สินเชื่อบ้านมือสอง กู้อย่างไรให้ผ่านและไม่เสียเงินเกิน

บ้านมือสองมักได้ทำเลดีกว่าและพื้นที่ใหญ่กว่าบ้านใหม่ในราคาเดียวกัน แต่การกู้ซื้อมีจุดที่ต่างจากบ้านจากโครงการอยู่สามเรื่อง ราคาประเมินของธนาคารไม่จำเป็นต้องตรงกับราคาที่คุณตกลงกับเจ้าของ สภาพบ้านมีผลต่อวงเงิน และผู้ขายจำนวนมากยังผ่อนบ้านหลังนั้นอยู่กับธนาคารของตัวเอง ถ้าจัดการสามเรื่องนี้ได้ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ การกู้บ้านมือสองก็ไม่ได้ยากกว่าบ้านใหม่

บ้านใหม่กับบ้านมือสอง กู้ต่างกันตรงไหน

ประเด็น	บ้านใหม่จากโครงการ	บ้านมือสองจากเจ้าของ
ราคาประเมิน	มักใกล้ราคาขาย	ขึ้นกับสภาพและทำเล มักต่ำกว่าราคาที่ต่อรอง
เอกสารบ้าน	โครงการจัดเตรียมให้	ต้องขอสำเนาโฉนดทุกหน้าจากผู้ขาย
ภาระจำนองเดิม	ไม่มี หรือโครงการจัดการเอง	ผู้ขายมักยังจำนองอยู่ ต้องไถ่ถอนวันโอน
ค่าโอนและภาษี	โครงการมักมีโปรโมชันช่วยค่าโอน	ต้องตกลงกับผู้ขายว่าใครจ่ายอะไร
ค่าซ่อมก่อนเข้าอยู่	แทบไม่มี	ต้องกันงบไว้
เกณฑ์ LTV ของ ธปท.	ใช้เกณฑ์เดียวกัน	ใช้เกณฑ์เดียวกัน

เกณฑ์ LTV ไม่ได้แยกบ้านใหม่กับบ้านมือสอง ตามที่ ธปท. ประกาศขยายมาตรการผ่อนคลายถึง 30 มิถุนายน 2570 สัญญาที่ 2 ขึ้นไปของบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทกู้ได้ถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน เกณฑ์เต็มและวิธีคิดเงินดาวน์อยู่ใน ดาวน์บ้าน กี่เปอร์เซ็นต์

ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างใครจ่าย

ธปท. อธิบายว่าธนาคารให้วงเงินตามมูลค่าหลักประกัน ในทางปฏิบัติมักราว 70 ถึง 95% ของมูลค่านั้น สำหรับบ้านมือสอง เจ้าหน้าที่ประเมินจะดูราคาซื้อขายของบ้านใกล้เคียง สภาพโครงสร้าง และส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต

ตัวอย่างสมมติ คุณตกลงซื้อบ้านเดี่ยวมือสองราคา 3,500,000 บาท ธนาคารประเมินได้ 3,200,000 บาท และอนุมัติ 90% ของราคาประเมิน

รายการ	จำนวนเงิน (บาท)
ราคาซื้อขาย	3,500,000
ราคาประเมินของธนาคาร	3,200,000
วงเงินกู้ 90% ของราคาประเมิน	2,880,000
เงินที่ต้องจ่ายเองส่วนราคาบ้าน	620,000
คิดเป็นสัดส่วนของราคาซื้อขาย	ราว 17.7%

เงิน 620,000 บาทนี้มากกว่าเงินดาวน์ 10% ที่หลายคนตั้งใจไว้เกือบสองเท่า ทางป้องกันมีสองทาง ขอประเมินราคาก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเต็ม หรือใช้ราคาประเมินเป็นข้อมูลต่อรองราคากับผู้ขาย ผู้ขายที่ต้องการขายเร็วหลายรายยอมลดราคาเมื่อเห็นผลประเมินจากธนาคาร

