สินเชื่อบ้านธนาคารรัฐ ธอส. กับออมสิน เทียบเงื่อนไขปี 2569

ถ้าดูจากประกาศปี 2569 ของทั้งสองแห่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้เปรียบเรื่องดอกเบี้ยสองปีแรกที่ต่ำมาก คือ 2.40% และ 3.40% กรณีทำประกัน ส่วนธนาคารออมสินได้เปรียบเรื่องวงเงิน เพราะให้กู้ได้ถึง 110% ของราคาบ้านหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่า รวมค่าเบี้ยประกันและเฟอร์นิเจอร์ได้ คนที่มีเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอนพร้อมจึงมักได้ประโยชน์จาก ธอส. มากกว่า ส่วนคนที่เงินสดตึงตอนเริ่มต้นจะเห็นค่าของออมสินชัดกว่า

ข้อสรุปนี้เป็นแค่จุดเริ่ม ตัวเลขจริงที่คุณได้ขึ้นกับประเภทบ้าน อาชีพ และการตัดสินใจทำประกันหรือไม่ ด้านล่างแยกให้ดูทีละเรื่อง

สองธนาคารรัฐนี้ต่างจากธนาคารพาณิชย์ตรงไหน

ธอส. และออมสินเป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุในหน้าความรู้เรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยว่าสถาบันการเงินเฉพาะกิจและสหกรณ์ไม่ได้อยู่ใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ต่างจากธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ผลในทางปฏิบัติคือมาตรการบางอย่างที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้กับธนาคารพาณิชย์ ไม่ได้ผูกธนาคารรัฐโดยตรงเสมอไป ต้องดูประกาศของแต่ละธนาคารประกอบ

อีกเรื่องที่ต่างคือบทบาท ธอส. ตั้งขึ้นเพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ ผลิตภัณฑ์จึงลงรายละเอียดเรื่องบ้านมาก มีทั้งกู้ซื้อ กู้ปลูกสร้าง กู้ต่อเติมซ่อมแซม กู้เพิ่ม และกู้เพื่อจ่ายเบี้ยประกัน ส่วนออมสินเป็นธนาคารที่ทำสินเชื่อหลายประเภท สินเชื่อบ้านเป็นหนึ่งในนั้น ใครอยากดูภาพรวมผลิตภัณฑ์กู้ของออมสินทั้งหมดดูได้ที่สินเชื่อธนาคารออมสินมีแบบไหนบ้าง

สิ่งที่เหมือนกันคือทั้งสองแห่งมักออกโครงการดอกเบี้ยพิเศษเป็นรอบๆ มีวันเริ่มรับคำขอและวันสิ้นสุด โครงการของ ธอส. ที่ใช้เทียบด้านล่างรับคำขอระหว่าง 5 มกราคม ถึง 30 ธันวาคม 2569 และต้องทำนิติกรรมภายใน 29 มกราคม 2570

ตารางเทียบเงื่อนไขหลัก ธอส. กับออมสิน

หัวข้อ	ธอส. (โครงการปี 2569)	ออมสิน (สินเชื่อบ้าน)
ดอกเบี้ยปีที่ 1 กรณีทำประกัน	2.40%	MRR ลบ 1.800%
ดอกเบี้ยปีที่ 2 กรณีทำประกัน	3.40%	MRR ลบ 1.800%
ดอกเบี้ยปีที่ 3 กรณีทำประกัน	MRR ลบ 2.445%	MRR ลบ 1.800%
ดอกเบี้ยปีที่ 4 เป็นต้นไป	MRR ลบ 0.50%	MRR ลบ 0.750%
อัตราเฉลี่ย EIR ที่ประกาศ กรณีทำประกัน	4.78%	4.927%
อัตราเฉลี่ย EIR ที่ประกาศ ไม่ทำประกัน	4.95%	5.420%
ระยะผ่อนสูงสุด	40 ปี (ขั้นต่ำ 3 ปี)	40 ปี
อายุผู้กู้รวมระยะกู้	ไม่เกิน 70 ปี (ข้าราชการบางกลุ่ม 75 ปี)	ไม่เกิน 70 ปี
วงเงินสูงสุด	ตามเงื่อนไขโครงการและราคาประเมิน	110% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่า

ตัวเลขทั้งหมดมาจากหน้าประกาศของแต่ละธนาคาร MRR ของออมสินอยู่ที่ 6.045% ตั้งแต่ 2 มีนาคม 2569 ส่วน MRR ของ ธอส. เป็นอัตราของ ธอส. เอง ซึ่งไม่เท่ากับของออมสิน การเทียบ MRR ลบกี่เปอร์เซ็นต์ข้ามธนาคารตรงๆ จึงทำให้เข้าใจผิดได้ง่าย ถ้าอยากเข้าใจว่า MRR คืออะไรและทำไมแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน อ่านต่อได้ในเทียบดอกเบี้ยบ้านแต่ละธนาคาร

ดอกเบี้ยช่วงแรกต่างกันเท่าไร ลองคิดเป็นเงินบาท

ช่วงสามปีแรกคือช่วงที่โปรโมชันมีผลมากที่สุด ลองคิดจากวงเงินกู้สมมติ 2,000,000 บาท กรณีทำประกันทั้งคู่ และคิดดอกเบี้ยปีแรกแบบหยาบจากเงินต้นเต็มก้อน (ของจริงจะต่ำกว่านี้เล็กน้อยเพราะเงินต้นลดลงทุกเดือน)

ปี	ธอส.	ดอกเบี้ยโดยประมาณ	ออมสิน	ดอกเบี้ยโดยประมาณ
ปีที่ 1	2.40%	48,000 บาท	4.245%	84,900 บาท
ปีที่ 2	3.40%	68,000 บาท	4.245%	84,900 บาท

อัตรา 4.245% ของออมสินมาจาก MRR 6.045% ลบ 1.800% ซึ่งตรงกับอัตราเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ออมสินประกาศ เฉพาะสองปีแรก ธอส. ประหยัดดอกเบี้ยได้ราว 50,000 บาทจากวงเงินนี้ เป็นตัวเลขที่มากพอจะชดเชยค่าใช้จ่ายวันโอนได้ก้อนหนึ่ง

แต่ภาพเปลี่ยนเมื่อมองยาว ปีที่ 4 เป็นต้นไป ธอส. คิด MRR ลบ 0.50% ออมสินคิด MRR ลบ 0.750% ตัวเลขชุดนี้ขึ้นกับ MRR ของแต่ละธนาคารในวันนั้น ซึ่งไม่มีใครรู้ล่วงหน้า คนส่วนใหญ่จึงวางแผนว่าจะรีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหลังพ้นช่วงโปรโมชัน มากกว่าจะผ่อนในอัตราลอยตัวไปจนครบ 30 ปี

วงเงิน 110% ของออมสิน ช่วยใคร และต้องระวังอะไร

ธนาคารพาณิชย์ทั่วไปปล่อยกู้บ้านราว 70% ถึง 95% ของราคา ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายไว้ ผู้กู้จึงต้องมีเงินดาวน์ส่วนที่เหลือ รวมกับค่าโอนและค่าจดจำนองที่ต้องจ่ายวันโอน ออมสินประกาศวงเงินสูงสุด 110% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ตัวไหนต่ำกว่า และให้รวมค่าเบี้ยประกันกับค่าเฟอร์นิเจอร์เข้าไปได้

ตัวอย่างสมมติ บ้านราคา 2,500,000 บาท ราคาประเมิน 2,400,000 บาท ฐานที่ใช้คือ 2,400,000 บาทซึ่งต่ำกว่า 110% ของฐานนี้คือ 2,640,000 บาท วงเงินนี้พอครอบราคาบ้าน และยังเหลือส่วนหนึ่งไว้จ่ายเบี้ยประกันหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ตามที่ธนาคารอนุมัติ

