MRR คืออะไร ต่างจาก MLR และ MOR อย่างไรในสัญญากู้

ในตารางดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน คุณจะเห็นตัวเลขแบบ "MRR − 2.00%" หรือ "MLR − 1.50%" แทนตัวเลขดอกเบี้ยตรง ๆ ตัวย่อเหล่านี้คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารประกาศเอง แล้วใช้เป็นฐานคิดดอกเบี้ยลอยตัวของลูกค้าแต่ละกลุ่ม ถ้าอ่านไม่ออก คุณจะเทียบข้อเสนอจากสองธนาคารไม่ได้เลย เพราะตัวเลขที่ดูเหมือนกันอาจให้ดอกเบี้ยจริงต่างกันหลายสิบสตางค์

MRR MLR MOR แต่ละตัวใช้กับใคร

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อธิบายในเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้ว่า ดอกเบี้ยลอยตัวคืออัตราที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ซึ่งขึ้นลงได้ตามภาวะตลาด อัตราอ้างอิงหลักมีสามตัว

ตัวย่อ	ชื่อเต็ม	ใช้กับลูกค้ากลุ่มไหน	ตัวอย่างสินเชื่อ
MLR	Minimum Loan Rate	ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี เงินกู้มีระยะเวลาแน่นอน	สินเชื่อธุรกิจระยะยาว
MOR	Minimum Overdraft Rate	ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีที่ใช้เงินเบิกเกินบัญชี	วงเงิน O/D
MRR	Minimum Retail Rate	ลูกค้ารายย่อยชั้นดี	สินเชื่อบ้าน สินเชื่อบุคคล

สำหรับคนกู้ซื้อบ้าน ตัวที่เจอบ่อยที่สุดคือ MRR ส่วน MLR ก็ปรากฏในสัญญาสินเชื่อบ้านของบางธนาคาร ธปท. ระบุในหน้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่า ดอกเบี้ยลอยตัวของสินเชื่อบ้านอ้างอิง MLR หรือ MRR

คำว่าชั้นดีในชื่อไม่ได้แปลว่าลูกค้าทั่วไปได้อัตรานี้ตรง ๆ ธนาคารบวกหรือลบส่วนต่างตามความเสี่ยงและโปรโมชัน จึงเกิดรูปแบบ MRR + x% หรือ MRR − x% ตามที่ ธปท. ยกตัวอย่างไว้

อ่าน MRR ลบ 2% ให้เป็นตัวเลขจริง

ดอกเบี้ยจริงที่คุณจ่าย = MRR ที่ธนาคารประกาศ ณ เวลานั้น ± ส่วนต่างในสัญญา

ตัวอย่างสมมติ ธนาคาร ก ประกาศ MRR 7.00% ต่อปี ธนาคาร ข ประกาศ MRR 6.50% ต่อปี (ตัวเลขสมมติ ไม่ใช่อัตราประกาศจริง)

ข้อเสนอ	MRR ของธนาคาร	ส่วนต่าง	ดอกเบี้ยจริงต่อปี
ธนาคาร ก MRR − 2.00%	7.00%	− 2.00%	5.00%
ธนาคาร ข MRR − 1.75%	6.50%	− 1.75%	4.75%

ข้อเสนอของธนาคาร ข ดูเหมือนลดน้อยกว่า แต่ดอกเบี้ยจริงต่ำกว่า 0.25% เพราะฐาน MRR ต่ำกว่า บนเงินกู้ 2 ล้านบาท ส่วนต่าง 0.25% เท่ากับดอกเบี้ยราว 5,000 บาทในปีแรก ก่อนเปรียบเทียบข้อเสนอ ให้ถามตัวเลข MRR ปัจจุบันของแต่ละธนาคารเสมอ ซึ่งธนาคารต้องประกาศไว้ที่สาขาและเว็บไซต์ การเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้านหลายธนาคารอยู่ใน เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน

โครงสร้างดอกเบี้ยแบบขั้นบันได

สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ส่วนต่างเดียวตลอดสัญญา แต่ให้ส่วนลดมากในช่วงแรกแล้วลดน้อยลงในปีหลัง ตัวอย่างจริงจากโครงการบ้าน ธอส. โรงเรียนการเงิน x AMC สำหรับซื้อทรัพย์จากบริษัทบริหารสินทรัพย์

ช่วงปี	อัตราดอกเบี้ย
ปีที่ 1	MRR − 3.30%
ปีที่ 2	MRR − 2.70%
ปีที่ 3	MRR − 2.30%
ปีที่ 4 ถึง 5	MRR − 2.00%
ปีที่ 6 ถึง 7	MRR − 1.50%
ปีที่ 8 จนครบสัญญา	MRR − 0.75%

ธอส. แจ้งอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของโครงการนี้ที่ 4.430% ต่อปี ภายใต้สมมติฐานของธนาคาร ตัวเลขนี้รวมผลของทุกขั้นบันไดตลอดสัญญาไว้ในอัตราเดียว จึงเหมาะกว่าดอกเบี้ยปีแรกเวลาเทียบหลายข้อเสนอ

ตัวอย่างสมมติ ถ้า MRR ของธนาคารอยู่ที่ 6.50% ตลอดสัญญา ดอกเบี้ยแต่ละช่วงจะเป็น 3.20% ในปีแรก 3.80% ในปีที่สอง 4.20% ในปีที่สาม 4.50% ในปีที่ 4 ถึง 5 5.00% ในปีที่ 6 ถึง 7 และ 5.75% ตั้งแต่ปีที่ 8 ดอกเบี้ยปีที่ 8 สูงกว่าปีแรกเกือบเท่าตัว ซึ่งเป็นเหตุที่ ธปท. แนะนำให้พิจารณารีไฟแนนซ์เมื่อช่วงดอกเบี้ยต่ำปีแรกจบ โดยคิดค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์ประกอบ วิธีคิดความคุ้มอยู่ใน รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร

ตัวอย่างสมมติ เทียบสองข้อเสนอด้วยดอกเบี้ยรวม 3 ปีแรก

ช่วง 3 ปีแรกเป็นช่วงที่คนส่วนใหญ่ยังผูกกับสัญญาเดิม เพราะมักมีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด การเทียบดอกเบี้ยรวมของช่วงนี้จึงตอบได้ตรงกว่าการดูดอกเบี้ยปีแรก

สมมติกู้ 2,000,000 บาท และ MRR ของทั้งสองธนาคารอยู่ที่ 6.50% ตลอดช่วง

ปี	ข้อเสนอ ก	ดอกเบี้ยจริง ก	ข้อเสนอ ข	ดอกเบี้ยจริง ข
1	คงที่ 2.80%	2.80%	MRR − 3.00%	3.50%
2	MRR − 1.50%	5.00%	MRR − 3.00%	3.50%
3	MRR − 1.50%	5.00%	MRR − 2.50%	4.00%
เฉลี่ย 3 ปี		4.27%		3.67%

ข้อเสนอ ก โฆษณาดอกเบี้ยปีแรกต่ำกว่า แต่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีสูงกว่าข้อเสนอ ข ราว 0.60% บนยอดกู้ราว 2 ล้านบาท ส่วนต่างนี้เท่ากับดอกเบี้ยราว 12,000 บาทต่อปี หรือราว 36,000 บาทใน 3 ปี โดยประมาณแบบไม่หักเงินต้นที่ลดลง ข้อเสนอที่ดีกว่าจึงเป็นข้อที่ส่วนลดอยู่นาน ไม่ใช่ข้อที่ปีแรกต่ำสุด

ส่วนลดมากไม่ได้แปลว่าถูกที่สุดเสมอ

ข้อเสนอที่มีส่วนลดจาก MRR มากบางครั้งมาพร้อมเงื่อนไขที่ทำให้ต้นทุนรวมสูงขึ้น ให้เช็กสามเรื่องนี้ก่อนตัดสินใจ