เช็กโฉนดและภาระผูกพันก่อนวางมัดจำ

ด้านหลังโฉนดบันทึกประวัติการโอน การจำนอง และภาระผูกพันอื่นของที่ดิน อ่านก่อนวางเงินมัดจำ

• รายการจำนองที่ยังไม่ได้ไถ่ถอน บอกว่าผู้ขายยังเป็นหนี้กับธนาคารใด
• ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องตรงกับคนที่มาเซ็นสัญญากับคุณ ถ้ามีเจ้าของร่วมหลายคน ทุกคนต้องยินยอมขาย
• ภาระจำยอมหรือสิทธิเก็บกิน ถ้ามี ทำให้การใช้ประโยชน์จากที่ดินมีข้อจำกัด
• วันที่ผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มา ใช้ประเมินว่าผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ซึ่งกระทบการตกลงค่าใช้จ่าย

ถ้ามีข้อสงสัย ให้ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดินท้องที่ได้ก่อนตัดสินใจ

ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมือสอง

อัตราตามกรมที่ดิน ตัวอย่างต่อจากบ้านราคา 3.5 ล้านบาท สมมติราคาประเมินของกรมที่ดิน 3,000,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้วเกิน 5 ปีและเข้าเงื่อนไขไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

รายการ	อัตรา	จำนวนโดยประมาณ (บาท)	ตกลงให้ใครจ่าย (ตัวอย่าง)
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน	60,000	แบ่งคนละครึ่ง
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง ไม่เกิน 200,000	28,800	ผู้ซื้อ
อากรแสตมป์	0.5% ของราคาที่สูงกว่า	17,500	ผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตราก้าวหน้าตามระยะถือครอง	ตามการคำนวณของเจ้าหน้าที่	ผู้ขาย

ฝั่งผู้ซื้อในตัวอย่างนี้จ่ายราว 30,000 + 28,800 = 58,800 บาท ถ้าผู้ขายถือครองไม่ถึงเงื่อนไขและต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่า ภาษีนี้จะเป็นราว 115,500 บาท แทนอากรแสตมป์ ผู้ขายบางรายพยายามโยนภาระนี้ให้ผู้ซื้อ จึงต้องตกลงให้ชัดในสัญญา

กรมที่ดินระบุว่ามีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองตามมติคณะรัฐมนตรีสำหรับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข ให้ถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนว่าบ้านของคุณเข้ามาตรการรอบปัจจุบันหรือไม่ รายละเอียดค่าโอนแต่ละรายการอยู่ใน ค่าโอนบ้าน

ลำดับขั้นตั้งแต่เจอบ้านจนรับกุญแจ

1. ดูบ้านและตรวจสภาพ หลังคา ระบบไฟ ระบบน้ำ รอยร้าว และน้ำท่วมขังในอดีต
2. ขอสำเนาโฉนดทุกหน้าจากผู้ขาย เช็กชื่อเจ้าของและภาระจำนอง
3. ยื่นขอสินเชื่อพร้อมเอกสารรายได้ และนัดธนาคารประเมินราคา
4. ทำสัญญาวางมัดจำหรือสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุราคา ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย วันโอน และเงื่อนไขคืนมัดจำถ้าธนาคารไม่อนุมัติ
5. ได้หนังสืออนุมัติ แจ้งยอดและวันโอนให้ผู้ขาย ผู้ขายขอยอดปิดบัญชีจากธนาคารเดิม
6. วันโอน ธนาคารของผู้ขายไถ่ถอนจำนอง โอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารของคุณจดจำนองใหม่ และจ่ายเงินส่วนที่เหลือให้ผู้ขาย
7. ทำประกันอัคคีภัยตามเงื่อนไขสัญญากู้ แล้วรับมอบบ้าน

เอกสารที่ต้องเตรียมในขั้นที่ 3 แยกตามอาชีพอยู่ใน กู้บ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง เรื่องประกันในขั้นที่ 7 ธปท. ระบุว่าคุณเลือกบริษัทประกันเองได้ และธนาคารบังคับซื้อประกันเป็นเงื่อนไขการอนุมัติไม่ได้ ดูความคุ้มครองที่ควรมีได้ที่ ประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไร

บ้าน NPA จาก AMC มีสินเชื่อเฉพาะ

บ้านทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากบริษัทบริหารสินทรัพย์มักราคาต่ำกว่าตลาด แต่ขายตามสภาพ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีโครงการบ้าน ธอส. โรงเรียนการเงิน x AMC สำหรับซื้อทรัพย์กลุ่มนี้ เงื่อนไขสำคัญตามหน้าโครงการ

เงื่อนไข	รายละเอียดตาม ธอส.
วงเงินกู้สูงสุด	3 ล้านบาท ส่วนที่เกินใช้ได้เฉพาะเบี้ยประกันคุ้มครองสินเชื่อ
ระยะกู้	3 ถึง 40 ปี อายุรวมระยะกู้ไม่เกิน 70 ปี
การออมก่อนกู้	ออมต่อเนื่อง 12 เดือน และค่างวดต้องไม่เกินยอดออมต่อเดือนที่ต่ำที่สุด
สัญญา	ต้องเป็นสัญญาเงินกู้บ้านสัญญาแรก
สภาพบ้าน	ต้องอยู่อาศัยได้
ดอกเบี้ย	ขั้นบันได จาก MRR − 3.30% ในปีแรก ถึง MRR − 0.75% ตั้งแต่ปีที่ 8 EIR 4.430% ตามสมมติฐานของธนาคาร

เงื่อนไขการออมทำให้โครงการนี้เหมาะกับคนที่วางแผนล่วงหน้าเป็นปี ตัวอย่างสมมติ ถ้าคุณออมเดือนละ 9,000 บาทครบ 12 เดือน เดือนที่ต่ำสุดคือ 9,000 บาท ค่างวดที่ได้รับอนุมัติต้องไม่เกิน 9,000 บาท การออมสม่ำเสมอจึงทำหน้าที่ทั้งเก็บเงินดาวน์และพิสูจน์ว่าคุณผ่อนไหว วิธีอ่านดอกเบี้ยแบบขั้นบันไดนี้อธิบายไว้ใน MRR คืออะไร

ตรวจสภาพบ้านก่อนธนาคารมาประเมิน

เจ้าหน้าที่ประเมินของธนาคารดูบ้านเพื่อกำหนดมูลค่าหลักประกัน ไม่ได้ตรวจแทนคุณว่าบ้านมีปัญหาซ่อนอยู่ตรงไหน งานตรวจละเอียดจึงเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ ถ้าไม่มั่นใจ จ้างช่างหรือบริษัทตรวจบ้านมาดูหนึ่งรอบก่อนวางมัดจำ ค่าจ้างหลักพันบาทถูกกว่าค่าซ่อมโครงสร้างหลายเท่า

จุดตรวจ	สิ่งที่ต้องดู	ผลต่อเงินที่ต้องเตรียม
โครงสร้าง	รอยร้าวแนวเฉียงที่ผนัง พื้นทรุด ประตูหน้าต่างปิดไม่สนิท	ถ้ามีปัญหาจริง ค่าซ่อมสูงและกระทบราคาประเมิน
หลังคาและฝ้า	คราบน้ำบนฝ้า กระเบื้องแตก รางน้ำผุ	ค่าซ่อมหลักหมื่นถึงหลักแสนตามขนาด
ระบบไฟ	อายุสายไฟ ตู้ควบคุม เบรกเกอร์กันไฟดูด	บ้านเกิน 20 ปีมักต้องเดินสายใหม่บางส่วน
ระบบน้ำ	แรงดันน้ำ ท่อรั่ว ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ	งานไม่ใหญ่แต่เกิดบ่อย
ส่วนต่อเติม	ครัวหลังบ้าน ห้องที่ต่อออกไปชิดรั้ว	ส่วนที่ไม่ได้ขออนุญาตมักไม่ถูกนับในราคาประเมิน
น้ำท่วม	คราบระดับน้ำบนผนัง ถามเพื่อนบ้านถึงปีที่น้ำท่วม	กระทบค่าซ่อมและเบี้ยประกันภัยพิบัติ

จดสิ่งที่พบพร้อมราคาซ่อมโดยประมาณ แล้วนำไปต่อรองกับผู้ขาย ผู้ขายบางรายยอมซ่อมให้ก่อนวันโอน บางรายยอมลดราคาแทน การมีรายการพร้อมตัวเลขทำให้การต่อรองจบเร็วกว่าการบอกลอยๆ ว่าบ้านเก่า

เทียบข้อเสนอธนาคารให้ครบก่อนเซ็น

บ้านมือสองหลังเดียวกันถูกประเมินคนละราคาได้ในแต่ละธนาคาร จึงควรยื่นขอสินเชื่ออย่างน้อยสองแห่งพร้อมกัน แล้วเทียบตามหัวข้อเหล่านี้

• วงเงินอนุมัติจริง ไม่ใช่วงเงินที่พนักงานบอกตอนแรก
• ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก และดอกเบี้ยหลังพ้นช่วงโปรโมชัน ว่าอ้างอิง MRR ลบเท่าไร
• ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด มักเกิดถ้ารีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรก
• เงื่อนไขพ่วง เช่น เปิดบัญชีเงินฝาก ทำบัตรเครดิต หรือซื้อประกันชีวิตคุ้มครองวงเงิน
• ค่าประเมินราคาและค่าธรรมเนียมอื่นที่ธนาคารเรียกเก็บ

ธปท. แนะนำให้ผู้กู้อ่านเงื่อนไขในเอกสารสรุปข้อมูลผลิตภัณฑ์ก่อนลงนาม และสอบถามให้เข้าใจเรื่องดอกเบี้ยลอยตัวที่จะเปลี่ยนตามอัตราอ้างอิง ข้อเสนอที่ดอกเบี้ยปีแรกต่ำมากแต่กระโดดสูงตั้งแต่ปีที่ 4 จะทำให้ค่างวดรวมตลอดสัญญาแพงกว่าข้อเสนอที่สม่ำเสมอ ตัวเลขที่ควรใช้เทียบคือดอกเบี้ยเฉลี่ยและยอดรวมที่ต้องจ่ายในช่วงที่คุณตั้งใจถือสัญญานั้นจริง

ตัวอย่างสมมติ งบรวมซื้อบ้านมือสอง 3.5 ล้านบาท

รายการ	จำนวนโดยประมาณ (บาท)
ส่วนต่างราคาซื้อขายกับวงเงินกู้	620,000
ค่าโอนส่วนของผู้ซื้อ (ครึ่งหนึ่ง)	30,000
ค่าจดจำนอง	28,800
ค่าประเมินราคา	3,000
เบี้ยประกันอัคคีภัยปีแรก	3,000
งบซ่อมก่อนเข้าอยู่ (ทาสี ปั๊มน้ำ ระบบไฟ)	150,000
รวมเงินสดที่ต้องมี	ราว 834,800

วงเงินกู้ 2,880,000 บาท ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยสมมติ 6% ผ่อน 30 ปี ค่างวดราว 17,280 บาทต่อเดือน ถ้าคุณมีเงินสดเพียง 400,000 บาท ทางที่เหลือคือต่อรองราคาลงให้ใกล้ราคาประเมิน ขอให้ผู้ขายรับค่าโอนทั้งหมด หรือเลือกบ้านหลังที่ราคาต่ำลง ตัวเลขรวมนี้คือสิ่งที่ควรเทียบกับเงินในบัญชีก่อนวางมัดจำทุกครั้ง