สิ่งที่ต้องระวังมีสองข้อ ข้อแรก 110% คือเพดาน ธนาคารจะให้เท่าไรขึ้นกับรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ด้วย ข้อสอง เงินที่กู้เกินราคาบ้านคือหนี้ที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยไปอีกหลายสิบปี ค่าเฟอร์นิเจอร์ 100,000 บาทที่ผ่อนรวมในสินเชื่อบ้าน 30 ปี จะจ่ายคืนเกินต้นไปหลายเท่าของความคุ้มค่าที่ได้จากเฟอร์นิเจอร์ชุดนั้น

ประกัน MRTA ทำหรือไม่ทำ ส่วนต่างดอกเบี้ยเท่าไร

ทั้งสองธนาคารแยกอัตราดอกเบี้ยเป็นสองชุด คือทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อกับไม่ทำ ส่วนต่างจากตัวเลขที่ประกาศมีดังนี้

• ธอส. ปีแรก 2.40% เทียบ 2.90% ปีที่สอง 3.40% เทียบ 3.90% ปีที่สาม MRR ลบ 2.445% เทียบ MRR ลบ 1.945% ต่างกันปีละ 0.50%
• ออมสิน 3 ปีแรก MRR ลบ 1.800% เทียบ MRR ลบ 1.300% ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR ลบ 0.750% เทียบ MRR ลบ 0.250% ต่างกัน 0.50% ตลอดสัญญา

ส่วนต่าง 0.50% บนวงเงิน 2,000,000 บาท คิดหยาบๆ เท่ากับดอกเบี้ยราว 10,000 บาทต่อปี ต้องเอาไปเทียบกับเบี้ยประกันที่จ่าย ซึ่งทั้งสองธนาคารเปิดให้กู้เพิ่มเพื่อจ่ายเบี้ยได้ ออมสินระบุว่าสินเชื่อเพื่อชำระเบี้ยประกันชีวิตหรืออัคคีภัยผ่อนได้นานถึง 30 ปี ธอส. ก็มีวัตถุประสงค์กู้เพื่อชำระเบี้ยประกัน MRTA และ MLTA อยู่ในโครงการเดียวกัน

ธนาคารแห่งประเทศไทยย้ำว่าผู้กู้เลือกบริษัทประกันได้เอง ธนาคารบังคับให้ซื้อกับบริษัทในเครือไม่ได้ การตัดสินใจเรื่องนี้ละเอียดพอจะแยกเป็นอีกเรื่อง วิธีคิดเป็นตัวเลขอยู่ในประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน MRTA

คุณสมบัติผู้กู้และกู้ร่วม

เรื่องอายุ ทั้งสองแห่งใช้หลักเดียวกัน คืออายุผู้กู้รวมระยะเวลากู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ธอส. ผ่อนผันให้ข้าราชการบางกลุ่มให้ถึง 75 ปี ออมสินกำหนดอายุขั้นต่ำ 20 ปี และถ้ากู้ร่วม จะนับอายุจากผู้กู้ที่อายุน้อยที่สุด ข้อนี้ช่วยคนที่พ่อแม่อายุมากแล้วอยากกู้ร่วมกับลูก เพราะระยะผ่อนจะคิดจากอายุลูก

ตัวอย่าง ถ้าคุณอายุ 35 ปี ระยะผ่อนสูงสุดตามหลักอายุคือ 35 ปี (35 บวก 35 เท่ากับ 70) ถ้าอายุ 45 ปีจะเหลือ 25 ปี ระยะผ่อนที่สั้นลงทำให้ค่างวดสูงขึ้นมาก คนที่อายุเกิน 40 จึงควรคิดค่างวดจากระยะที่ได้จริง ไม่ใช่จากตัวเลข 40 ปีในโฆษณา

ออมสินยังระบุว่าผู้กู้ร่วมที่เป็นคู่สมรส บุตร บิดามารดา หรือพี่น้อง ไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกัน เงื่อนไขกู้ร่วมแบบละเอียดและผลเมื่อความสัมพันธ์เปลี่ยน อ่านได้ที่กู้ร่วมคืออะไร

