ปิดสินเชื่อบ้านก่อนกำหนด ค่าปรับเท่าไร และเมื่อไรถึงไม่โดน

ได้โบนัสก้อนใหญ่ ขายคอนโดเก่าได้ หรือรับมรดกมา ความคิดแรกของหลายคนคือเอาไปปิดหนี้บ้านให้จบ ความรู้สึกไม่มีหนี้เป็นเรื่องดี แต่ก่อนโอนเงินก้อนนั้น ให้ตอบสามคำถามก่อน สัญญาของคุณอายุกี่ปีแล้ว ธนาคารจะเก็บค่าธรรมเนียมเท่าไร และเมื่อปิดหนี้แล้ว คุณยังมีเงินสำรองพอไหม

คำถามแรกสำคัญที่สุด เพราะกติกาของธนาคารแห่งประเทศไทยแบ่งเส้นไว้ที่ 3 ปีพอดี

เส้น 3 ปีที่ ธปท. ขีดไว้

บทความเรื่องการคุ้มครองสิทธิที่ลูกหนี้ควรรู้ของ ธปท. อธิบายว่า ผู้ให้บริการสินเชื่อรายย่อยหลายประเภทถูกห้ามเก็บค่าธรรมเนียมการชำระหนี้คืนก่อนกำหนด ได้แก่ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อนาโนไฟแนนซ์ สินเชื่อทะเบียนรถ สินเชื่อดิจิทัล และสินเชื่อรายย่อยอื่น ข้อยกเว้นคือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งยังเรียกเก็บได้ในช่วง 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา เหตุผลที่ ธปท. ให้ไว้คือสินเชื่อบ้านมักมีดอกเบี้ยพิเศษช่วงแรก และมีต้นทุนการพิจารณาสินเชื่อสูง

หน้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ในหมวดสตางค์สตอรี่ ยังระบุค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด เป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ต้องดูตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา คู่กับค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนอง และค่าประกันภัย

ช่วงเวลา	ค่าธรรมเนียมชำระหนี้ก่อนกำหนด	สิ่งที่ต้องทำ
ภายใน 3 ปีนับจากวันทำสัญญา	เก็บได้ ตามอัตราที่ระบุในสัญญา	อ่านสัญญา ขอหนังสือแจ้งยอดปิดบัญชี คำนวณเทียบดอกเบี้ยที่ประหยัด
หลังครบ 3 ปี	ตามแนวทางของ ธปท. ไม่ควรมีค่าธรรมเนียมนี้	ยังต้องจ่ายค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมคิดอย่างไร อ่านจากสัญญาของคุณ

ธปท. ไม่ได้กำหนดอัตราเดียวให้ทุกธนาคาร อัตราจึงอยู่ในสัญญากู้ของคุณเอง สัญญาส่วนใหญ่คิดเป็นร้อยละของเงินต้นคงเหลือ ณ วันที่ปิดบัญชี บางธนาคารแยกอัตราตามปีที่ปิด หรือคิดเฉพาะกรณีปิดเพื่อย้ายไปธนาคารอื่น

หาข้อความในสัญญาที่ใช้คำว่า "ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด" "ค่าธรรมเนียมชำระหนี้ก่อนครบกำหนด" หรือ "ค่าเบี้ยปรับ" แล้วจดสามข้อ อัตราเท่าไร คิดจากฐานอะไร และเงื่อนไขที่ทำให้ต้องจ่าย ถ้าหาสัญญาไม่เจอ ให้ขอหนังสือแจ้งยอดเพื่อปิดบัญชีจากธนาคาร ซึ่งจะแสดงเงินต้นคงเหลือ ดอกเบี้ยค้างจ่ายถึงวันปิด และค่าธรรมเนียมทุกรายการ

ตัวอย่างสมมติ ปิดตอนเดือนที่ 30 กับเดือนที่ 37

สมมติคุณกู้ 2,500,000 บาท ผ่อน 30 ปี ณ เดือนที่ 30 เงินต้นคงเหลือ 2,300,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วงต่อไปสมมติที่ร้อยละ 5.5 ต่อปี และสัญญาสมมติกำหนดค่าธรรมเนียมร้อยละ 3 ของเงินต้นคงเหลือถ้าปิดภายใน 3 ปี

ค่าธรรมเนียมถ้าปิดเดือนที่ 30 เท่ากับ 2,300,000 x 3% = 69,000 บาท ถ้ารอไปปิดเดือนที่ 37 ซึ่งพ้น 3 ปีแล้ว ค่าธรรมเนียมเป็นศูนย์ แต่ระหว่าง 7 เดือนที่รอ คุณจ่ายดอกเบี้ยไปราว 2,300,000 x 5.5% x 7/12 ประมาณ 73,800 บาท

