กู้บ้านหลังที่ 2 ดาวน์เท่าไร ธนาคารนับหนี้บ้านแรกอย่างไร

กู้บ้านหลังที่ 2 ในช่วงนี้ เรื่องเงินดาวน์ผ่อนคลายกว่าปกติ ธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุมาตรการ LTV ให้สัญญากู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ได้เพดาน 100% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป แต่ด่านที่คนกู้หลังที่ 2 ตกบ่อยกว่าคือเรื่องค่างวด เพราะธนาคารนับค่าผ่อนบ้านหลังแรกเป็นภาระหนี้เต็มจำนวน ถ้าค่างวดสองหลังรวมกันเกินกรอบที่ธนาคารรับได้ ต่อให้ไม่ต้องวางดาวน์ก็ยังกู้ไม่ผ่าน

แยกให้ออกว่าเกณฑ์ไหนเป็นของทางการ และเกณฑ์ไหนเป็นของธนาคาร จะช่วยให้คุณวางแผนได้ตรงจุด

LTV คือเพดาน ไม่ใช่วงเงินที่ได้แน่นอน

LTV ย่อมาจาก loan to value คืออัตราส่วนเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้เป็นเพดานว่าธนาคารให้กู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน ส่วนที่เหลือคือเงินดาวน์ขั้นต่ำ

ตารางนี้สรุปสองช่วงเวลาที่ต้องรู้สำหรับคนกู้หลังที่ 2

ช่วงเวลา	บ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท	ที่มา
สัญญาที่ทำ 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570	เพดาน LTV 100%	มาตรการผ่อนคลายชั่วคราวที่ต่ออายุในปี 2569
เกณฑ์ปกติที่ปรับเมื่อปี 2563	วางดาวน์ 10% ได้ ถ้าผ่อนหลังแรกมาแล้วอย่างน้อย 2 ปี	บทความ ธปท. ปี 2563

ในเกณฑ์ปกติปี 2563 ธนาคารแห่งประเทศไทยลดเงื่อนไขการผ่อนหลังแรกจาก 3 ปีเหลือ 2 ปี เพื่อให้คนที่ต้องการบ้านหลังที่สองจริง เช่น ย้ายที่ทำงาน หรือขยายครอบครัว วางดาวน์ต่ำได้เร็วขึ้น และกำหนดเงินดาวน์ของสัญญาที่ 2 และ 3 อยู่ในช่วง 10% ถึง 30% ตามเงื่อนไข

สิ่งที่ต้องจำคือ 100% เป็นเพดาน ธนาคารยังพิจารณาตามราคาประเมิน ความสามารถผ่อน และนโยบายของตัวเอง ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายว่าโดยทั่วไปธนาคารให้กู้ราว 70% ถึง 95% ของมูลค่าหลักประกัน ถ้าโปรไฟล์ของคุณไม่แข็งพอ คุณจะได้วงเงินต่ำกว่าเพดานและต้องเตรียมดาวน์เอง

นับอย่างไรว่าเป็นสัญญาที่ 2

คำว่าบ้านหลังที่ 2 ในเกณฑ์ LTV หมายถึงสัญญากู้ที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ของคุณ คำถามที่ควรถามตัวเองคือตอนนี้มีสัญญากู้ที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่กี่สัญญา

สถานการณ์ที่มักทำให้งง

• คุณเคยเป็นผู้กู้ร่วมบ้านของพ่อแม่หรือพี่น้อง สัญญานั้นมักถูกนับเป็นภาระของคุณด้วย
• คุณผ่อนคอนโดอยู่หนึ่งห้อง แล้วจะซื้อบ้าน คอนโดนับเป็นที่อยู่อาศัยเช่นกัน
• คุณผ่อนหลังแรกหมดและไถ่ถอนจำนองแล้ว สัญญาใหม่มักกลับไปนับเป็นสัญญาแรก

ถ้าคุณปิดหนี้หลังแรกไปแล้ว ให้เตรียมหลักฐานสองอย่างไว้ยื่นพร้อมคำขอกู้ คือหนังสือยืนยันการชำระหนี้ครบจากธนาคารเดิม และสำเนาโฉนดที่มีบันทึกการไถ่ถอนจำนองจากสำนักงานที่ดิน รายงานเครดิตบูโรอัปเดตเป็นรายเดือน ถ้าเพิ่งปิดหนี้ไม่นาน สถานะในรายงานอาจยังไม่เปลี่ยน เอกสารสองชิ้นนี้ช่วยให้เจ้าหน้าที่ยืนยันได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรอบอัปเดต

สองข้อแรกทำให้หลายคนเพิ่งรู้ตอนยื่นกู้ว่าตัวเองถูกนับเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 เงื่อนไขกู้ร่วมแบบละเอียดอยู่ใน กู้ร่วมซื้อบ้าน

