กู้บ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง แยกตามอาชีพและแบบบ้าน

คำขอกู้บ้านที่ล่าช้าส่วนมากไม่ได้ติดที่รายได้ไม่พอ แต่ติดที่เอกสารขาด ไม่ตรงกัน หรือหมดอายุ แล้วต้องกลับไปขอใหม่หลายรอบ ระหว่างนั้นวันโอนที่ตกลงกับผู้ขายก็ใกล้เข้ามา การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่รอบแรกจึงช่วยประหยัดเวลาได้หลายสัปดาห์

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แบ่งเอกสารขอกู้ไว้สามกลุ่ม คือเอกสารแสดงตัวตน เอกสารแสดงรายได้ และเอกสารประกอบอื่น สำหรับสินเชื่อบ้าน กลุ่มที่สามคือเอกสารของบ้านที่จะใช้เป็นหลักประกัน รายการด้านล่างอ้างอิงจากเงื่อนไขที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยแพร่ในโครงการปี 2569 ธนาคารอื่นใช้ชุดใกล้เคียงกัน แต่จำนวนเดือนย้อนหลังต่างกันได้

กลุ่มที่ 1 เอกสารส่วนตัวของผู้กู้ทุกคน

เอกสารกลุ่มนี้ใช้ยืนยันตัวตนและสถานภาพ ผู้กู้หลักและผู้กู้ร่วมทุกคนต้องยื่น

เอกสาร	ใช้เมื่อไร	หมายเหตุ
บัตรประจำตัวประชาชน	ทุกกรณี	ต้องยังไม่หมดอายุในวันทำสัญญา
ทะเบียนบ้าน	ทุกกรณี	ที่อยู่ปัจจุบัน ใช้ส่งเอกสารและหมายต่าง ๆ
ทะเบียนสมรส	ผู้กู้สมรสแล้ว	ธนาคารมักขอบัตรประชาชนของคู่สมรสด้วย
ทะเบียนหย่า หรือใบมรณบัตรคู่สมรส	ผู้กู้หย่าหรือเป็นหม้าย	ยืนยันว่าไม่ต้องให้คู่สมรสยินยอม
หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล	เคยเปลี่ยนชื่อ	ให้ชื่อในเอกสารเก่ากับใหม่เชื่อมกันได้
บัตรประชาชนของคู่สมรส	ผู้กู้ที่จดทะเบียนสมรส	ใช้ประกอบหนังสือให้ความยินยอม

ถ้าเอกสารฉบับหนึ่งใช้ชื่อเก่าอีกฉบับใช้ชื่อใหม่ เจ้าหน้าที่จะหยุดเรื่องไว้จนกว่าคุณส่งหนังสือเปลี่ยนชื่อมา ข้อนี้เจอบ่อยในผู้หญิงที่เปลี่ยนนามสกุลหลังสมรส แต่บัญชีเงินเดือนยังเป็นนามสกุลเดิม

กลุ่มที่ 2 เอกสารรายได้ แยกตามอาชีพ

เอกสารรายได้เป็นกลุ่มที่ธนาคารใช้ตัดสินวงเงิน ชุดที่ต้องใช้ต่างกันตามที่มาของรายได้

พนักงานประจำและข้าราชการ

ตัวอย่างจากโครงการของ ธอส. สำหรับผู้มีรายได้ประจำ

• หนังสือรับรองเงินเดือนฉบับจริง ระบุตำแหน่ง อายุงาน และเงินเดือน
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• รายการเดินบัญชีที่เงินเดือนเข้า ตามระยะที่ธนาคารกำหนด

หนังสือรับรองเงินเดือนส่วนใหญ่มีอายุการใช้ราว 1 ถึง 3 เดือน ขอจากฝ่ายบุคคลหลังจากเลือกธนาคารแล้ว ไม่ใช่ขอไว้ล่วงหน้าหลายเดือน วิธีขอและสิ่งที่ต้องระบุอยู่ใน หนังสือรับรองเงินเดือน

