กู้ซื้อคอนโด เตรียมอะไรก่อนยื่น ตั้งแต่จองห้องถึงวันโอน

ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อคอนโดจากสามอย่างพร้อมกัน คือรายได้และภาระหนี้ของคุณ ราคาประเมินของห้อง และประวัติเครดิต ราคาในใบจองเป็นแค่ตัวตั้งต้น ถ้าราคาประเมินต่ำกว่า วงเงินที่ได้ก็ลดตาม และส่วนต่างต้องมาจากกระเป๋าคุณเอง

คอนโดมีเรื่องที่บ้านเดี่ยวไม่มี เช่น ห้องที่ยังสร้างไม่เสร็จ ค่าส่วนกลาง และนิติบุคคลที่ดูแลอาคาร จึงควรเตรียมตัวเป็นลำดับ ตั้งแต่ก่อนจองห้องจนถึงวันโอน

เริ่มจากคำนวณว่าผ่อนไหวไหมก่อนจองห้อง

ตัวอย่างสมมติ ห้องชุดราคา 2,500,000 บาท ธนาคารให้กู้ 90% คือ 2,250,000 บาท คุณต้องมีเงินดาวน์ 250,000 บาท ผ่อน 30 ปีดอกเบี้ยเฉลี่ย 5.5% ต่อปีสมมติ ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 12,775 บาทต่อเดือน

วงเงินกู้	ระยะเวลา	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ
2,000,000	30 ปี	11,356
2,250,000	30 ปี	12,775
2,250,000	25 ปี	13,817
2,500,000	30 ปี	14,195

ตัวเลขสมมติทั้งหมดใช้ดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ตลอดสัญญาเพื่อเทียบง่าย ของจริงดอกเบี้ยลอยตัวหลังช่วงโปรโมชัน ดูวิธีคิดที่ คำนวณผ่อนบ้านด้วยตัวเอง และการเทียบโครงสร้างดอกเบี้ยที่ ดอกเบี้ยบ้านเปรียบเทียบธนาคาร

หลักคิดที่นายธนาคารหลายคนใช้เป็นแนวทางคือ ค่างวดรวมกับหนี้อื่นทุกเดือนไม่ควรเกิน 40% ถึง 50% ของรายได้ก่อนหัก ตามตัวอย่างข้างบน ค่างวด 12,775 บาท ถ้าไม่มีหนี้อื่น จึงควรมีรายได้ประจำอย่างน้อยราว 30,000 ถึง 32,000 บาทต่อเดือน เกณฑ์จริงของแต่ละธนาคารต่างกัน ถือเป็นแนวทางเบื้องต้นเท่านั้น

LTV กับเงินดาวน์ ธนาคารให้กู้กี่เปอร์เซ็นต์

LTV (Loan to Value) คือสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพดานเพื่อควบคุมความเสี่ยง ประกาศล่าสุดต่ออายุมาตรการผ่อนเกณฑ์ โดยกำหนดเพดาน LTV ที่ 100% สำหรับสัญญาที่ทำตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับหลักประกันที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เกณฑ์ LTV จะใช้กับสัญญาฉบับที่ 2 เป็นต้นไป ส่วนหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ใช้ตั้งแต่สัญญาแรก

ความหมายคือกฎของ ธปท. ไม่ได้บังคับให้คุณต้องวางดาวน์ในกรณีทั่วไป แต่ธนาคารยังพิจารณาวงเงินเองจากรายได้ ความเสี่ยงของโครงการ และราคาประเมิน จึงมักเห็นวงเงิน 80% ถึง 100% ปะปนกัน และธนาคารอาจให้ไม่ถึงราคาซื้อ ควรสอบถามข้อกำหนดล่าสุดจากธนาคารและตรวจประกาศบนเว็บไซต์ ธปท. ก่อนทำสัญญา

