จำนอง คือ อะไร สิทธิผู้กู้และธนาคารเมื่อบ้านเป็นหลักประกัน

จำนองคือการเอาบ้าน ที่ดิน หรือห้องชุดไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันหนี้ที่สำนักงานที่ดิน เจ้าของยังถือโฉนดในชื่อตัวเองและอยู่อาศัยในบ้านได้ตามปกติ สิ่งที่เปลี่ยนไปมีเพียงอย่างเดียว คือถ้าไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องให้ศาลสั่งขายทรัพย์นั้นเพื่อเอาเงินมาใช้หนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ทุกคนที่กู้ซื้อบ้านกับธนาคารจึงทำสัญญาจำนองไปแล้วโดยอัตโนมัติ แม้จะไม่ได้สังเกตว่าเอกสารปึกนั้นมีสัญญาจำนองรวมอยู่ด้วย

ความเข้าใจเรื่องจำนองช่วยได้สองจังหวะ จังหวะแรกคือตอนเซ็นสัญญา เพื่อรู้ว่ากำลังยกสิทธิอะไรให้ธนาคาร จังหวะที่สองคือตอนผ่อนไม่ไหว เพื่อรู้ว่ากฎหมายให้เวลาและให้สิทธิอะไรกับเราบ้างก่อนบ้านจะถูกขาย

จำนองทำงานอย่างไร เมื่อดูจากมุมของคนกู้บ้าน

ลองนึกภาพการกู้ซื้อบ้านหนึ่งหลัง วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีสองเรื่องเกิดขึ้นพร้อมกัน เรื่องแรกคือผู้ขายโอนบ้านมาเป็นชื่อเรา เรื่องที่สองคือเราจดจำนองบ้านหลังนั้นให้ธนาคารทันที เจ้าหน้าที่ที่ดินจะบันทึกรายการจำนองไว้ด้านหลังโฉนด ใครมาตรวจโฉนดภายหลังก็จะเห็นว่าบ้านหลังนี้มีภาระผูกพันกับธนาคารอยู่

ในทางปฏิบัติ ธนาคารมักเก็บโฉนดตัวจริงไว้จนกว่าจะผ่อนหมด แต่ชื่อเจ้าของในโฉนดยังเป็นของเรา เราจึงยังอยู่อาศัย ปล่อยเช่า หรือรีโนเวทบ้านได้ ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายสินเชื่อแบบมีหลักประกันไว้ในลักษณะเดียวกัน ว่าผู้กู้ยังใช้ประโยชน์จากบ้านได้ตามปกติ แต่ต้องจดจำนองเป็นหลักประกัน และถ้าผิดนัดชำระหนี้ก็มีโอกาสเสียหลักประกันนั้นไป

ข้อที่คนมักไม่ทันคิดคือ การขายบ้านที่ติดจำนองทำได้ แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่และธนาคารของผู้ซื้อจะยอมรับก็ต่อเมื่อมีการไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกับวันโอน ในทางปฏิบัติจึงต้องนัดธนาคารเดิมมารับเงินและปลดจำนองที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน

จำนอง จำนำ และขายฝาก ต่างกันตรงไหน

สามคำนี้ฟังคล้ายกันและถูกใช้ปนกันบ่อย แต่ผลทางกฎหมายต่างกันมาก โดยเฉพาะเรื่องว่าใครถือกรรมสิทธิ์และใครครอบครองทรัพย์

ประเด็น	จำนอง	จำนำ	ขายฝาก
ทรัพย์ที่ใช้	บ้าน ที่ดิน ห้องชุด และทรัพย์บางชนิดที่จดทะเบียนได้	สังหาริมทรัพย์ เช่น ทอง นาฬิกา	มักเป็นที่ดินและบ้าน
ใครครอบครองทรัพย์	เจ้าของเดิม	ผู้รับจำนำ	ผู้ซื้อฝาก
กรรมสิทธิ์	ยังเป็นของเจ้าของเดิม	ยังเป็นของเจ้าของเดิม	โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที
ถ้าไม่ชำระหนี้	เจ้าหนี้ต้องฟ้องให้ศาลบังคับ	ผู้รับจำนำบังคับเอากับของที่ถืออยู่	ไถ่คืนไม่ทันกำหนด กรรมสิทธิ์หลุดไปเลย