1. ค่าธรรมเนียมแรกเข้า ค่าประเมินราคา และค่าจดจำนอง ซึ่ง ธปท. ระบุว่าเป็นต้นทุนที่ต้องรวมเมื่อคิดความคุ้ม
2. ประกันที่ผูกกับข้อเสนอ ตาม ธปท. ผู้กู้มีสิทธิ์เลือกบริษัทประกันเอง และธนาคารบังคับให้ซื้อประกันเป็นเงื่อนไขการอนุมัติไม่ได้ ถ้าส่วนลดดอกเบี้ยขึ้นกับการซื้อประกันของธนาคาร ให้คิดเบี้ยประกันรวมเข้าไปในต้นทุน
3. ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ถ้าข้อเสนอมีค่าปรับนาน 3 ถึง 5 ปี ความยืดหยุ่นในการรีไฟแนนซ์ก็ลดลงตาม

ติดตาม MRR ของธนาคารตัวเองอย่างไร

หลังทำสัญญา หลายคนไม่เคยดูอีกเลยว่า MRR ของธนาคารเปลี่ยนไปเท่าไร ทางที่ทำได้ง่ายมีสามทาง

• ดูประกาศอัตราดอกเบี้ยบนเว็บไซต์ธนาคาร ซึ่งต้องเปิดเผยอัตราอ้างอิงที่ใช้อยู่และวันที่มีผล
• อ่านใบแจ้งยอดสินเชื่อบ้านประจำปี ดูอัตราดอกเบี้ยที่ใช้จริงในแต่ละช่วงและสัดส่วนดอกเบี้ยกับเงินต้น
• จดวันที่ส่วนลดในสัญญาจะเปลี่ยนขั้น เช่น วันครบรอบสัญญาปีที่ 3 แล้วตั้งเตือนล่วงหน้าราว 3 เดือนเพื่อเริ่มเทียบข้อเสนอ

ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น MRR ขึ้นตามเท่าไร

MRR ไม่ได้ผูกกับดอกเบี้ยนโยบายแบบหนึ่งต่อหนึ่ง ธนาคารแต่ละแห่งตัดสินใจเองว่าจะปรับเมื่อไรและเท่าไร บทความของ ธปท. เรื่องการส่งผ่านดอกเบี้ยนโยบายสู่ดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ ให้ตัวอย่างจากรอบขึ้นดอกเบี้ยล่าสุด

• คณะกรรมการนโยบายการเงินขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย 6 ครั้ง ตั้งแต่สิงหาคม 2565 จาก 0.50% เป็น 2.00%
• ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ส่งผ่านไปที่ MLR ราว 76% ของการขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย
• ส่งผ่านไปที่ MRR ราว 47% ซึ่งช้ากว่าและน้อยกว่า เพราะ MRR เป็นอัตราอ้างอิงของครัวเรือนและธุรกิจขนาดเล็ก

อัตรา	การส่งผ่านในรอบปี 2565 ถึง 2566 ตาม ธปท.	ความหมายต่อผู้กู้
ดอกเบี้ยนโยบาย	ขึ้นรวม 1.50%	จุดเริ่มต้น
MLR ธนาคารใหญ่	ราว 76% ของส่วนที่ขึ้น	ผู้กู้ที่อ้างอิง MLR รับผลมากกว่า
MRR ธนาคารใหญ่	ราว 47% ของส่วนที่ขึ้น	ผู้กู้บ้านและรายย่อยรับผลน้อยกว่า

ตัวเลขนี้ไม่ได้รับประกันว่ารอบหน้าจะเหมือนเดิม แต่ชี้ว่าการเลือกสัญญาอ้างอิง MRR หรือ MLR มีผลต่อความผันผวนของดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่าย

MRR เปลี่ยน ค่างวดเปลี่ยนไหม

คำตอบขึ้นกับเงื่อนไขในสัญญา ธนาคารมักใช้หนึ่งในสองวิธีเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้น

1. คงค่างวดเท่าเดิม แต่ส่วนที่ไปตัดเงินต้นลดลง ระยะผ่อนจริงจึงยาวขึ้น หรือมียอดคงค้างเหลือเมื่อครบงวด
2. ปรับค่างวดใหม่ให้ยังจบตามระยะเดิม ค่างวดต่อเดือนจึงสูงขึ้น

ตัวอย่างสมมติ ยอดคงค้าง 2,000,000 บาท เหลือผ่อน 25 ปี ดอกเบี้ยขึ้นจาก 5.00% เป็น 5.50%