คอนโดสร้างเสร็จ กับคอนโดที่ยังไม่สร้าง

ประเด็น	ห้องพร้อมโอน	ห้องที่ยังสร้างไม่เสร็จ
ขอกู้ได้เมื่อไร	ยื่นได้ทันทีหลังทำสัญญา	ธนาคารส่วนใหญ่รอใบอนุญาตหรือความคืบหน้า และมักปล่อยกู้ตอนโอน
เงินที่ต้องจ่ายระหว่างรอ	เงินจอง สัญญา ดาวน์	ผ่อนดาวน์เป็นงวด อาจนาน 1 ถึง 3 ปี
ความเสี่ยงหลัก	ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อ	โครงการล่าช้า หรือประเมินไม่ผ่านตอนโอน
เห็นสภาพจริง	ใช่	ไม่ได้ ดูจากห้องตัวอย่าง

ห้องที่ยังไม่สร้าง คุณผ่อนดาวน์ไปหลายงวดโดยยังไม่รู้ว่าตอนโอนธนาคารจะอนุมัติเท่าไร ถ้ารายได้หรือภาระหนี้เปลี่ยนในระหว่างนั้น อาจกู้ไม่ผ่านและเสียเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว จึงควรเช็กเครดิตของตัวเองก่อนด้วย ดู เช็กเครดิตบูโรคืออะไร

ตรวจโครงการและนิติบุคคลก่อนจ่ายเงิน

ธนาคารประเมินหลักประกัน แต่ไม่ตรวจแทนคุณว่าโครงการดีหรือไม่ สิ่งที่คุณตรวจเองได้

• ใบอนุญาตก่อสร้างและรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ถ้าจำเป็นตามขนาดโครงการ
• ชื่อบริษัทผู้พัฒนา ประวัติโครงการเดิม และตรวจว่าที่ดินปลอดภาระจำนองที่ไม่เกี่ยวข้อง
• ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุกำหนดโอน ค่าปรับเมื่อก่อสร้างล่าช้า และเงื่อนไขคืนเงินเมื่อกู้ไม่ผ่าน
• ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด อัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร และกองทุนส่วนกลางที่เรียกวันโอน

ข้อสุดท้ายหลายคนมองข้าม ค่าส่วนกลางเป็นรายจ่ายประจำที่ไม่ปรากฏในค่างวด คอนโดขนาด 30 ตารางเมตรถ้าค่าส่วนกลางหลายสิบบาทต่อตารางเมตร ก็เพิ่มรายจ่ายประจำเป็นหลักพันบาทต่อเดือนโดยไม่เกี่ยวกับธนาคาร ขอรายการเป็นลายลักษณ์อักษรและบวกเข้าไปในงบผ่อนของคุณ

เงินสดวันโอน ค่าอะไรบ้างที่เพิ่มจากเงินดาวน์

ตัวอย่างสมมติเดิม ห้อง 2,500,000 บาท ราคาประเมิน 2,000,000 บาท กู้ 2,250,000 บาท ตามอัตราของกรมที่ดิน

รายการ	วิธีคิด	จำนวน (บาท)
ค่าธรรมเนียมโอนห้องชุด	2% ของราคาประเมิน 2,000,000	40,000 (ปกติแบ่งคนละครึ่ง ฝั่งคุณ 20,000)
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินจำนอง 2,250,000	22,500
กองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า	ตามข้อบังคับโครงการ	ตามโครงการ
ค่าประเมินและเบี้ยประกัน	ตามธนาคารและบริษัทประกัน	ตามธนาคาร

ฝั่งผู้ซื้อวันโอนจึงต้องมีอย่างน้อย 20,000 บวก 22,500 เท่ากับ 42,500 บาท ก่อนนับกองทุนส่วนกลางและค่าประกัน การคำนวณละเอียดทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายอยู่ใน ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน และเมื่อกู้ธนาคารมักกำหนดให้ทำประกันอัคคีภัย ดูทุนประกันที่เหมาะสมได้ที่ ประกันอัคคีภัยคุ้มครองอะไรบ้าง

เอกสารที่ธนาคารขอเมื่อยื่นกู้คอนโด

กลุ่ม	เอกสาร
ผู้กู้ทั่วไป	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
พนักงานประจำ	สลิปเงินเดือนย้อนหลัง หนังสือรับรองเงินเดือน statement 3 ถึง 6 เดือน
เจ้าของกิจการ	ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองบริษัท งบการเงิน statement ย้อนหลัง
ตัวห้อง	สัญญาจะซื้อจะขาย ใบเสร็จเงินจองและดาวน์ แปลนห้อง

ธนาคารบางแห่งขอเอกสารเพิ่มตามกรณี เช่น ใบรับรองจากนิติบุคคลว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระสำหรับห้องมือสอง ถ้ายังไม่ได้เทียบเงื่อนไขภาพรวม อ่านต่อที่ กู้ซื้อบ้านทีละขั้นตอน

กู้ร่วมและคอนโดมือสอง ต่างจากกู้คนเดียวอย่างไร

การกู้ร่วมช่วยเพิ่มรายได้รวมที่ธนาคารนับ ทำให้ผ่านเกณฑ์ง่ายขึ้นหรือได้วงเงินสูงขึ้น แต่ผู้กู้ร่วมทุกคนรับผิดชอบหนี้ทั้งก้อนต่อธนาคาร ไม่ใช่เฉพาะส่วนของตน และประวัติการผ่อนจะลงในเครดิตของทุกคน ก่อนชวนคู่สมรส พี่น้อง หรือเพื่อนมากู้ร่วม ควรคุยกันก่อนว่าถ้าใครผ่อนไม่ไหวจะจัดการอย่างไร

คอนโดมือสองมีขั้นตอนเพิ่มเติมคือการตรวจสถานะห้อง ผู้ซื้อควรขอให้ผู้ขายตรวจว่าค่าส่วนกลางชำระครบแล้วและห้องไม่ติดภาระอื่น นอกจากนั้นธนาคารมักประเมินอายุอาคารด้วย อาคารเก่ามากอาจได้วงเงินต่ำกว่าหรือระยะเวลากู้สั้นกว่า คุณจึงควรถามธนาคารตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง

ตัวอย่างสมมติ ห้องมือสองราคา 2,000,000 บาท ธนาคารประเมินเหลือ 1,800,000 บาท และปล่อยกู้ 90% ของราคาประเมิน คือ 1,620,000 บาท คุณต้องวางเงินส่วนต่างอีก 380,000 บาท ไม่ใช่ 200,000 บาทอย่างที่คิดจากราคาซื้อ นี่คือเหตุผลที่ควรขอผลประเมินเบื้องต้นก่อนจ่ายเงิน

ดอกเบี้ยช่วงแรกกับช่วงลอยตัว อย่าดูแค่ค่างวดปีแรก

โครงการคอนโดมักจับมือธนาคารเสนอดอกเบี้ยต่ำในปีแรก ๆ ทำให้ค่างวดเริ่มต้นดูน่าสบายใจ แต่เมื่อพ้นช่วงโปรโมชัน ดอกเบี้ยจะกลับไปอิงอัตราอ้างอิงของธนาคาร ค่างวดอาจเพิ่มขึ้นหลายพันบาท ลองคำนวณค่างวดที่ดอกเบี้ย 1.5 ถึง 2 จุดเปอร์เซ็นต์สูงกว่าช่วงโปรโมชัน แล้วถามตัวเองว่ายังผ่อนไหวหรือไม่ ถ้ายังไหว แปลว่างบของคุณมีที่ว่างพอ

เงื่อนไขอื่นที่ควรถามคือค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนด และเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ ซึ่งมีผลต่อต้นทุนรวมถ้าต้องย้ายธนาคารภายหลัง ดูแนวคิดเพิ่มที่ รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร

ผ่อน 25 ปีหรือ 30 ปี ส่วนต่างที่เห็นในเงินจริง

ระยะเวลากู้เป็นตัวแปรที่คนซื้อคอนโดเลือกเองได้มากที่สุด ระยะยาวทำให้ค่างวดต่ำลง แต่ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นมาก ตัวอย่างสมมติวงเงิน 2,250,000 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ต่อปีตลอดสัญญา

ระยะกู้	ค่างวดต่อเดือน	ดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาโดยประมาณ
25 ปี	13,817 บาท	1,895,000 บาท
30 ปี	12,775 บาท	2,349,000 บาท

ค่างวดต่างกันเดือนละราว 1,042 บาท แต่ดอกเบี้ยรวมต่างกันประมาณ 454,000 บาท วิธีที่หลายคนใช้คือทำสัญญา 30 ปีเพื่อให้ค่างวดขั้นต่ำต่ำไว้เป็นกันชน แล้วโปะเพิ่มเองเดือนละพันกว่าบาทเมื่อมีเงินเหลือ วิธีนี้ได้ผลเฉพาะเมื่อคุณโปะจริงอย่างสม่ำเสมอ และสัญญาไม่มีค่าปรับการชำระเกินค่างวด ให้ถามธนาคารให้ชัดว่าการโปะบางส่วนนำไปตัดเงินต้นทันทีหรือไม่

ทดสอบค่างวดเมื่อดอกเบี้ยขึ้น

ใช้วงเงินเดิม 2,250,000 บาท 30 ปี ลองดูว่าค่างวดเปลี่ยนเท่าไรเมื่อดอกเบี้ยเฉลี่ยขยับ

ดอกเบี้ยเฉลี่ยสมมติ	ค่างวดต่อเดือนโดยประมาณ
3.0%	9,486 บาท
5.5%	12,775 บาท
7.0%	14,969 บาท
7.5%	15,732 บาท

จาก 5.5% ไป 7.5% ค่างวดเพิ่มเกือบ 3,000 บาทต่อเดือน ถ้าตัวเลข 15,732 บาทบวกค่าส่วนกลางแล้วเกินครึ่งหนึ่งของรายได้คุณ ควรลดราคาห้องที่เล็งไว้ หรือเก็บเงินดาวน์เพิ่มก่อน แทนที่จะหวังว่าดอกเบี้ยจะไม่ขึ้น

ผ่อนดาวน์ครบแล้วแต่ธนาคารไม่อนุมัติ ทำอะไรได้บ้าง

กรณีนี้เกิดกับห้องที่ซื้อตอนยังไม่สร้างบ่อยกว่าที่คิด เพราะเวลาผ่านไป 1 ถึง 3 ปี รายได้ งาน หรือภาระหนี้ของผู้ซื้อเปลี่ยน ทางเลือกที่ใช้ได้จริงเรียงจากง่ายไปยาก

1. ขอทราบเหตุผลจากธนาคาร ว่าติดที่รายได้ ภาระหนี้ ประวัติเครดิต หรือราคาประเมิน เพราะวิธีแก้ต่างกัน
2. ยื่นธนาคารอื่นอีก 1 ถึง 2 แห่ง เกณฑ์ภาระหนี้ต่อรายได้และการนับรายได้เสริมไม่เท่ากัน
3. ปิดหนี้ก้อนเล็ก เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อลดภาระต่อเดือนก่อนยื่นใหม่
4. เพิ่มผู้กู้ร่วมที่มีรายได้มั่นคง หรือเติมเงินสดเพื่อลดวงเงินกู้
5. คุยกับผู้ขายเรื่องเลื่อนวันโอนหรือขายสิทธิ์ห้องต่อ ตามที่สัญญาจะซื้อจะขายเปิดช่องไว้

ถ้าทุกทางไม่ได้ผล เงื่อนไขคืนเงินในสัญญาคือสิ่งที่กำหนดว่าคุณจะเสียเงินดาวน์ไปเท่าไร เหตุผลที่ธนาคารมักใช้ปฏิเสธและวิธีปรับแก้ อ่านเพิ่มได้ที่ กู้บ้านไม่ผ่านเพราะอะไร

ตัดสินใจก่อนจ่ายดาวน์ ทำสามเรื่องนี้

1. คำนวณค่างวดบวกค่าส่วนกลางต่อรายได้ ให้เหลือเงินสำรองอย่างน้อย 3 เดือนของรายจ่ายหลังโอน
2. ยื่นขอผลประเมินเบื้องต้นจากอย่างน้อย 2 ธนาคารก่อนวางดาวน์งวดใหญ่
3. อ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบ โดยเฉพาะข้อที่ว่าถ้ากู้ไม่ผ่านจะคืนเงินเท่าไร

ถ้ามีข้อสงสัยเรื่องเกณฑ์สินเชื่อหรือวงเงินตามมาตรการ ติดต่อธนาคารที่จะยื่น หรือสอบถามศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงินของ ธปท. ก่อนตัดสินใจ