สิ่งที่ควรจำจากตารางนี้มีข้อเดียว คือขายฝากอันตรายกว่าจำนองหลายเท่าสำหรับเจ้าของบ้าน เพราะกรรมสิทธิ์โอนไปตั้งแต่วันทำสัญญา ถ้าไถ่คืนไม่ทันตามกำหนดก็จบโดยไม่ต้องมีคดี ผิดกับจำนองที่เจ้าหนี้ต้องผ่านศาลก่อนทุกครั้ง

ส่วนสินเชื่อจำนำทะเบียนรถที่เห็นโฆษณาทั่วไป ธนาคารแห่งประเทศไทยจัดเป็นสินเชื่อคนละประเภทกับสินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกัน ชื่อมีคำว่าจำนำ แต่ผู้กู้ยังขับรถคันนั้นได้ จึงต้องอ่านเงื่อนไขของแต่ละผลิตภัณฑ์ ไม่ควรเดาจากชื่อ

ค่าใช้จ่ายตอนจดจำนอง และวงเงินจำนองที่ควรเข้าใจ

กรมที่ดินกำหนดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองไว้ที่ร้อยละ 1 ของจำนวนเงินที่จำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ค่านี้คิดจากวงเงินจำนองที่ระบุในสัญญา ไม่ได้คิดจากราคาบ้าน

ตัวอย่างสมมติ ถ้ากู้ 3,000,000 บาทและจดจำนองเต็มวงเงิน ค่าจดจำนองเท่ากับ 30,000 บาท ถ้ากู้ 25,000,000 บาท ร้อยละ 1 คือ 250,000 บาท แต่จะจ่ายเพียง 200,000 บาทตามเพดาน

วงเงินจำนอง	ร้อยละ 1	ค่าจดจำนองที่จ่ายจริง
1,500,000 บาท	15,000 บาท	15,000 บาท
3,000,000 บาท	30,000 บาท	30,000 บาท
8,000,000 บาท	80,000 บาท	80,000 บาท
25,000,000 บาท	250,000 บาท	200,000 บาท

วงเงินจำนองไม่จำเป็นต้องเท่ากับยอดกู้เสมอ บางครั้งธนาคารขอจดจำนองสูงกว่ายอดกู้เล็กน้อยเพื่อครอบคลุมดอกเบี้ยค้างหรือค่าใช้จ่ายในการบังคับหนี้ บางครั้งก็จดเท่ายอดกู้พอดี ควรถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อก่อนวันโอนว่าจะจดเท่าไร เพราะตัวเลขนี้กำหนดค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียม

ข้อดีของการรู้วงเงินจำนองคือ ถ้าวันหนึ่งผ่อนไปมากแล้วอยากกู้เพิ่มเพื่อซ่อมบ้าน ธนาคารบางแห่งให้กู้เพิ่มภายในวงเงินจำนองเดิมได้โดยไม่ต้องจดจำนองใหม่ เรื่องนี้อธิบายต่อไว้ในสินเชื่อรีโนเวทบ้าน

สิทธิของผู้กู้ระหว่างที่บ้านยังติดจำนอง

หลายคนรู้สึกว่าเมื่อจำนองแล้ว บ้านเป็นของธนาคารไปครึ่งหนึ่ง ความรู้สึกนั้นไม่ตรงกับหลักกฎหมาย ผู้จำนองยังเป็นเจ้าของเต็มตัว และมีสิทธิหลายเรื่องที่ควรรู้

1. อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ได้ตามปกติ จะให้ญาติอยู่ ปล่อยเช่า หรือใช้เป็นสำนักงานเล็กๆ ก็ทำได้ ตราบที่สัญญากับธนาคารไม่ได้ห้ามไว้เป็นพิเศษ
2. ขายบ้านได้ โดยต้องไถ่ถอนจำนองหรือให้ผู้ซื้อรับภาระจำนองไป ซึ่งแบบหลังพบน้อยมากในการซื้อขายบ้านทั่วไป
3. ชำระหนี้ก่อนกำหนดและขอไถ่ถอนจำนองได้ แม้บางสัญญาจะมีค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนดในช่วงปีแรกๆ
4. ย้ายหนี้ไปธนาคารอื่นได้ ด้วยการให้ธนาคารใหม่ปิดหนี้เดิมแล้วจดจำนองใหม่ ดูขั้นตอนเต็มได้ที่รีไฟแนนซ์บ้าน
5. ได้รับหนังสือบอกกล่าวก่อนถูกฟ้องบังคับจำนอง โดยต้องมีระยะเวลาให้ชำระหนี้ตามที่กฎหมายกำหนด

ฝั่งธนาคารเองก็มีสิทธิของตัวเอง ที่สำคัญคือสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินขายทรัพย์จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่น สมมติว่าเรามีหนี้บัตรเครดิตค้างอยู่ด้วย และบ้านถูกขายทอดตลาด เงินที่ได้จะไปใช้หนี้บ้านก่อน เหลือเท่าไรจึงจะไปถึงเจ้าหนี้รายอื่น

ถ้าผ่อนไม่ไหว ขั้นตอนบังคับจำนองเป็นอย่างไร

นี่คือส่วนที่คนกังวลที่สุด และเป็นส่วนที่ข้อมูลผิดๆ แพร่หลายที่สุด ความจริงคือธนาคารยึดบ้านเองไม่ได้ ไม่มีเจ้าหน้าที่ธนาคารคนไหนมาเปลี่ยนกุญแจบ้านเราได้เพราะค้างค่างวดสองเดือน ทุกอย่างต้องผ่านขั้นตอนตามกฎหมายและผ่านศาล

ลำดับโดยทั่วไปเป็นแบบนี้

1. ค้างค่างวด ธนาคารโทรติดตาม ส่งจดหมายเตือน และมักเสนอทางปรับโครงสร้างหนี้
2. ถ้ายังค้างต่อเนื่อง ธนาคารส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
3. เมื่อพ้นระยะเวลาแล้วยังไม่ชำระ ธนาคารฟ้องคดีต่อศาล
4. ศาลพิจารณาและมีคำพิพากษา ซึ่งในคดีจำนองมักให้ชำระหนี้ ถ้าไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด
5. กรมบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาด เงินที่ได้นำไปชำระหนี้ตามลำดับ

ตลอดเส้นทางนี้ใช้เวลาหลายเดือนถึงหลายปี และในทุกขั้นยังเจรจากับธนาคารได้ ช่วงที่เจรจาง่ายที่สุดคือก่อนถูกฟ้อง เพราะธนาคารยังไม่ต้องเสียค่าทนายและค่าธรรมเนียมศาล หากถึงขั้นมีหมายศาลแล้ว อ่านต่อได้ที่ถูกฟ้องหนี้ต้องทำอย่างไร

หนังสือบอกกล่าว 60 วัน และคดีที่ธนาคารแพ้เพราะให้เวลาแค่ 30 วัน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 728 ซึ่งถูกแก้ไขให้คุ้มครองลูกหนี้มากขึ้น กำหนดว่าก่อนฟ้องบังคับจำนอง ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว

สำนักงานศาลยุติธรรมสรุปคดีหนึ่งที่ตอบคำถามที่คนสงสัยกันมาก คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5702/2562 ในคดีนั้น เจ้าหนี้ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายใน 30 วัน ลูกหนี้ไม่ชำระ และกว่าเจ้าหนี้จะฟ้องก็ผ่านไปราว 72 วัน เจ้าหนี้จึงโต้แย้งว่าเวลาจริงที่ลูกหนี้ได้ก็เกิน 60 วันแล้ว

ศาลฎีกาไม่รับข้อโต้แย้งนี้ เหตุผลคือกฎหมายบังคับให้ระยะเวลาที่ระบุในหนังสือบอกกล่าวต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน หนังสือที่ให้เวลาเพียง 30 วันจึงเป็นคำบอกกล่าวที่ไม่ชอบ เจ้าหนี้ยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำนอง แม้วันฟ้องจะห่างจากวันบอกกล่าวเกิน 60 วันก็ตาม

บทเรียนสำหรับคนผ่อนบ้านคือ ถ้าได้รับหนังสือบอกกล่าวจากธนาคาร ให้ทำสามอย่างทันที

• เก็บซองและหนังสือตัวจริงไว้ จดวันที่ได้รับ เพราะระยะ 60 วันนับจากวันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าว
• อ่านว่าหนังสือให้เวลาชำระกี่วัน และยอดหนี้ที่เรียกให้ชำระเป็นเท่าไร
• ใช้ช่วงเวลานั้นติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ ไม่รอให้ครบกำหนด

ถ้าได้รับหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนองแล้วไม่แน่ใจว่าระยะเวลาหรือยอดหนี้ในหนังสือถูกต้องหรือไม่ ให้ถือหนังสือฉบับนั้นพร้อมสัญญากู้และสัญญาจำนองไปปรึกษาทนายความก่อนครบกำหนดชำระ

ขายทอดตลาดแล้ว เงินไม่พอหรือเหลือ เกิดอะไรขึ้น

เมื่อทรัพย์จำนองถูกขายทอดตลาด เงินที่ได้จะนำไปหักค่าใช้จ่ายในการบังคับคดีก่อน แล้วจึงชำระหนี้ให้ผู้รับจำนอง ถ้ามีหลายรายก็ชำระตามลำดับการจดทะเบียน

ถ้าเงินเหลือหลังชำระหนี้ครบ ส่วนที่เหลือต้องคืนให้เจ้าของทรัพย์ กรณีนี้เกิดได้เมื่อบ้านมีมูลค่าสูงกว่ายอดหนี้มาก เช่นคนที่ผ่อนมาหลายปีแล้วเพิ่งประสบปัญหา ซึ่งก็แปลว่าการปล่อยให้บ้านถูกขายทอดตลาดมักขาดทุนกว่าการขายเองในตลาดปกติ เพราะราคาขายทอดตลาดมักต่ำกว่าราคาซื้อขายทั่วไป

ถ้าเงินไม่พอ คำถามว่าลูกหนี้ต้องรับผิดในส่วนที่ขาดต่อหรือไม่ขึ้นกับทั้งหลักกฎหมายและข้อตกลงในสัญญาที่เซ็นไว้ สัญญาของสถาบันการเงินแต่ละแห่งเขียนเรื่องนี้ไม่เหมือนกัน วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือเปิดสัญญาจำนองของตัวเอง หาข้อที่พูดถึงเงินที่ขาด แล้วถามธนาคารหรือทนายความให้ชัดก่อนตัดสินใจปล่อยบ้าน

ตัวอย่างสมมติให้เห็นภาพ คุณเอกค้างหนี้บ้านรวมดอกเบี้ย 2,400,000 บาท ถ้าเขาขายบ้านเองได้ 2,800,000 บาท หักค่าธรรมเนียมโอนและค่านายหน้าแล้ว ยังเหลือเงินกลับมาหลายแสนบาท แต่ถ้าปล่อยให้ขายทอดตลาดและขายได้เพียง 2,100,000 บาท เขาเสียบ้าน ไม่ได้เงินเหลือ และยังต้องมาดูอีกว่าสัญญาผูกให้รับผิดส่วนที่ขาดหรือไม่ ตัวเลขชุดนี้เป็นตัวอย่างสมมติ แต่ทิศทางของมันเกิดขึ้นจริงบ่อย