ด่านจริงอยู่ที่ค่างวดรวม

เกณฑ์ LTV บอกว่ากู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน แต่ธนาคารยังต้องเชื่อว่าคุณผ่อนไหว ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำว่าภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดไม่ควรเกินราวหนึ่งในสามของรายได้ ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งใช้ตัวเลขของตัวเองตามระดับรายได้และอาชีพ แต่หลักคิดเหมือนกัน

ค่างวดบ้านหลังแรกถูกนับเต็มจำนวน รวมกับค่างวดรถ บัตรเครดิต และสินเชื่ออื่น แล้วค่อยดูว่าเหลือที่ให้ค่างวดหลังใหม่เท่าไร

ตัวอย่างสมมติ รายได้ 60,000 บาท

คุณมีรายได้ 60,000 บาทต่อเดือน ผ่อนบ้านหลังแรก 9,000 บาท ไม่มีหนี้อื่น อยากซื้อทาวน์โฮมราคา 2,500,000 บาทอีกหลัง สมมติดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผ่อน 30 ปี ค่างวดต่อเงินกู้ 1 ล้านบาทจะอยู่ราว 5,370 บาท

ทางเลือก	วงเงินกู้	ค่างวดหลังใหม่	รวมกับหลังแรก	เทียบหนึ่งในสามของรายได้ (20,000)
กู้เต็ม 100%	2,500,000	ประมาณ 13,420	ประมาณ 22,420	เกิน 2,420
วางดาวน์ 20%	2,000,000	ประมาณ 10,740	ประมาณ 19,740	อยู่ในกรอบ
วางดาวน์ 10% และผ่อน 35 ปี	2,250,000	ต้องคำนวณตามอายุ	ขึ้นกับระยะผ่อน	ขึ้นกับเกณฑ์อายุผู้กู้

ตัวอย่างนี้แสดงว่าคนที่ได้เพดาน LTV 100% อาจยังต้องวางดาวน์เองเพื่อให้ค่างวดเข้ากรอบ วิธีคำนวณค่างวดทีละขั้นด้วยตัวเอง ดูได้ใน วิธีคำนวณค่างวดบ้าน และถ้าอยากรู้ว่ารายได้ระดับไหนกู้ได้เท่าไร อ่าน เงินเดือนเท่าไรกู้บ้านได้

ซื้อเพื่ออยู่เองกับซื้อเพื่อปล่อยเช่า คิดต่างกัน

เหตุผลที่ซื้อหลังที่ 2 เปลี่ยนวิธีคิดเรื่องความเสี่ยงไปมาก

ประเด็น	ซื้อเพื่ออยู่เอง (ย้ายจากหลังแรก)	ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
หลังแรกทำอะไรต่อ	ขาย หรือปล่อยเช่า	อยู่เองต่อ
ความเสี่ยงหลัก	หลังแรกขายไม่ออก ต้องผ่อนสองหลังนานเกินคาด	เดือนที่ไม่มีผู้เช่า ผู้เช่าค้างค่าเช่า ค่าซ่อม
เงินสำรองที่ควรมี	ค่างวดหลังแรกหลายเดือนระหว่างรอขาย	ค่างวดหลังใหม่หลายเดือนระหว่างหาผู้เช่า
ประเด็นภาษีและค่าธรรมเนียม	ภาษีจากการขายหลังแรก	ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

คนที่ซื้อหลังที่ 2 เพื่อปล่อยเช่า มักคิดว่าค่าเช่าจะจ่ายค่างวดให้ ในทางปฏิบัติ ค่าเช่ามักไม่ครอบค่างวดเต็มจำนวนในปีแรก ๆ เพราะค่างวดช่วงต้นเป็นดอกเบี้ยสูง และยังมีค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าประกันภัย และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบ้านที่ไม่ได้อยู่เองเสียในอัตราที่ต่างจากบ้านหลังหลัก ให้คิดว่าส่วนต่างที่ต้องเติมเองทุกเดือนคือต้นทุนการถือทรัพย์ แล้วดูว่าคุณรับได้นานเท่าไร

ช่วงที่ต้องผ่อนสองหลังพร้อมกัน วางเงินสำรองเท่าไร

คนที่ซื้อหลังใหม่เพื่อย้ายออกจากหลังแรก มักตั้งใจว่าจะขายหลังแรกภายในไม่กี่เดือน แผนนี้ดีถ้าขายได้ตามเวลา แต่บ้านมือสองบางทำเลใช้เวลาขายนานกว่าที่คิดมาก ระหว่างนั้นคุณต้องจ่ายค่างวดทั้งสองหลังเต็มทุกเดือน