รายการ (ตัวอย่างสมมติ)	ปิดเดือนที่ 30	รอปิดเดือนที่ 37
ค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนด	69,000 บาท	0 บาท
ดอกเบี้ยที่จ่ายเพิ่มระหว่างรอ	0 บาท	ราว 73,800 บาท
ต้นทุนรวม	69,000 บาท	ราว 73,800 บาท

ในตัวอย่างนี้ ตัวเลขใกล้กันมาก แต่ถ้าคุณนำเงินก้อนไปฝากระหว่างรอ ดอกเบี้ยรับจะช่วยลดต้นทุนของการรอลงได้ และถ้าอัตราค่าธรรมเนียมในสัญญาจริงต่ำกว่าหรือสูงกว่า ผลจะเปลี่ยนทันที กฎง่าย ๆ คือ ถ้าเหลือเวลาอีกไม่กี่เดือนก่อนครบ 3 ปี การรอมักคุ้มกว่า ถ้าเหลืออีกนาน การจ่ายค่าธรรมเนียมแล้วปิดเลยอาจคุ้มกว่า เพราะดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายระหว่างรอจะสูงกว่าค่าธรรมเนียม วิธีคิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอกที่ใช้ในตารางนี้อธิบายไว้ที่ คำนวณดอกเบี้ยเงินกู้

โปะบางส่วน ทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า

ไม่จำเป็นต้องปิดทั้งก้อนเสมอไป การโปะเงินต้นบางส่วนลดดอกเบี้ยได้เหมือนกัน และทำให้คุณยังมีเงินสดเหลือ เมื่อโปะ ธนาคารมักให้เลือกว่าจะลดค่างวดรายเดือน หรือคงค่างวดเดิมแต่ลดจำนวนงวด ถ้าเป้าหมายคือประหยัดดอกเบี้ยรวมให้มากที่สุด การคงค่างวดเดิมแล้วลดงวดให้ผลดีกว่า ถ้าเป้าหมายคือลดภาระรายเดือน การลดค่างวดเหมาะกว่า

ส่วนคำถามว่าการโปะบางส่วนในช่วง 3 ปีแรกเสียค่าธรรมเนียมหรือไม่ ขึ้นกับถ้อยคำในสัญญา ให้ถามธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนโอนเงิน ลองจำลองผลการโปะกับค่างวดของคุณได้ด้วยวิธีใน คำนวณค่างวดผ่อนบ้าน

สิ่งที่หายไปเมื่อปิดหนี้ ที่คนมักลืม

สิ่งแรกคือสิทธิ์ลดหย่อนภาษี สรุปค่าลดหย่อนของกรมสรรพากร ฉบับปรับปรุงมกราคม 2568 ให้หักดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยได้ตามจริง ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี เมื่อหนี้หมด ดอกเบี้ยเป็นศูนย์ สิทธิ์ส่วนนี้ก็หายไป คนที่อยู่ในขั้นภาษีร้อยละ 20 และจ่ายดอกเบี้ยบ้านปีละ 100,000 บาท จะเสียประโยชน์ทางภาษีราวปีละ 20,000 บาท ตัวเลขนี้ต้องนำไปหักจากดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

สิ่งที่สองคือสภาพคล่อง เงินที่โปะเข้าบ้านแล้วดึงกลับยาก ถ้าเกิดเหตุฉุกเฉิน คุณต้องไปกู้ใหม่ที่ดอกเบี้ยสูงกว่าเดิม จึงควรเหลือเงินสำรองอย่างน้อยหกเดือนของค่าใช้จ่ายก่อนโปะ

สิ่งที่สามคือประกันที่ผูกกับสินเชื่อ ถ้าคุณมีประกันคุ้มครองสินเชื่อแบบจ่ายเบี้ยครั้งเดียว ให้ถามบริษัทประกันว่าการปิดหนี้ก่อนกำหนดมีผลต่อความคุ้มครองและการคืนเบี้ยอย่างไร

ถ้าเป้าหมายจริงคือลดดอกเบี้ย รีไฟแนนซ์อาจตอบโจทย์กว่า

บางคนอยากปิดหนี้เพราะดอกเบี้ยลอยตัวหลังพ้นช่วงโปรโมชันสูงขึ้นมาก ถ้าเงินก้อนที่มีไม่พอปิดทั้งหมด การรีไฟแนนซ์หรือขอปรับดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม อาจลดภาระได้มากกว่าการโปะ ธปท. แนะนำในหน้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่าการรีไฟแนนซ์ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายรวมก่อน ทั้งค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนดของสัญญาเดิม ถ้ายังอยู่ใน 3 ปีแรก ขั้นตอนเปรียบเทียบอ่านได้ที่ รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร

ก่อนปิดหนี้ ลองคุยกับธนาคารเดิมก่อน

หลายคนข้ามขั้นนี้ไป ทั้งที่เป็นขั้นที่ใช้เวลาน้อยที่สุด เมื่อพ้นช่วงดอกเบี้ยพิเศษ ดอกเบี้ยของสัญญามักผูกกับอัตรา MRR ลบส่วนต่างที่ตกลงไว้ ถ้าคุณผ่อนตรงเวลามาตลอด ธนาคารเดิมมักมีโปรแกรมปรับลดดอกเบี้ยให้ลูกค้าเดิม โดยเสียค่าธรรมเนียมต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ และไม่ต้องจดจำนองใหม่ ความหมายของอัตราอ้างอิงแต่ละตัวอ่านได้ที่ MRR MLR MOR คืออะไร

การคุยกับธนาคารเดิมมีประโยชน์แม้คุณตั้งใจจะปิดหนี้จริง เพราะคุณจะได้ตัวเลขดอกเบี้ยใหม่มาเทียบ ถ้าดอกเบี้ยหลังปรับลดลงมากพอ การเก็บเงินก้อนไว้ลงทุนหรือเป็นเงินสำรอง แล้วผ่อนต่อด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำลง อาจให้ผลรวมดีกว่าการปิดหนี้ทันที โดยเฉพาะเมื่อนับสิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านที่ยังใช้ได้

สิ่งที่ควรถามในการคุยครั้งนี้มีสามข้อ อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่เสนอและระยะเวลาที่ใช้ ค่าธรรมเนียมการปรับดอกเบี้ย และเงื่อนไขว่าการปรับครั้งนี้ทำให้เริ่มนับระยะเวลาเก็บค่าธรรมเนียมปิดก่อนกำหนดใหม่หรือไม่ ข้อสุดท้ายสำคัญ เพราะถ้าเริ่มนับใหม่ คุณจะปิดหนี้ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าได้ยากขึ้น ให้ขอข้อเสนอเป็นเอกสาร แล้วนำไปเทียบกับข้อเสนอของธนาคารอื่นตามวิธีใน ย้ายสินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น

ถ้าเหตุผลที่อยากปิดหนี้คือกังวลว่าจะผ่อนไม่ไหวในอนาคต ไม่ใช่เพราะมีเงินเหลือ ทางที่ควรดูคือการขอปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคาร และควรคุยตั้งแต่ก่อนผิดนัดชำระงวดแรก

ขั้นตอนปิดหนี้บ้านให้จบในรอบเดียว

1. ตรวจวันที่ทำสัญญา และอ่านข้อความค่าธรรมเนียมในสัญญา
2. ขอหนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคาร ระบุวันที่จะชำระ
3. โอนเงินตามยอดที่ระบุ และเก็บหลักฐานการโอน
4. รับหนังสือยินยอมให้ไถ่ถอนจำนองและโฉนดตัวจริงจากธนาคาร
5. นำเอกสารไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
6. แจ้งบริษัทประกันอัคคีภัยและประกันคุ้มครองสินเชื่อเรื่องการเปลี่ยนผู้รับประโยชน์

ถ้าธนาคารเรียกเก็บค่าธรรมเนียมไม่ตรงกับที่สัญญาระบุ หรือไม่ยอมชี้แจง บทความของ ธปท. แนะนำให้ร้องเรียนต่อธนาคารก่อน หากยังไม่ได้รับการแก้ไข ติดต่อศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. ที่หมายเลข 1213 ก่อนตัดสินใจเรื่องเงินก้อนใหญ่ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงิน และตรวจสอบสิทธิ์ลดหย่อนกับกรมสรรพากร

ผลลัพธ์ของตัวอย่าง

ย้อนกลับไปที่เงินต้นคงเหลือ 2,300,000 บาทในเดือนที่ 30 ถ้าปิดทันทีจ่ายค่าธรรมเนียมสมมติ 69,000 บาท ถ้ารอถึงเดือนที่ 37 จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มราว 73,800 บาท ส่วนต่างราว 4,800 บาทเอียงไปทางปิดทันที แต่ถ้าระหว่างรอคุณฝากเงินก้อนในบัญชีที่ให้ดอกเบี้ยร้อยละ 1.5 ต่อปี จะได้ดอกเบี้ยรับราว 20,100 บาทก่อนหักภาษี ทำให้การรอกลับคุ้มกว่า และเมื่อหักสิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านที่ยังใช้ได้ระหว่างรอ ส่วนต่างจะกว้างขึ้นอีก ข้อสรุปของกรณีนี้คือรอจนพ้น 3 ปี ฝากเงินก้อนไว้ แล้วปิดในเดือนที่ 37 พร้อมเก็บเงินสำรองหกเดือนไว้นอกบ้าน