ไถ่ถอนจำนองเมื่อผ่อนหมด ต้องทำอะไรบ้าง

วันที่ผ่อนงวดสุดท้ายเสร็จ บ้านยังไม่ปลอดภาระทันที รายการจำนองยังอยู่ที่หลังโฉนดจนกว่าจะไปจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนโดยทั่วไปมีดังนี้

• ติดต่อธนาคารขอหนังสือยืนยันการชำระหนี้ครบและเอกสารไถ่ถอน ธนาคารจะคืนโฉนดตัวจริงพร้อมหนังสือมอบอำนาจหรือส่งเจ้าหน้าที่ไปด้วย
• นัดวันไปสำนักงานที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ นำบัตรประชาชนและโฉนดไปด้วย
• ยื่นคำขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนอง เมื่อเจ้าหน้าที่บันทึกเสร็จ หลังโฉนดจะมีรายการไถ่ถอนต่อจากรายการจำนอง

อย่าปล่อยเรื่องนี้ค้างไว้หลายปี เพราะเมื่อถึงวันที่ต้องขายบ้านหรือนำไปเป็นหลักประกันใหม่ การตามเอกสารจากธนาคารย้อนหลังใช้เวลานานกว่าทำตอนผ่อนเสร็จใหม่ๆ มาก

กรณีรีไฟแนนซ์ การไถ่ถอนจำนองเดิมกับการจดจำนองใหม่ให้ธนาคารใหม่ทำในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารใหม่ส่งเงินมาปิดหนี้ ธนาคารเดิมไถ่ถอน แล้วจึงจดจำนองใหม่ทันที ค่าจดจำนองร้อยละ 1 จึงเกิดขึ้นอีกรอบตามวงเงินจำนองใหม่ ตัวเลขนี้ต้องนำไปรวมตอนคำนวณว่ารีไฟแนนซ์คุ้มหรือไม่

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญาจำนอง

ก่อนลงชื่อในสัญญาจำนอง ใช้เวลาสิบห้านาทีอ่านข้อเหล่านี้ให้ครบ จะช่วยลดเรื่องที่ต้องมาตกใจในภายหลังได้มาก

• ประเภทนิติกรรมเป็นจำนองจริง ไม่ใช่ขายฝาก
• วงเงินจำนองเท่าไร เท่ากับยอดกู้หรือสูงกว่า
• จำนองเป็นประกันหนี้ก้อนนี้ก้อนเดียว หรือครอบคลุมหนี้อื่นที่มีกับธนาคารในอนาคตด้วย
• มีข้อตกลงเรื่องความรับผิดเมื่อขายทรัพย์แล้วเงินไม่พอหรือไม่
• เงื่อนไขค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนดอยู่ในช่วงกี่ปีแรก
• ข้อห้ามเรื่องการให้เช่า การต่อเติม หรือการโอนบ้านระหว่างผ่อน

ถ้าข้อไหนอ่านแล้วไม่เข้าใจ ให้ถามเจ้าหน้าที่ธนาคารก่อนวันโอน และขอให้ชี้ข้อในสัญญาที่ตรงกับคำตอบ คำอธิบายด้วยปากที่ไม่มีข้อสัญญารองรับช่วยอะไรไม่ได้เมื่อเกิดข้อพิพาท

จำนองเป็นเครื่องมือที่ทำให้คนธรรมดาซื้อบ้านได้ด้วยดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักประกันมาก ราคาที่จ่ายคือความเสี่ยงที่จะเสียบ้านถ้าผิดนัด การรู้สิทธิของตัวเอง โดยเฉพาะเรื่องหนังสือบอกกล่าว 60 วันและเรื่องที่ธนาคารต้องผ่านศาลทุกครั้ง ทำให้มีเวลาและมีทางเลือกมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด