุณกู้จริง เช่น รวมวงเงินประกันหรือวงเงินตกแต่งไว้ด้วย ค่าจดจำนองก็สูงตาม ถามธนาคารล่วงหน้าว่าจะจดจำนองที่วงเงินเท่าไร

นอกจากตารางนี้ ควรกันเงินอีกก้อนสำหรับค่าใช้จ่ายสามเดือนแรกหลังย้ายเข้า เช่น ค่าติดตั้งมิเตอร์ ค่าซ่อมจุดเล็ก ๆ ในบ้านมือสอง และค่างวดแรกที่มักตัดภายใน 30 วันหลังโอน คนที่ใช้เงินสดหมดไปกับวันโอนมักต้องรูดบัตรเครดิตจ่ายค่าเหล่านี้ ซึ่งเป็นหนี้ดอกเบี้ยสูงตั้งแต่เดือนแรก

บ้านมือสองที่ยังติดจำนองของผู้ขาย

บ้านมือสองจำนวนมากยังติดจำนองกับธนาคารของผู้ขาย วันโอนจึงมีสามธุรกรรมต่อเนื่องในวันเดียว คือธนาคารของผู้ขายไถ่ถอนจำนอง ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ แล้วธนาคารของผู้ซื้อจดจำนองใหม่

ขั้นตอนที่ควรประสานล่วงหน้า

1. ผู้ขายขอยอดปิดบัญชี ณ วันโอนจากธนาคารของตน เป็นเอกสารที่ระบุวันที่ชัดเจน
2. ผู้ซื้อแจ้งธนาคารของตนให้ออกเช็คแยกสองใบ ใบหนึ่งจ่ายธนาคารผู้ขายเท่ายอดปิดบัญชี อีกใบจ่ายส่วนที่เหลือให้ผู้ขาย
3. นัดเจ้าหน้าที่ทั้งสองธนาคารไปสำนักงานที่ดินวันและเวลาเดียวกัน
4. ตรวจว่าโฉนดตัวจริงถูกนำมาโดยธนาคารของผู้ขายในวันนั้น

ถ้าธนาคารใดธนาคารหนึ่งมาไม่ได้ การโอนต้องเลื่อน และบางสัญญามีเบี้ยปรับเมื่อเลื่อนวันโอน ให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าความล่าช้าจากฝั่งใครจะรับผิดชอบอย่างไร

คอนโดมีอะไรเพิ่ม

ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุดตามกรมที่ดินคือ 2% ของราคาประเมิน เท่ากับบ้านเดี่ยว ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนองเช่นกัน สิ่งที่ต่างคือคอนโดมีค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เรียกเก็บวันโอน เช่น กองทุนส่วนกลาง และค่าส่วนกลางล่วงหน้า ตามข้อบังคับของแต่ละโครงการ ให้ขอรายการเป็นลายลักษณ์อักษรจากโครงการหรือนิติบุคคลก่อนวันโอน ดูการเตรียมตัวซื้อคอนโดต่อใน กู้ซื้อคอนโด ต้องรู้อะไร

เช็กลิสต์เอกสารและเงินก่อนวันโอน

ของที่ต้องเตรียมวันนัดโอนที่สำนักงานที่ดิน

ผู้ขาย

• โฉนดตัวจริง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายและคู่สมรส ถ้ามี
• หนังสือยินยอมคู่สมรส หรือเอกสารสมรสตามกรณี
• หลักฐานปิดบัญชีสินเชื่อเดิม ถ้าบ้านติดจำนองอยู่

ผู้ซื้อ

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน
• หนังสืออนุมัติสินเชื่อและตัวแทนธนาคารมาร่วมจดจำนอง
• เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนของตน
• สัญญาจะซื้อจะขายและใบเสร็จเงินดาวน์

สอบถามอัตราและเอกสารล่าสุดกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนก่อนนัดวัน หรือสายด่วนกรมที่ดิน 1222 จะได้ตัวเลขตรงกับราคาประเมินที่ใช้จริงในวันโอน