บ้านแบบไหนเข้าเงื่อนไข และบ้านแบบไหนไม่เข้า

วัตถุประสงค์ที่ ธอส. รับในโครงการปี 2569 ได้แก่ ซื้อที่อยู่อาศัย ปลูกสร้าง ต่อเติมหรือซ่อมแซม กู้เพิ่ม และกู้เพื่อจ่ายเบี้ยประกัน MRTA หรือ MLTA โครงการนี้เปิดเฉพาะลูกค้ารายย่อย และระบุไม่รวมแฟลตกับบ้านที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ใครกำลังมองแฟลตราคาถูก หรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า จะใช้โครงการนี้ไม่ได้

ออมสินรับวัตถุประสงค์ซื้อบ้าน ปลูกสร้าง ต่อเติมหรือซ่อมแซม ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่นพร้อมปลูกสร้าง ค่าประเมินหลักประกันอยู่ที่ 2,000 ถึง 10,000 บาท และถ้ากู้ปลูกสร้างจะมีค่าตรวจงวดงาน 800 บาทต่อครั้ง ค่าใช้จ่ายเล็กๆ เหล่านี้ควรรวมไว้ในงบตั้งแต่แรก

เอกสารที่ต้องเตรียม

ธอส. ระบุเรื่องเอกสารรายได้ไว้ชัด ผู้มีรายได้ประจำต้องใช้สลิปเงินเดือนและรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน ผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการต้องใช้รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน

ความต่างของจำนวนเดือนนี้มีผลกับคนทำอาชีพอิสระมาก ถ้ารายได้เพิ่งเริ่มเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอได้ไม่กี่เดือน ควรรอให้มีประวัติครบหนึ่งปีก่อนยื่น การยื่นเร็วเกินไปแล้วถูกปฏิเสธเสียเวลามากกว่า รายการเอกสารแบบเต็มทั้งของผู้กู้และหลักประกัน แยกตามอาชีพไว้ในเอกสารกู้บ้าน

เลือกธนาคารไหนดี ดูจากสถานการณ์ของตัวเอง

ไม่มีคำตอบเดียวที่ถูกสำหรับทุกคน แต่สถานการณ์ต่อไปนี้ช่วยให้ตัดสินใจเร็วขึ้น

เลือก ธอส. ถ้ามีเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอนพร้อมแล้ว อยากได้ดอกเบี้ยต่ำที่สุดในสองปีแรก และบ้านที่ซื้อเป็นบ้านอยู่เองซึ่งไม่ใช่แฟลต ดอกเบี้ย 2.40% ในปีแรกช่วยให้มีเงินเหลือไปโปะเงินต้นได้ตั้งแต่ต้น

เลือกออมสิน ถ้าเงินสดตอนเริ่มต้นตึง ต้องการวงเงินที่ครอบคลุมค่าประกันหรือของจำเป็นในบ้าน หรือต้องกู้ร่วมกับญาติที่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม เงื่อนไขกู้ร่วมของออมสินยืดหยุ่นกว่าในเรื่องนี้

ยื่นทั้งสองแห่ง ถ้ายังไม่แน่ใจ การยื่นพร้อมกันทำได้ และทำให้เห็นตัวเลขอนุมัติจริงของทั้งคู่ก่อนเลือก สิ่งที่ต้องระวังคือการถูกตรวจข้อมูลเครดิตหลายครั้งในช่วงเวลาสั้น ควรยื่นในสัปดาห์เดียวกันให้จบ

ก่อนเซ็นสัญญากับธนาคารไหนก็ตาม ให้ขอตารางอัตราดอกเบี้ยรายปีและตัวอย่างค่างวดตลอดอายุสัญญาจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของสาขาที่ยื่นกู้ แล้วถามให้ชัดว่า MRR ที่ใช้คิดในวันทำสัญญาเป็นเท่าไร

ทั้งสองธนาคารรัฐเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับบ้านหลังแรก ส่วนต่างที่มีความหมายจริงอยู่ที่ดอกเบี้ยช่วงแรก เพดานวงเงิน และเงื่อนไขกู้ร่วม เมื่อรู้ว่าตัวเองติดเรื่องไหน การเลือกก็ง่ายขึ้นมาก