สินเชื่อรีโนเวทบ้าน กู้เพิ่มกับธนาคารเดิมหรือกู้ก้อนใหม่ดี

ถ้าบ้านของคุณยังผ่อนอยู่กับธนาคารไหน ทางที่ถูกที่สุดมักเป็นการขอกู้เพิ่มกับธนาคารนั้นภายในวงเงินจำนองเดิม เพราะไม่ต้องจดจำนองใหม่และดอกเบี้ยใกล้กับสินเชื่อบ้าน ถ้าบ้านปลอดภาระแล้ว หรือเงินที่ต้องใช้เกินกว่าที่ธนาคารเดิมให้ได้ ค่อยดูการกู้ก้อนใหม่โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน ส่วนสินเชื่อบุคคลเหมาะกับงานเล็กและเร่งด่วนเท่านั้น เพราะดอกเบี้ยสูงกว่ามาก

คำว่าสินเชื่อรีโนเวทบ้านไม่ใช่ชื่อผลิตภัณฑ์เดียว เป็นคำเรียกรวมของเงินกู้ที่เอาไปซ่อม ต่อเติม หรือปรับปรุงบ้าน ซึ่งธนาคารจัดไว้หลายรูปแบบ และแต่ละรูปแบบมีต้นทุนแฝงไม่เท่ากัน

สามทางหาเงินรีโนเวท เทียบกันในตารางเดียว

ทาง	หลักประกัน	ค่าใช้จ่ายตอนเริ่ม	ดอกเบี้ยโดยทั่วไป	ระยะผ่อน
กู้เพิ่มกับธนาคารเดิม	บ้านที่จำนองอยู่แล้ว	ต่ำ ถ้าอยู่ในวงเงินจำนองเดิม	ใกล้สินเชื่อบ้าน หรือโปรโมชันเฉพาะ	ตามเงื่อนไขผลิตภัณฑ์
กู้ก้อนใหม่ใช้บ้านค้ำ	จดจำนองบ้าน	ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง 1%	สูงกว่าสินเชื่อบ้านเล็กน้อยถึงปานกลาง	ยาวได้หลายสิบปี
สินเชื่อบุคคล	ไม่มี	แทบไม่มี	สูงที่สุดในสามทาง	สั้น มักไม่กี่ปี

ตารางนี้บอกภาพรวม แต่การตัดสินใจจริงขึ้นกับสามคำถาม บ้านยังติดจำนองอยู่ไหม ใช้เงินเท่าไร และคุณผ่อนต่อเดือนไหวเท่าไร

ทางแรก กู้เพิ่มกับธนาคารที่ถือจำนองอยู่

ธนาคารที่ถือโฉนดบ้านคุณอยู่แล้วมีข้อได้เปรียบเหนือรายอื่น เขารู้ประวัติผ่อนของคุณ และมีหลักประกันในมืออยู่แล้ว หลายธนาคารจึงมีสินเชื่อเพิ่มเติมสำหรับลูกค้าเดิม

ตัวอย่างที่เงื่อนไขเปิดเผยชัดคือสินเชื่อซ่อมแต่งของธนาคารอาคารสงเคราะห์ สรุปจากหน้าผลิตภัณฑ์ได้ดังนี้

หัวข้อ	เงื่อนไข
วัตถุประสงค์	ต่อเติม ซ่อมแซม หรือซื้ออุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย
ประเภทบ้าน	บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ที่ใช้อยู่อาศัย ไม่รวมบ้านเช่าและแฟลต
วงเงิน	ขั้นต่ำ 20,000 บาท สูงสุด 100,000 บาทต่อคนต่อหลักประกัน
ดอกเบี้ย	1.00% ต่อปีใน 3 ปีแรก หรือแบบ 5 ปี คือ 1.00% ปีที่ 1 ถึง 3 และ 3.50% ปีที่ 4 ถึง 5
ระยะกู้	แบบ 3 ปี หรือแบบ 5 ปี อายุผู้กู้รวมระยะกู้ไม่เกิน 70 ปี
คุณสมบัติ	เป็นลูกค้าสินเชื่อ ธอส. มาอย่างน้อย 2 ปี ผ่อนดีต่อเนื่องอย่างน้อย 12 เดือน และหนี้เดิมของหลักประกันนั้นไม่เกิน 5 ล้านบาท
การจดจำนอง	ไม่ต้องจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดิน

ข้อที่น่าสนใจคือเรื่องราคาประเมิน ถ้าคุณขอกู้ภายในวงเงินจำนองเดิม ไม่ต้องประเมินหลักประกันใหม่ ถ้าเกินวงเงินจำนองเดิม ต้องประเมินใหม่แต่ ธอส. ยกเว้นค่าประเมิน 1,900 บาทให้

วงเงินจำนองเดิมคือตัวเลขที่จดไว้ที่สำนักงานที่ดินตอนคุณซื้อบ้าน ซึ่งมักเท่ากับยอดกู้ครั้งแรก เมื่อผ่อนไปหลายปี หนี้คงเหลือจะต่ำกว่าวงเงินจำนอง ส่วนต่างนี้คือพื้นที่ที่ธนาคารให้กู้เพิ่มได้โดยไม่ต้องจดใหม่ ดูตัวเลขวงเงินจำนองได้จากสำเนาสัญญาจำนองหรือหลังโฉนด

ตัวอย่างสมมติ กู้ซ่อมแต่ง 100,000 บาท 3 ปี

ดอกเบี้ย 1.00% ต่อปีแบบลดต้นลดดอก ผ่อน 36 งวด ค่างวดจะอยู่ราว 2,820 บาทต่อเดือน รวมดอกเบี้ยทั้งสัญญาประมาณ 1,500 บาท ตัวเลขนี้ต่ำจนแทบไม่มีทางเลือกอื่นสู้ได้ ข้อจำกัดจึงอยู่ที่วงเงิน 100,000 บาท ซึ่งพอสำหรับงานอย่างเปลี่ยนหลังคาบางส่วน ทำห้องน้ำใหม่หนึ่งห้อง หรือทาสีภายนอกทั้งหลัง แต่ไม่พอสำหรับต่อเติมห้องใหม่

ทางที่สอง กู้ก้อนใหม่โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน

เมื่องานใหญ่ขึ้น เช่น ต่อเติมครัวหลังบ้าน ยกพื้นหนีน้ำ หรือรื้อทำใหม่ทั้งชั้น เงินแสนไม่พอ ต้องดูสินเชื่อที่ใช้บ้านค้ำ ซึ่งมีสองแบบย่อย

แบบแรกคือสินเชื่อบ้านที่มีวัตถุประสงค์ปลูกสร้าง ต่อเติม หรือซ่อมแซมโดยตรง ตัวอย่างคือสินเชื่อบ้านของธนาคารออมสิน ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ไว้ครอบคลุมการปลูกสร้าง ต่อเติม และซ่อมแซมอาคาร รวมถึงไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่นพร้อมปลูกสร้าง ผ่อนได้สูงสุด 40 ปี อายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ไม่เกิน 70 ปี ค่าประเมินหลักประกันอยู่ที่ 2,000 ถึง 10,000 บาท และมีค่าตรวจสอบ 800 บาทต่อครั้ง

แบบที่สองคือสินเชื่ออเนกประสงค์แบบมีหลักประกัน ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายว่าสินเชื่อแบบนี้ให้คุณอยู่อาศัยในบ้านได้ตามปกติ แต่ต้องจดทะเบียนจำนองบ้านเป็นหลักประกัน ระยะผ่อนยาวได้ถึง 30 ปี มีค่าใช้จ่ายอย่างค่าจดทะเบียนจำนอง และถ้าผ่อนไม่ไหว คุณเสี่ยงเสียบ้าน ข้อนี้ทำให้ไม่ควรใช้บ้านค้ำกู้เงินก้อนที่ไม่ได้เพิ่มมูลค่าบ้านจริง

ต้นทุนที่ต้องบวกเข้าไปตอนเริ่มกู้ก้อนใหม่ คือค่าจดทะเบียนจำนองที่กรมที่ดินคิด 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

วงเงินจำนองใหม่	ค่าจดจำนอง 1%
300,000 บาท	3,000 บาท
500,000 บาท	5,000 บาท
1,000,000 บาท	10,000 บาท

บวกค่าประเมินอีกหลักพัน เงินสองก้อนนี้คือเหตุผลว่าทำไมการกู้เพิ่มในวงเงินจำนองเดิมจึงคุ้มกว่า ถ้าเงื่อนไขเปิดให้ทำได้

