ดาวน์บ้าน กี่เปอร์เซ็นต์ ตามเกณฑ์ LTV และราคาประเมินจริง

ถ้าถามว่าดาวน์บ้านกี่เปอร์เซ็นต์ คำตอบสั้นคือ ขึ้นกับว่าบ้านหลังนี้เป็นสัญญากู้บ้านหลังที่เท่าไรของคุณ บ้านราคาเท่าไร และทำสัญญาวันไหน เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดสัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan to Value) ไว้ต่างกันตามเงื่อนไขเหล่านี้ และช่วงนี้ยังมีมาตรการผ่อนคลายที่ขยายไปถึงกลางปี 2570

แต่ตัวเลข LTV เป็นเพียงเพดาน เงินที่คุณต้องควักจริงยังขึ้นกับราคาประเมินของธนาคารและค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งหลายคนลืมรวม

เงินดาวน์คือส่วนต่างระหว่างราคาบ้านกับเงินกู้

LTV บอกว่าธนาคารให้กู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน ส่วนที่เหลือคือเงินดาวน์

• LTV 100% หมายถึงกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ไม่ต้องดาวน์ตามเกณฑ์
• LTV 90% หมายถึงกู้ได้ 90% ต้องดาวน์อย่างน้อย 10%
• LTV 80% หมายถึงต้องดาวน์อย่างน้อย 20%

คำว่ามูลค่าหลักประกันคือจุดสำคัญ ธนาคารไม่ได้ยึดราคาที่คุณตกลงกับผู้ขายเสมอ แต่ส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคา ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย เงินกู้จะคิดจากราคาประเมิน ส่วนต่างที่เหลือคุณต้องจ่ายเอง

เกณฑ์ LTV ปกติ เทียบกับมาตรการผ่อนคลาย

ตามบทความของ ธปท. เรื่องการปรับเกณฑ์ LTV ที่มีผลตั้งแต่ 20 มกราคม 2563 และประกาศขยายมาตรการผ่อนคลายถึง 30 มิถุนายน 2570

กรณี	เกณฑ์ปกติ	ช่วงมาตรการผ่อนคลาย (สัญญา 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570)
บ้านหลังแรก ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท	LTV 100% และกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับตกแต่งซ่อมแซม	เหมือนเกณฑ์ปกติ
บ้านหลังแรก ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป	ดาวน์ 10%	LTV 100%
สัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป	ดาวน์ 10%	LTV 100%
สัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 2 ปี	ดาวน์สูงกว่า 10% ตามเกณฑ์	LTV 100%
สัญญาที่ 3 ขึ้นไป	ดาวน์สูงกว่าสัญญาที่ 2 ตามเกณฑ์	LTV 100% สำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้าน

ก่อนการปรับปี 2563 สัญญาที่ 2 ต้องผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปีจึงดาวน์ 10% ได้ ธปท. ลดเหลือ 2 ปี เพื่อให้คนที่ต้องย้ายบ้านตามงานหรือครอบครัวซื้อหลังใหม่ได้ง่ายขึ้น

LTV สูงสุดไม่ได้แปลว่าธนาคารให้เต็ม

ธปท. อธิบายในหน้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่า ในทางปฏิบัติธนาคารมักให้วงเงินราว 70 ถึง 95% ของมูลค่าหลักประกัน ตัวเลขนี้ขึ้นกับปัจจัยที่ธนาคารพิจารณาเพิ่ม

ปัจจัย	ผลต่อวงเงินที่ได้
ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย	วงเงินคิดจากราคาประเมิน ส่วนต่างต้องจ่ายเอง
รายได้หลังหักภาระหนี้	ถ้าผ่อนไม่ไหวตามเกณฑ์ ธนาคารลดวงเงิน
ประเภทและสภาพทรัพย์	บ้านมือสองอายุมากหรือทำเลขายต่อยาก มักได้วงเงินต่ำกว่า
ประวัติเครดิต	ประวัติค้างชำระทำให้ได้วงเงินน้อยลงหรือไม่ผ่าน
อาชีพและความมั่นคงของรายได้	รายได้ไม่สม่ำเสมอมักได้สัดส่วนต่ำกว่า

ถ้ารายได้เป็นข้อจำกัด เงินดาวน์ที่มากขึ้นคือสิ่งที่ลดยอดกู้และค่างวดให้ผ่านเกณฑ์ วิธีคิดรายได้ที่ต้องใช้อยู่ใน กู้บ้านเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะผ่าน

ตัวอย่างสมมติ คิดเงินดาวน์จริงจากราคาประเมิน

คุณซื้อบ้านมือสองหลังแรกราคา 3,000,000 บาท ธนาคารประเมินได้ 2,850,000 บาท และอนุมัติวงเงิน 95% ของราคาประเมิน

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ราคาซื้อขาย	3,000,000
ราคาประเมินของธนาคาร	2,850,000
วงเงินกู้ 95% ของราคาประเมิน	2,707,500
เงินที่ต้องจ่ายเองส่วนราคาบ้าน	292,500
คิดเป็นสัดส่วนของราคาซื้อขาย	ราว 9.75%

ถ้าธนาคารให้ LTV 100% ของราคาประเมินตามเพดาน คุณยังต้องจ่ายเอง 150,000 บาท เพราะราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ตัวอย่างนี้แสดงว่าแม้เกณฑ์บอกว่าไม่ต้องดาวน์ คุณยังควรมีเงินสดสำรองไว้ส่วนหนึ่งเสมอ

วิธีลดความเสี่ยงเรื่องราคาประเมินต่ำกว่าคาด คือยื่นขอสินเชื่อและให้ธนาคารประเมินราคาก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเต็ม หรือเขียนเงื่อนไขในสัญญาวางมัดจำว่า ถ้าธนาคารอนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่กำหนด ผู้ซื้อขอคืนเงินมัดจำได้ ผู้ขายบ้านมือสองหลายรายยอมรับเงื่อนไขนี้ถ้าคุณกำหนดระยะเวลาไว้ชัด เช่น ภายใน 30 วัน ถ้าได้ผลประเมินจากธนาคารสองแห่ง ให้ใช้ตัวเลขที่ต่ำกว่าเป็นฐานในการวางแผนเงินดาวน์

เงินสดวันโอนที่ต้องเตรียมเพิ่มจากเงินดาวน์

นอกจากส่วนต่างราคาบ้าน วันโอนกรรมสิทธิ์ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีตามอัตราของกรมที่ดิน

รายการ	อัตราตามกรมที่ดิน	ใครจ่ายโดยทั่วไป
ค่าธรรมเนียมการโอน	2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์	ตามที่ตกลง มักแบ่งคนละครึ่ง
ค่าจดทะเบียนจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท	ผู้กู้
อากรแสตมป์	1 บาทต่อทุก 200 บาท ของราคาที่สูงกว่า ยกเว้นเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	มักเป็นผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย เมื่อขายภายในเงื่อนไขที่กำหนด เช่น ภายใน 5 ปี	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ตามอัตราก้าวหน้าของบุคคล หรือ 1% สำหรับนิติบุคคล	ผู้ขาย

ต่อจากตัวอย่างบ้าน 3 ล้านบาท สมมติราคาประเมินของกรมที่ดิน 2,800,000 บาท คุณแบ่งค่าโอนครึ่งหนึ่ง

• ค่าโอนส่วนของคุณ 1% × 2,800,000 = 28,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% × 2,707,500 = ราว 27,075 บาท
• รวมค่าธรรมเนียมฝั่งผู้ซื้อราว 55,075 บาท

เงินสดที่ต้องมีในวันโอนจึงรวมเป็นราว 292,500 + 55,075 = 347,575 บาท ยังไม่รวมเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และค่าขนย้าย รายละเอียดค่าใช้จ่ายครบชุดอยู่ใน ค่าโอนบ้าน

กรมที่ดินระบุว่ามีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองตามมติคณะรัฐมนตรีสำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข ซึ่งลดสองรายการนี้ลงเหลือเพียงเศษเสี้ยวของอัตราปกติ เงื่อนไขราคาและระยะเวลาของมาตรการเปลี่ยนตามมติแต่ละรอบ ก่อนวันโอนให้ถามสำนักงานที่ดินที่จะไปทำนิติกรรม ว่าบ้านของคุณเข้ามาตรการรอบปัจจุบันหรือไม่

ดาวน์น้อยกับดาวน์มาก ต่างกันเท่าไรตลอดสัญญา

เมื่อเกณฑ์อนุญาตให้กู้เต็ม คำถามถัดมาคือควรใช้สิทธิ์นั้นหรือไม่ เงินดาวน์ที่มากขึ้นลดทั้งค่างวดและดอกเบี้ยรวม แต่ทำให้เงินสดสำรองเหลือน้อยลง

ตัวอย่างสมมติ บ้าน 3 ล้านบาท ราคาประเมินเท่าราคาซื้อขาย ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ผ่อน 30 ปี ผ่อนจนครบโดยไม่โปะ

เงินดาวน์	ยอดกู้	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ	ดอกเบี้ยรวม 30 ปีโดยประมาณ
0%	3,000,000	18,000	3,480,000
10% (300,000)	2,700,000	16,200	3,130,000
20% (600,000)	2,400,000	14,400	2,780,000

เงินดาวน์ทุก 300,000 บาทลดค่างวดราว 1,800 บาทต่อเดือน และลดดอกเบี้ยรวมราว 350,000 บาท ถ้าผ่อนครบสัญญา ตัวเลขดอกเบี้ยรวมจะต่ำกว่านี้มากถ้าคุณโปะหรือรีไฟแนนซ์ระหว่างทาง แต่ทิศทางยังเหมือนเดิม

ข้อที่ต้องชั่งคือเงินสำรอง ถ้าคุณนำเงินเก็บทั้งหมดไปดาวน์ แล้วเดือนที่สามหลังย้ายเข้าต้องซ่อมหลังคาหรือขาดรายได้ คุณจะไม่มีเงินกันชน แนวทางที่ใช้กันคือกันเงินสำรองไว้อย่างน้อย 3 ถึง 6 เดือนของค่าใช้จ่ายรวมค่างวดก่อน แล้วค่อยนำส่วนที่เกินไปเพิ่มเงินดาวน์ ส่วนการเลือกระหว่างดาวน์มากกับเก็บเงินไว้โปะทีหลัง ให้ดูว่าสัญญากู้มีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดในช่วงปีแรกหรือไม่ ซึ่ง ธปท. ระบุเป็นค่าใช้จ่ายหนึ่งที่ต้องเช็ก

เก็บเงินดาวน์ให้ทันในกี่เดือน

ตัวอย่างสมมติ เป้าหมายเงินสดวันโอนราว 350,000 บาท ตามตัวอย่างบ้าน 3 ล้านบาท

เงินเก็บต่อเดือน	ระยะเวลาโดยประมาณ
5,000	70 เดือน หรือเกือบ 6 ปี
10,000	35 เดือน หรือราว 3 ปี
15,000	ราว 24 เดือน
20,000	ราว 18 เดือน

ถ้าระยะเวลายาวเกินแผน ทางที่ช่วยได้มีสามทาง เลือกบ้านที่ราคาใกล้ราคาประเมินเพื่อลดส่วนต่าง ต่อรองให้ผู้ขายหรือโครงการออกค่าโอนให้ หรือเลือกโครงการที่มีโปรโมชันฟรีค่าโอนและค่าจดจำนอง แผนเตรียมตัวหกเดือนก่อนยื่นกู้อยู่ใน คู่มือกู้ซื้อบ้าน

คอนโดกับบ้านมือสอง ดาวน์ต่างกันไหม

เกณฑ์ LTV ของ ธปท. ใช้กับที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด ความต่างอยู่ที่ราคาประเมินและนโยบายของธนาคาร

• คอนโดใหม่จากโครงการ ราคาประเมินมักใกล้ราคาขาย แต่คอนโดในทำเลที่มีห้องว่างมาก ธนาคารบางแห่งให้วงเงินต่ำลง ดูเพิ่มที่ กู้ซื้อคอนโด
• บ้านมือสอง ราคาซื้อขายมักขึ้นกับการต่อรอง ถ้าตกลงราคาสูงกว่าตลาด ส่วนต่างจากราคาประเมินคือเงินที่ต้องจ่ายเพิ่ม เรื่องที่ต้องเช็กก่อนซื้ออยู่ใน สินเชื่อบ้านมือสอง
• บ้านสร้างเองบนที่ดินตัวเอง ธนาคารประเมินจากมูลค่าที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง และปล่อยเงินกู้เป็นงวดตามความคืบหน้างาน คุณต้องมีเงินจ่ายผู้รับเหมาในช่วงที่งวดเงินกู้ยังไม่ออก

เช็กลิสต์ก่อนวางเงินจอง

• รู้ว่าบ้านหลังนี้เป็นสัญญากู้บ้านหลังที่เท่าไรของผู้กู้ทุกคน
• รู้ว่าวันทำสัญญากู้อยู่ในช่วงมาตรการ LTV ผ่อนคลายหรือไม่
• ขอให้ธนาคารประเมินราคาก่อนวางเงินทำสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าทำได้
• คำนวณส่วนต่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน
• รวมค่าโอนส่วนของคุณ ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายย้ายเข้า
• เขียนในสัญญาว่าใครจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ
• ถามสำนักงานที่ดินเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมรอบปัจจุบัน