เปลี่ยนธนาคารกู้บ้าน ไทม์ไลน์ เอกสาร และต่อรองธนาคารเดิม

ถ้าจะเปลี่ยนธนาคารกู้บ้านให้ได้ดอกเบี้ยต่ำลงทันทีหลังโปรเดิมหมด คุณต้องเริ่มเตรียมเอกสารราว 3 ถึง 4 เดือนก่อนวันนั้น เพราะธนาคารใหม่ต้องประเมินหลักประกัน อนุมัติวงเงิน และนัดวันจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งแต่ละขั้นใช้เวลาเป็นสัปดาห์ และระหว่างที่รอ ควรขอข้อเสนอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมมาเทียบด้วย บางครั้งอยู่ที่เดิมแล้วได้ดอกเบี้ยใกล้เคียงกัน โดยไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนองใหม่ 1%

ธนาคารแห่งประเทศไทยเองก็แนะนำว่า การรีไฟแนนซ์หลังพ้นช่วงดอกเบี้ยต่ำในปีแรก ๆ อาจช่วยลดดอกเบี้ยได้ แต่ให้ดูว่าต้นทุนรวมลดลงจริง แนวคิดและสูตรเทียบความคุ้มเบื้องต้นอยู่ใน รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ส่วนตรงนี้จะเน้นการลงมือทำทีละสัปดาห์

เช็กสามอย่างก่อนนับถอยหลัง

ก่อนเริ่มนับเวลา ให้เปิดสัญญากู้เดิมและหาสามเรื่องนี้

สิ่งที่ต้องหา	อยู่ตรงไหน	ทำไมสำคัญ
วันสิ้นสุดดอกเบี้ยช่วงโปรโมชัน	ตารางอัตราดอกเบี้ยในสัญญาหรือหนังสืออนุมัติ	เป็นวันเป้าหมายของการย้าย
ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนด และใช้ถึงเมื่อไร	ข้อว่าด้วยการชำระหนี้คืนก่อนกำหนด	ถ้ายังอยู่ในช่วงนั้น ต้องบวกเป็นต้นทุนการย้าย
วงเงินจำนองที่จดไว้	สัญญาจำนองหรือหลังโฉนด	ใช้เทียบกับข้อเสนอให้กู้เพิ่มของธนาคารเดิม

ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าค่าธรรมเนียมการชำระหนี้คืนทั้งหมดก่อนกำหนดเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่สินเชื่อบ้านอาจมี ถ้าการย้ายตอนนี้ต้องจ่ายส่วนนี้ ให้คำนวณว่ารอให้พ้นช่วงก่อนคุ้มกว่าหรือไม่

ถ้าดอกเบี้ยของคุณอ้างอิง MRR ลบส่วนต่าง ให้คำนวณอัตราที่จ่ายจริงหลังโปรหมด ตัวเลขนี้คือตัวที่จะเอาไปเทียบกับข้อเสนอใหม่ การอ่านค่า MRR MLR และ MOR อธิบายไว้ใน MRR MLR MOR คืออะไร

ไทม์ไลน์ทีละช่วงตั้งแต่ 16 สัปดาห์ก่อนโปรหมด

ไทม์ไลน์นี้เป็นแนวทางทั่วไป ธนาคารแต่ละแห่งใช้เวลาไม่เท่ากัน ให้เผื่อเวลาไว้ตอนต้น

ช่วงเวลา	สิ่งที่ทำ
16 ถึง 13 สัปดาห์ก่อนโปรหมด	ตรวจรายงานเครดิตบูโร รวบรวมเอกสารรายได้และเอกสารหลักประกัน
12 ถึง 10 สัปดาห์	ขอใบเสนอดอกเบี้ยเบื้องต้นจากสองถึงสามธนาคาร และขอข้อเสนอจากธนาคารเดิม
10 ถึง 7 สัปดาห์	ยื่นคำขอกู้ ธนาคารนัดประเมินราคาหลักประกัน
7 ถึง 4 สัปดาห์	รอผลอนุมัติ อ่านหนังสืออนุมัติให้ละเอียด
4 ถึง 2 สัปดาห์	ขอยอดหนี้ปิดบัญชีจากธนาคารเดิม ธนาคารใหม่นัดวันจดจำนอง
วันนัด	ไถ่ถอนจำนองเดิมและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นที่ทำให้หลายคนพลาดคือรอจนดอกเบี้ยขึ้นแล้วค่อยเริ่ม ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยอัตราลอยตัวไปอีกสองถึงสามเดือนระหว่างรอ ส่วนต่างนี้บนหนี้สองล้านบาทอาจเป็นหลักหมื่นบาท

เอกสารที่ธนาคารใหม่ขอ

เอกสารแบ่งเป็นสามกอง ตัวอย่างจากสินเชื่อรีไฟแนนซ์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ปี 2569

กลุ่ม	คนทำงานประจำ	ผู้ประกอบอาชีพอิสระ
ตัวตน	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
รายได้	สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน และรายการเดินบัญชี 6 เดือน	รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน
หลักประกันและหนี้เดิม	สัญญากู้และสัญญาจำนองเดิม ใบเสร็จชำระหนี้ย้อนหลัง 12 เดือน สัญญาซื้อขาย สำเนาโฉนด	เหมือนกัน

ใบเสร็จชำระย้อนหลัง 12 เดือนเป็นเอกสารที่หลายคนไม่มีครบ เพราะหักบัญชีอัตโนมัติ ให้ขอรายการเดินบัญชีสินเชื่อหรือหนังสือรับรองการชำระจากธนาคารเดิมแทน ตั้งแต่สัปดาห์แรก

ธนาคารใหม่ดูอะไรเป็นพิเศษในคนรีไฟแนนซ์

คนรีไฟแนนซ์ต่างจากคนกู้ซื้อครั้งแรกตรงที่มีประวัติผ่อนบ้านหลังนี้อยู่แล้ว ธนาคารใหม่จึงให้น้ำหนักกับประวัติที่ผ่านมามาก ธอส. กำหนดว่าผู้ขอรีไฟแนนซ์ต้องผ่อนชำระดีต่อเนื่องอย่างน้อย 24 เดือน และต้องไม่มีหนี้ค้าง

อีกเรื่องที่ธนาคารใหม่ดูคือราคาประเมินบ้านเทียบกับหนี้คงเหลือ บ้านที่ผ่อนมาห้าหกปีมักมีหนี้คงเหลือต่ำกว่าราคาประเมินพอสมควร ธนาคารใหม่จึงสบายใจที่จะรับ แต่ถ้าราคาบ้านในทำเลนั้นตกลง หรือบ้านทรุดโทรม ราคาประเมินใหม่อาจต่ำจนวงเงินที่ให้ได้ไม่พอปิดหนี้เดิม กรณีนั้นคุณต้องเติมเงินส่วนต่างเอง

ถ้าในช่วงสองปีที่ผ่านมามีงวดที่จ่ายช้า ให้รู้ไว้ก่อนว่าโอกาสได้อัตราโปรโมชันจะลดลง ทางแก้ระยะสั้นคือผ่อนให้ตรงเวลาต่อเนื่องสักระยะก่อนยื่น หรือเริ่มจากการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม

ตัวอย่างโครงสร้างดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ของ ธอส. ปี 2569 สำหรับลูกค้ารายย่อย

ช่วงเวลา	ซื้อประกัน MRTA หรือ MLTA	ไม่ซื้อ
ปีที่ 1	1.75%	2.25%
ปีที่ 2	2.75%	3.25%
ปีที่ 3 ถึง 6	MRR ลบ 2.495%	MRR ลบ 1.995%
อัตราเฉลี่ยตลอดสัญญา (EIR) ตัวอย่างกู้ 1 ล้าน 20 ปี	4.16%	4.44%

หน้าผลิตภัณฑ์ระบุว่าการซื้อประกันไม่ใช่เงื่อนไขการอนุมัติ แต่ส่งผลต่ออัตราที่ได้ และเบี้ยประกันกู้รวมในวงเงินได้ การชั่งว่าส่วนต่างดอกเบี้ยคุ้มกับเบี้ยประกันหรือไม่ มีตัวอย่างคำนวณใน ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน MRTA และหน้าเดียวกันกำหนดช่วงยื่นคำขอถึง 30 ธ.ค. 2569 โดยต้องทำนิติกรรมภายใน 29 ม.ค. 2570

ต่อรองธนาคารเดิมก่อนตัดสินใจย้าย

ธนาคารเดิมไม่อยากเสียลูกค้าที่ผ่อนดี หลายธนาคารจึงมีช่องทางให้ลูกค้าขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ต้องย้าย ข้อดีคือไม่ต้องประเมินราคาใหม่ ไม่ต้องจดจำนองใหม่ และไม่ต้องไปสำนักงานที่ดิน ข้อเสียคืออัตราที่ได้มักสูงกว่าโปรของธนาคารใหม่เล็กน้อย และอาจมีค่าธรรมเนียมการปรับอัตรา

วิธีต่อรองให้ได้ผล

1. ได้ใบเสนอดอกเบี้ยจากธนาคารใหม่มาก่อน อย่างน้อยหนึ่งใบที่เป็นลายลักษณ์อักษร
2. ติดต่อสาขาหรือฝ่ายสินเชื่อของธนาคารเดิม บอกตรง ๆ ว่ากำลังพิจารณาย้าย และขอข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับสามปีข้างหน้า
3. ถามให้ครบว่ามีค่าธรรมเนียมการปรับอัตราเท่าไร ผูกระยะเวลาห้ามไถ่ถอนอีกกี่ปี และต้องซื้อผลิตภัณฑ์อื่นประกอบหรือไม่
4. นำทั้งสองข้อเสนอมาเทียบด้วยตัวเลขเดียวกันในตารางข้างล่าง