ถ้าดอกเบี้ยบ้านเดิมของคุณพ้นช่วงโปรโมชันแล้ว ทางเลือกที่ซ้อนอยู่คือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่พร้อมขอวงเงินเพิ่มสำหรับซ่อมแต่ง วิธีคิดว่าคุ้มหรือไม่อยู่ใน รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร และถ้าคุณกำลังชั่งว่าจะอยู่ธนาคารเดิมหรือย้าย ดูขั้นตอนเพิ่มได้ใน เปลี่ยนธนาคารกู้บ้าน

ทางที่สาม สินเชื่อบุคคล ใช้เมื่อไรถึงสมเหตุสมผล

สินเชื่อบุคคลไม่ต้องมีหลักประกัน อนุมัติเร็ว ไม่มีค่าจดจำนอง แต่ดอกเบี้ยสูงกว่าสองทางแรกหลายเท่า ดูตัวเลขสมมติเทียบกันที่เงินกู้ 100,000 บาท ผ่อน 36 งวดแบบลดต้นลดดอก

ทาง	ดอกเบี้ยสมมติต่อปี	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ	ดอกเบี้ยรวมโดยประมาณ
กู้ซ่อมแต่งกับธนาคารเดิม	1%	2,820 บาท	1,500 บาท
กู้ใช้บ้านค้ำ	6%	3,040 บาท	9,500 บาท
สินเชื่อบุคคล	18%	3,620 บาท	30,100 บาท

ตัวเลขดอกเบี้ยแถวสองและสามเป็นสมมติฐานเพื่อเทียบ ไม่ใช่อัตราของธนาคารใด อัตราจริงขึ้นกับผลิตภัณฑ์และโปรไฟล์ของคุณ

สินเชื่อบุคคลสมเหตุสมผลในกรณีแบบนี้

• งานซ่อมฉุกเฉิน เช่น หลังคารั่วหนักก่อนหน้าฝน ที่รอขั้นตอนประเมินหลักประกันไม่ได้
• วงเงินน้อย ไม่กี่หมื่นบาท จนค่าจดจำนองและค่าประเมินกินสัดส่วนสูง
• คุณมีแผนปิดหนี้ก้อนนี้ภายในไม่กี่เดือนด้วยเงินที่รู้แน่ว่าจะได้

นอกเหนือจากนี้ การเอาสินเชื่อบุคคลไปทำงานรีโนเวทหลักแสนทำให้คุณจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าที่จำเป็นหลายหมื่นบาท

ธนาคารพิจารณาอะไรเมื่อขอกู้รีโนเวท

นอกจากรายได้และภาระหนี้แบบที่ใช้กับสินเชื่อบ้านทั่วไป สินเชื่อรีโนเวทมีสามจุดที่ธนาคารดูละเอียดเป็นพิเศษ

จุดแรกคือประวัติผ่อนบ้านเดิม ธอส. กำหนดชัดว่าต้องเป็นลูกค้ามาอย่างน้อย 2 ปีและผ่อนดีต่อเนื่องอย่างน้อย 12 เดือน ธนาคารอื่นก็ใช้ตรรกะใกล้กัน ถ้าช่วงที่ผ่านมามีงวดค้าง ควรผ่อนให้ตรงสักระยะก่อนยื่น

จุดที่สองคือราคาประเมินหลักประกันเทียบกับหนี้รวม บ้านที่ซื้อมาไม่นานและยังผ่อนไปน้อย จะเหลือพื้นที่ให้กู้เพิ่มไม่มาก บ้านที่ผ่อนมาหลายปีและอยู่ในทำเลที่ราคาขึ้น จะได้วงเงินมากกว่า

จุดที่สามคือความน่าเชื่อถือของงบประมาณงาน ใบประมาณราคาที่แยกรายการวัสดุ ค่าแรง และระยะเวลา ทำให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อเห็นว่าเงินไปไหน งานต่อเติมที่ต้องขออนุญาตก่อสร้าง ควรมีแบบและเอกสารการขออนุญาตแนบด้วย

เอกสารพื้นฐานคล้ายกับการกู้บ้านครั้งแรก ตัวอย่างจากสินเชื่อซ่อมแต่งของ ธอส. คนทำงานประจำใช้บัตรประชาชน สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน 1 เดือน และรายการเดินบัญชี 3 เดือน ส่วนผู้ประกอบอาชีพอิสระใช้รายการเดินบัญชี 6 เดือนพร้อมเอกสารจดทะเบียนกิจการ รายการเอกสารแบบเต็มสำหรับสินเชื่อบ้านทั่วไป ดูได้ที่ เอกสารกู้บ้าน