คนทำธุรกิจส่วนตัวและอาชีพอิสระ

ธปท. ระบุว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระใช้รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน โครงการสินเชื่อบ้าน S-em ปี 2569 ของ ธอส. ขอละเอียดกว่านั้น

• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน
• ทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
• หลักฐานการเสียภาษี
• ภาพถ่ายสถานประกอบการ
• ใบประกอบวิชาชีพ สำหรับอาชีพที่ต้องมีใบอนุญาต

รายการเดินบัญชีที่ดีคือรายการที่เห็นเงินเข้าสม่ำเสมอและไม่ถูกถอนออกหมดในวันเดียวกัน วิธีขอจากแต่ละธนาคารอยู่ใน ขอ Statement ธนาคาร

เปรียบเทียบเอกสารรายได้ทั้งสองแบบ

เอกสาร	พนักงานประจำ	ธุรกิจส่วนตัว
หนังสือรับรองเงินเดือน	ต้องมี	ไม่ใช้
สลิปเงินเดือน	3 ถึง 6 เดือน ตามธนาคาร	ไม่ใช้
รายการเดินบัญชี	บัญชีเงินเดือน	6 ถึง 12 เดือน ทุกบัญชีที่รับเงินจากธุรกิจ
ทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองบริษัท	ไม่ใช้	ต้องมี
หลักฐานการยื่นภาษี	บางธนาคารขอ ภ.ง.ด.91	ต้องมี
ภาพสถานประกอบการ	ไม่ใช้	มักขอ

กลุ่มที่ 3 เอกสารบ้านที่ใช้เป็นหลักประกัน

ชุดเอกสารกลุ่มนี้ขึ้นกับว่าคุณซื้อบ้านแบบไหน ตามรายการในโครงการของ ธอส.

แบบบ้าน	เอกสารหลัก
บ้านใหม่จากโครงการ	สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาวางมัดจำ สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
บ้านมือสองจากเจ้าของเดิม	สัญญาจะซื้อจะขาย สำเนาโฉนดทุกหน้า (หรือ น.ส.3ก. หรือ อ.ช.2 สำหรับห้องชุด)
บ้านทรัพย์สินรอการขายจาก AMC	เอกสารซื้อขายจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ สำเนาโฉนด
ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง	สำเนาโฉนดทุกหน้า ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบแปลน และประมาณการราคาค่าก่อสร้าง
ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง	สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สำเนาโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง แบบแปลน ประมาณการราคา
รีไฟแนนซ์	สัญญากู้และสัญญาจำนองเดิม รายการผ่อนชำระย้อนหลัง สำเนาโฉนด

สำหรับรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างโครงการ ธอส. กำหนดให้มีประวัติผ่อนชำระดีย้อนหลัง 12 เดือน รายการผ่อนจากธนาคารเดิมจึงเป็นเอกสารที่ขาดไม่ได้

คำว่าสำเนาโฉนดทุกหน้าหมายถึงรวมด้านหลังที่บันทึกการโอนและการจำนองเก่าด้วย ด้านหลังโฉนดบอกธนาคารว่าบ้านเคยจำนองกับใครและไถ่ถอนแล้วหรือยัง ถ้าส่งเฉพาะด้านหน้า เจ้าหน้าที่จะขอเพิ่มทุกครั้ง เรื่องที่ต้องเช็กเพิ่มสำหรับบ้านมือสองอยู่ใน สินเชื่อบ้านมือสอง

เอกสารประกอบที่ช่วยให้อนุมัติง่ายขึ้น

นอกจากชุดบังคับ เอกสารบางอย่างช่วยให้ธนาคารเห็นภาพชัดขึ้น โดยเฉพาะเมื่อรายได้ไม่ได้มาจากเงินเดือนอย่างเดียว

• หลักฐานรายได้เสริม เช่น หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) จากงานพิเศษ หรือสัญญาเช่าที่ได้ค่าเช่าประจำ
• สมุดบัญชีเงินฝากที่แสดงการออมสม่ำเสมอ บางโครงการใช้เป็นเงื่อนไขโดยตรง เช่น โครงการ ธอส. สำหรับซื้อบ้านจาก AMC ที่ให้ออมต่อเนื่อง 12 เดือน และค่างวดต้องไม่เกินยอดออมต่อเดือนที่ต่ำที่สุด
• ใบเสร็จปิดบัญชีหนี้ที่เพิ่งปิด ถ้ารายงานเครดิตยังไม่อัปเดต
• หนังสือยินยอมให้ตรวจข้อมูลเครดิต ซึ่งธนาคารให้กรอกในวันยื่น

ตัวอย่างสมมติ เตรียมเอกสารแบบไหนถึงไม่เสียรอบ

คุณเป็นพนักงานบริษัท เงินเดือน 35,000 บาท กู้ร่วมกับคู่สมรสที่ขายของออนไลน์ ซื้อบ้านมือสองราคา 2.8 ล้านบาท

ผู้กู้	เอกสารส่วนตัว	เอกสารรายได้
คุณ	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส	หนังสือรับรองเงินเดือน สลิป 6 เดือน รายการเดินบัญชีเงินเดือน
คู่สมรส	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน	รายการเดินบัญชี 12 เดือนของบัญชีที่รับเงินจากลูกค้า หลักฐานการยื่นภาษี ภาพร้านหรือหน้าร้านออนไลน์

เอกสารบ้าน คือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุราคา 2.8 ล้านบาท และสำเนาโฉนดทุกหน้าจากผู้ขาย ถ้าคู่สมรสเคยใช้นามสกุลเดิมในบัญชีร้านค้า ให้แนบหนังสือเปลี่ยนชื่อสกุลด้วย ชุดนี้ยื่นได้ครบในรอบเดียว เหตุผลและข้อดีข้อเสียของการกู้แบบนี้อยู่ใน กู้ร่วม คืออะไร

หลังยื่นเอกสาร ธนาคารใช้แต่ละชุดทำอะไร

รู้ว่าเอกสารแต่ละชุดถูกใช้ในขั้นไหน ช่วยให้คุณตอบคำถามเจ้าหน้าที่ได้ตรงจุด และรู้ว่าเรื่องค้างอยู่ตรงไหน

1. ตรวจตัวตนและสถานภาพ เจ้าหน้าที่เทียบชื่อ เลขบัตร และที่อยู่ในเอกสารกลุ่มที่ 1 กับข้อมูลในใบคำขอกู้
2. ตรวจข้อมูลเครดิต ธนาคารใช้หนังสือยินยอมที่คุณเซ็นดึงรายงานจากเครดิตบูโร เพื่อดูภาระหนี้และประวัติการชำระ ตาม ธปท. ผู้ให้กู้บางแห่งต้องการให้ไม่มีประวัติค้างชำระในช่วง 12 เดือนล่าสุด
3. วิเคราะห์รายได้ นำเอกสารกลุ่มที่ 2 มาคำนวณรายได้สุทธิ หักภาระหนี้เดิม แล้วหาวงเงินที่ผ่อนไหว
4. ประเมินราคาบ้าน เจ้าหน้าที่ประเมินใช้เอกสารกลุ่มที่ 3 นัดเข้าดูบ้าน และกำหนดราคาประเมินที่ใช้คิดวงเงิน ค่าประเมินมีค่าใช้จ่าย ตัวอย่างจาก ธอส. ระบุอัตราปกติ 1,900 ถึง 2,800 บาท ซึ่งโครงการ S-em ปี 2569 ยกเว้นให้
5. แจ้งผลอนุมัติ ธนาคารออกหนังสืออนุมัติระบุวงเงิน อัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อน และเงื่อนไขก่อนทำสัญญา

ถ้าเรื่องค้างนานที่ขั้นที่ 4 มักเป็นเพราะติดต่อผู้ขายเพื่อนัดเข้าบ้านไม่ได้ หรือสำเนาโฉนดไม่ครบหน้า ถ้าค้างที่ขั้นที่ 3 ให้ถามว่าธนาคารต้องการเอกสารรายได้ส่วนไหนเพิ่ม แทนการรอเฉย ๆ

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ต้องยื่นใหม่

ข้อผิดพลาด	ผลที่เกิด	วิธีป้องกัน
หนังสือรับรองเงินเดือนหมดอายุก่อนอนุมัติ	ต้องขอใหม่จากฝ่ายบุคคล	ขอหลังเลือกธนาคารแล้ว
รายการเดินบัญชีไม่ครบเดือน	ธนาคารประเมินรายได้ไม่ได้	ขอให้ครอบคลุมเดือนล่าสุดจนถึงวันยื่น
ชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ตรงกับผู้กู้	ต้องแก้สัญญา	ใส่ชื่อผู้กู้ทุกคนตั้งแต่ทำสัญญา
ส่งสำเนาโฉนดหน้าเดียว	นัดประเมินราคาไม่ได้	ขอสำเนาทุกหน้า
ไม่แนบเอกสารการเปลี่ยนชื่อ	เจ้าหน้าที่หยุดเรื่องไว้	แนบทุกครั้งที่ชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน
เงินเข้าบัญชีแล้วถอนหมดทันที	ธนาคารมองว่ารายได้ไม่มั่นคง	พักเงินในบัญชีบางส่วนก่อนยื่นหลายเดือน

ลำดับเตรียมเอกสาร 4 สัปดาห์ก่อนยื่น

1. สัปดาห์ที่ 1 รวบรวมเอกสารส่วนตัวของผู้กู้ทุกคน เช็กวันหมดอายุบัตรประชาชน และหาเอกสารเปลี่ยนชื่อถ้ามี
2. สัปดาห์ที่ 2 ขอรายการเดินบัญชีย้อนหลังจากธนาคารที่รับเงินเดือนหรือรายได้ธุรกิจ และรวมหลักฐานการยื่นภาษีปีล่าสุด
3. สัปดาห์ที่ 3 ขอสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดทุกหน้าจากผู้ขายหรือโครงการ ถ้าสร้างเอง ให้ผู้รับเหมาออกแบบแปลนและประมาณการราคา
4. สัปดาห์ที่ 4 ขอหนังสือรับรองเงินเดือนฉบับล่าสุด สแกนเอกสารทุกฉบับเก็บไว้ แล้วนัดยื่นกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อ

เกณฑ์รายได้ที่ธนาคารใช้คำนวณวงเงินจากเอกสารชุดนี้อยู่ใน กู้บ้านเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะผ่าน

ถ้ายื่นแล้วถูกปฏิเสธ ธปท. ระบุว่าคุณขอทราบเหตุผลเป็นหนังสือจากผู้ให้กู้ได้ เหตุผลนั้นบอกว่าต้องเติมเอกสารแบบไหน หรือต้องแก้เรื่องรายได้และภาระหนี้ก่อนยื่นธนาคารถัดไป

เช็กลิสต์ก่อนยื่น

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้ทุกคน
• ทะเบียนสมรส หย่า หรือเปลี่ยนชื่อ ตามสถานะ
• หนังสือรับรองเงินเดือนฉบับล่าสุด และสลิปย้อนหลังตามที่ธนาคารขอ
• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 ถึง 12 เดือน
• ทะเบียนการค้าและหลักฐานภาษี สำหรับธุรกิจส่วนตัว
• สัญญาจะซื้อจะขายที่มีชื่อผู้กู้ทุกคน
• สำเนาโฉนดทุกหน้า หรือใบอนุญาตก่อสร้างและแบบแปลน