เทียบตัวเลข อยู่ที่เดิมหรือย้าย

ตัวอย่างสมมติ หนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท ผ่อนต่ออีก 22 ปี ดอกเบี้ยหลังโปรหมดของธนาคารเดิม 6.5% ต่อปี

รายการ	ย้ายธนาคาร	อยู่ธนาคารเดิมแต่ขอลดดอกเบี้ย
อัตราเฉลี่ย 3 ปีแรก (สมมติ)	3.5%	4.5%
ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต่อปีเมื่อเทียบกับ 6.5% (คิดคร่าวจากหนี้คงเหลือ)	ประมาณ 60,000 บาท	ประมาณ 40,000 บาท
ค่าจดจำนองใหม่ 1% ของวงเงินจำนอง 2,000,000 บาท	20,000 บาท	ไม่มี
ค่าประเมินและค่าธรรมเนียมธนาคาร (สมมติ)	5,000 บาท	ค่าปรับอัตรา (สมมติ) 5,000 บาท
ประหยัดสุทธิใน 3 ปีโดยประมาณ	155,000 บาท	115,000 บาท

ในตัวอย่างนี้ การย้ายได้มากกว่าราว 40,000 บาทในสามปี ถ้าส่วนต่างอัตราแคบกว่านี้ หรือวงเงินจำนองใหญ่จนค่าจดจำนองสูง ผลอาจกลับด้าน ค่าจดจำนองตามอัตราของกรมที่ดินคือ 1% ของวงเงินจำนองและไม่เกิน 200,000 บาท จึงต้องคิดใหม่ทุกครั้งตามตัวเลขจริงของคุณ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารต่าง ๆ ที่ใช้ตั้งต้นเทียบ ดูได้ใน เทียบดอกเบี้ยบ้าน

วันนัดที่สำนักงานที่ดินเกิดอะไรขึ้นบ้าง

วันจดจำนองเป็นวันที่หนี้ย้ายจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่จริง ทุกอย่างเกิดขึ้นในวันเดียว และมักใช้เวลาครึ่งวันถึงทั้งวันขึ้นกับคิวของสำนักงานที่ดิน

ลำดับเหตุการณ์โดยทั่วไปเป็นแบบนี้ เจ้าหน้าที่ธนาคารใหม่นำแคชเชียร์เช็คตามยอดปิดบัญชีมาที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ธนาคารเดิมรับเช็คแล้วนำโฉนดตัวจริงมาไถ่ถอนจำนอง จากนั้นคุณกับธนาคารใหม่จดทะเบียนจำนองใหม่บนโฉนดฉบับเดียวกัน โฉนดจะกลับไปอยู่กับธนาคารใหม่ตลอดอายุหนี้

สิ่งที่คุณต้องนำไปมีไม่มาก แต่ขาดไม่ได้

• บัตรประชาชนตัวจริงของผู้กู้และผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน
• ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมคู่สมรส ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรส
• เงินสดหรือเช็คสำหรับค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมอื่นที่ธนาคารใหม่แจ้งไว้

ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์มีสองคนแต่คนหนึ่งไปไม่ได้ ต้องทำหนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินล่วงหน้า ถามธนาคารใหม่ว่ายอมรับการมอบอำนาจหรือไม่ เพราะบางแห่งต้องให้ผู้กู้ไปเซ็นสัญญากู้ด้วยตัวเอง

ข้อควรระวังอีกเรื่องคือวันที่ไม่ควรเลือก หลีกเลี่ยงวันที่ตรงกับวันตัดรอบหักค่างวดของธนาคารเดิม เพราะถ้าการไถ่ถอนเสร็จหลังเวลาตัดรอบ คุณอาจถูกหักค่างวดอีกครั้ง แล้วต้องรอเงินส่วนเกินคืนจากธนาคารเดิม

หลังวันจดจำนอง เช็กอะไรต่อ

งานยังไม่จบที่สำนักงานที่ดิน ภายในหนึ่งถึงสองเดือนหลังย้าย ให้เช็กสี่เรื่อง

• รายงานเครดิตบูโรรอบถัดไปแสดงว่าบัญชีเดิมปิดแล้ว และมีบัญชีใหม่ขึ้นมาแทน
• ธนาคารเดิมยกเลิกการหักบัญชีอัตโนมัติแล้ว ไม่มีการหักซ้ำ
• ประกันอัคคีภัยระบุผู้รับประโยชน์เป็นธนาคารใหม่
• ตารางผ่อนของธนาคารใหม่ตรงกับที่ระบุในหนังสืออนุมัติ ทั้งอัตราและจำนวนงวด

ก่อนเซ็นสัญญากับธนาคารใหม่ ขอให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อแจกแจงเป็นข้อความว่าอัตราดอกเบี้ยแต่ละปีคือเท่าไร ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนดของสัญญาใหม่ใช้ถึงปีไหนและคิดกี่เปอร์เซ็นต์ และค่าใช้จ่ายวันจดจำนองทั้งหมดรวมเป็นเงินเท่าไร เอกสารนี้ใช้เป็นหลักฐานถ้าภายหลังตัวเลขไม่ตรงกัน