สถานการณ์	ดอกเบี้ยเดือนแรกโดยประมาณ	ค่างวดถ้าปรับให้จบตามเดิม
ดอกเบี้ย 5.00%	8,333 บาท	ราว 11,690 บาท
ดอกเบี้ย 5.50%	9,167 บาท	ราว 12,280 บาท

ถ้าธนาคารคงค่างวดไว้ที่ 11,690 บาท เงินที่ตัดต้นต่อเดือนจะลดจากราว 3,360 บาท เหลือราว 2,520 บาท ผลสะสมคือยอดหนี้ลดช้าลง ตรวจได้จากใบแจ้งยอดประจำปีที่แยกส่วนดอกเบี้ยกับเงินต้นไว้ วิธีคิดดอกเบี้ยรายเดือนแบบละเอียดอยู่ใน วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินกู้

ดอกเบี้ยคงที่กับลอยตัว เลือกอย่างไร

ธปท. ยกตัวอย่างดอกเบี้ยคงที่ไว้ว่า เช่น 7% ต่อปีเป็นเวลา 4 ปี ตลอดช่วงนั้นดอกเบี้ยไม่เปลี่ยน ไม่ว่าตลาดจะขึ้นหรือลง สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ผสมสองแบบ คือคงที่ช่วงแรกแล้วลอยตัวตาม MRR หรือ MLR

ประเด็น	ดอกเบี้ยคงที่	ดอกเบี้ยลอยตัว
ค่างวด	รู้แน่นอนตลอดช่วงคงที่	เปลี่ยนตามอัตราอ้างอิง
เมื่อตลาดดอกเบี้ยขาขึ้น	ได้ประโยชน์	ภาระเพิ่ม
เมื่อตลาดดอกเบี้ยขาลง	เสียโอกาส	ภาระลด
เหมาะกับ	คนที่ต้องการวางแผนรายจ่ายแน่นอน	คนที่มีเงินเหลือรองรับความผันผวน

ถ้าเลือกแบบลอยตัว ให้ลองคำนวณค่างวดที่ดอกเบี้ยสูงกว่าปัจจุบัน 1% ไว้ล่วงหน้า แล้วดูว่ายังจ่ายไหวหรือไม่ เครื่องมือและสูตรคำนวณค่างวดอยู่ใน คำนวณค่างวดบ้าน

คำถามที่ต้องถามธนาคารก่อนเซ็นสัญญา

คำถาม	เหตุที่ต้องถาม
ดอกเบี้ยลอยตัวอ้างอิง MRR หรือ MLR	ความเร็วในการปรับตามดอกเบี้ยนโยบายต่างกัน
MRR หรือ MLR ปัจจุบันเท่าไร	ใช้แปลงข้อเสนอเป็นดอกเบี้ยจริง
ส่วนต่างแต่ละช่วงปีเป็นเท่าไร	ดูว่าส่วนลดหายไปเร็วแค่ไหน
EIR ของข้อเสนอนี้เท่าไร	ใช้เทียบหลายข้อเสนอด้วยตัวเลขเดียว
ถ้าดอกเบี้ยปรับ ธนาคารปรับค่างวดหรือคงค่างวด	รู้ว่าระยะผ่อนจะยืดหรือค่างวดจะเพิ่ม
ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดมีกี่ปี	กำหนดว่ารีไฟแนนซ์ได้เร็วสุดเมื่อไร

ถ้าเจ้าหน้าที่ตอบเพียงว่าดอกเบี้ยปีแรกต่ำมาก ให้ขอตารางดอกเบี้ยทุกช่วงปีเป็นเอกสาร แล้วคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเองด้วยสูตรง่าย ๆ ตัวอย่างสมมติ ปีที่ 1 ถึง 3 เท่ากับ 3.20% 3.80% และ 4.20% ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีคือ (3.20 + 3.80 + 4.20) ÷ 3 = 3.73% ใช้ตัวเลขนี้เทียบกับข้อเสนอของธนาคารอื่น แทนดอกเบี้ยปีแรกที่ดูดีที่สุด