ใช้ตัวเลขจากตัวอย่างเดิม ค่างวดหลังแรก 9,000 บาท หลังใหม่ประมาณ 10,740 บาท รวม 19,740 บาทต่อเดือน ลองดูว่าเงินสำรองต้องมีเท่าไรถ้าขายหลังแรกได้ช้าลงเรื่อย ๆ

ขายหลังแรกได้ภายใน	ค่างวดหลังแรกที่ต้องจ่ายเพิ่มระหว่างรอ	ค่าส่วนกลาง ไฟ น้ำ ของบ้านว่างโดยประมาณ (สมมติ 1,500 บาทต่อเดือน)	รวมเงินสำรองขั้นต่ำ
3 เดือน	27,000 บาท	4,500 บาท	31,500 บาท
6 เดือน	54,000 บาท	9,000 บาท	63,000 บาท
12 เดือน	108,000 บาท	18,000 บาท	126,000 บาท

ถ้าเงินสำรองของคุณรองรับได้แค่แถวแรก แผนนี้เปราะเกินไป ทางเลือกที่ลดความเสี่ยงได้คือประกาศขายหลังแรกก่อนวางเงินจองหลังใหม่ ปล่อยเช่าหลังแรกระหว่างรอขายเพื่อให้มีเงินเข้ามาช่วยค่างวด หรือยอมลดราคาขายให้เร็วขึ้นถ้าส่วนต่างราคาน้อยกว่าค่างวดที่ต้องแบกเพิ่ม

อีกเรื่องที่ควรเช็กคือเงื่อนไขค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนดของสัญญาหลังแรก ถ้าขายได้ในช่วงที่ยังมีค่าธรรมเนียม เงินที่ได้จากการขายจะหักส่วนนี้ไปด้วย ดูวันครบกำหนดในสัญญาเดิมก่อนตั้งราคาขาย

เงินที่ต้องเตรียมนอกจากดาวน์

ต่อให้ได้ LTV 100% ค่าใช้จ่ายตอนโอนก็ยังเป็นเงินสดที่ต้องจ่ายเอง เตรียมเป็นรายการ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน
• ค่าประเมินราคาหลักประกันและค่าธรรมเนียมของธนาคาร
• ภาษีและอากรที่ผู้ซื้อตกลงจะรับ ตามที่เขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
• ค่าประกันอัคคีภัยของบ้านหลังใหม่
• ค่าซ่อม ค่าตกแต่ง และค่าย้ายเข้า

รายละเอียดตัวเลขแต่ละรายการ และใครจ่ายอะไรตามปกติ อยู่ใน ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน

ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเตือนเรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างสัญญาที่ควรดูก่อนเซ็น เช่น ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด และดอกเบี้ยผิดนัด สำหรับคนที่มีสองสัญญา ตัวเลขพวกนี้สำคัญขึ้น เพราะคุณอาจอยากปิดหลังใดหลังหนึ่งก่อนกำหนดเมื่อขายได้

ลำดับการเตรียมตัวที่ใช้ได้จริง

1. นับสัญญาที่อยู่อาศัยที่ยังผ่อนอยู่ทั้งหมด รวมสัญญาที่เป็นผู้กู้ร่วม
2. ตรวจว่าผ่อนหลังแรกมาแล้วกี่ปี และประวัติชำระตรงหรือไม่ในรายงานเครดิตบูโร
3. รวมค่างวดหนี้ทุกก้อน แล้วคำนวณว่าเหลือที่ให้ค่างวดหลังใหม่เท่าไรในกรอบหนึ่งในสาม
4. แปลงตัวเลขค่างวดที่รับได้เป็นวงเงินกู้ แล้วดูว่าต้องวางดาวน์เท่าไรสำหรับบ้านที่สนใจ
5. ตรวจวันโอนที่คาดไว้ว่าอยู่ในช่วงมาตรการ LTV ผ่อนคลายหรือไม่
6. เตรียมเงินสดสำหรับค่าโอน ค่าจดจำนอง และเงินสำรองอย่างน้อยหลายเดือนของค่างวดรวม

ถ้าทำครบหกข้อแล้วตัวเลขยังตึง ทางที่ปลอดภัยกว่าคือเลื่อนการซื้อออกไป หรือเลือกบ้านราคาต่ำลง การเตรียมเงินดาวน์แบบเป็นขั้นตอน อ่านเพิ่มได้ใน เงินดาวน์บ้านต้องเตรียมเท่าไร

ก่อนวางเงินจอง ให้ถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารที่จะยื่นสามข้อ สัญญานี้ธนาคารนับเป็นสัญญาที่เท่าไรของคุณ รวมสัญญาที่คุณเป็นผู้กู้ร่วมหรือไม่ และถ้าโอนภายในวันที่ 30 มิ.ย. 2570 ธนาคารจะให้วงเงินสูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินสำหรับโปรไฟล์ของคุณ ขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อใช้วางแผนเงินดาวน์