วางงบให้ตรงกับวงเงินกู้ ตัวอย่างบ้านทาวน์เฮาส์ 15 ปี

ตัวอย่างสมมติ คุณมีทาวน์เฮาส์อายุ 15 ปี ผ่อนกับธนาคารเดิมมา 8 ปี วงเงินจำนองที่จดไว้ 1,500,000 บาท หนี้คงเหลือ 1,050,000 บาท อยากเปลี่ยนหลังคา ทำห้องน้ำใหม่ และต่อเติมครัวหลังบ้าน งบรวมตามใบประมาณราคา 380,000 บาท

1. ส่วนต่างระหว่างวงเงินจำนองกับหนี้คงเหลือคือ 450,000 บาท เกินงบที่ต้องใช้
2. ถามธนาคารเดิมว่ามีสินเชื่อเพิ่มเติมสำหรับซ่อมแต่งภายในวงเงินจำนองเดิมหรือไม่ ถ้ามี ไม่ต้องจดจำนองใหม่
3. ถ้าธนาคารเดิมให้ได้แค่ 100,000 บาทตามผลิตภัณฑ์ซ่อมแต่ง ส่วนที่เหลือ 280,000 บาทต้องหาทางอื่น
4. เทียบสองทาง ก้อนเล็กกู้ซ่อมแต่งดอกต่ำ แล้วอีกก้อนเป็นสินเชื่อเพิ่มเติมของธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ทั้งก้อน 1,050,000 บวกเงินซ่อม 380,000 บาท
5. ถ้ารีไฟแนนซ์ ต้องจดจำนองใหม่ที่วงเงิน 1,430,000 บาท ค่าจดจำนอง 14,300 บาท บวกค่าประเมิน แล้วเทียบกับส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

ตัวเลขสุดท้ายจะบอกได้ว่าเส้นทางไหนถูกกว่าในภาพรวม การเทียบดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกกับแบบคงที่ อธิบายเพิ่มใน ดอกเบี้ยคงที่กับลดต้นลดดอก

ข้อควรรู้เรื่องงานรีโนเวทที่ส่งผลกับสินเชื่อ

งานบางอย่างเพิ่มมูลค่าบ้าน บางอย่างไม่ได้เพิ่มเลยในสายตาผู้ประเมิน งานโครงสร้าง หลังคา ระบบไฟ ระบบประปา และการต่อเติมพื้นที่ใช้สอยที่ถูกกฎหมาย มักทำให้ราคาประเมินรอบหน้าดีขึ้น ส่วนการตกแต่งตามรสนิยม เช่น วอลเปเปอร์ราคาสูงหรือเฟอร์นิเจอร์บิวท์อินที่เฉพาะตัวมาก แทบไม่ขยับราคาประเมิน

ถ้าคุณใช้บ้านค้ำกู้เงินก้อนใหญ่ งานที่ควรทำก่อนคืองานที่ทั้งแก้ปัญหาจริงและรักษามูลค่าบ้าน ส่วนงานตกแต่งควรใช้เงินออมหรือรอทำทีหลัง

การต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคารก็มีผล ธนาคารบางแห่งไม่นับพื้นที่ส่วนนั้นในราคาประเมิน และถ้าวันหนึ่งต้องขายบ้าน ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารจะเจอปัญหาเดียวกัน

ก่อนเซ็นสัญญากู้ ให้ถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารที่ถือจำนองอยู่สามข้อ วงเงินจำนองที่จดไว้คือเท่าไร กู้เพิ่มภายในวงเงินนั้นได้สูงสุดเท่าไรสำหรับงานซ่อมแต่ง และถ้าเกินวงเงิน ต้องประเมินใหม่และจดจำนองเพิ่มด้วยค่าใช้จ่ายเท่าไร ขอคำตอบเป็นเอกสารหรืออีเมล แล้วเอาไปเทียบกับข้อเสนอของธนาคารอื่น เรื่องสิทธิและหน้าที่ของผู้จำนองเมื่อบ้านกลายเป็นหลักประกันมากขึ้น อ่านประกอบได้ใน จำนองคืออะไร