ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ขั้นตอนตั้งแต่วางหลักประกันถึงจ่ายเงิน

ประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดีเริ่มจากอ่านประกาศขายทอดตลาด วางหลักประกันตามจำนวนที่ประกาศกำหนด รับป้ายประมูล แล้วเสนอราคาในห้องขาย ถ้าชนะ หลักประกันนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา และส่วนที่เหลือต้องชำระภายใน 15 วันนับจากวันซื้อ ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือนเมื่อกู้สถาบันการเงินและมีหนังสือยืนยัน ถ้าไม่ชำระ เงินมัดจำถูกริบ

ขั้นตอนทั้งหมดในหน้านี้อ้างอิงคู่มือติดต่อราชการกรมบังคับคดี หน้า 58 ถึง 64 ที่เผยแพร่ในรูปแบบออนไลน์ ตัวอักษรบางส่วนของต้นฉบับเพี้ยนจากการสแกน จึงสรุปตามความหมาย และตัวเลขเงินหลักประกันแต่ละทรัพย์ไม่ได้อยู่ในคู่มือ ต้องดูประกาศขายของทรัพย์นั้นโดยตรง

ขั้นที่ 1 อ่านประกาศและตรวจทรัพย์ก่อนวันประมูล

คู่มือแนะนำให้ตรวจรายละเอียดทรัพย์ สถานที่ และแผนที่ตามประกาศ พร้อมวัน เวลา สถานที่ขาย เงื่อนไขการชำระราคา และจำนวนหลักประกัน ตรวจประกาศได้ที่กรมบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีแพ่งกรุงเทพมหานคร สำนักงานบังคับคดีจังหวัดและสาขา หรือเว็บไซต์ www.led.go.th

ประโยคสำคัญที่ผู้ประมูลมักอ่านข้าม คือเมื่อเสนอราคาแล้วจะถือว่าทราบสภาพทรัพย์ครบถ้วน ถ้าอยากเห็นบ้านจริง ควรไปดูก่อนวันประมูล ผู้ที่เตรียมกู้ซื้อควรเทียบเงื่อนไขสินเชื่อไว้ก่อน อ่านพื้นฐานได้ที่ เงินเดือนเท่าไรถึงกู้บ้านผ่าน

ขั้นที่ 2 เตรียมเอกสารที่ต้องใช้ในวันประมูล

ผู้เข้าประมูล	เอกสาร
บุคคลธรรมดา	บัตรประจำตัวประชาชน บัตรข้าราชการหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือหนังสือเดินทาง พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
นิติบุคคล	หนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
ให้คนอื่นประมูลแทน	ใบมอบอำนาจปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และหลักฐานของทั้งผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบ

กรณีมอบอำนาจ ต้องแสดงใบมอบอำนาจก่อนเสนอราคา ถ้าไม่แสดง จะถือว่าผู้เข้าสู้ราคากระทำการในนามตนเอง ซึ่งเปลี่ยนผู้ผูกพันสัญญาไปเลย เรื่องอากรแสตมป์อ่านเพิ่มที่ อากรแสตมป์คืออะไร

ขั้นที่ 3 วางหลักประกันและรับป้ายประมูล

หลักประกันวางเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คส่งจ่ายหน่วยงานตามที่ประกาศระบุ หรือทำรายการผ่านเครื่อง EDC กับเจ้าหน้าที่การเงิน เมื่อวางแล้วจะได้ป้ายประมูลราคาไว้ใช้เสนอราคา แล้วไปนั่งในที่ที่เจ้าหน้าที่จัดไว้

คู่มือระบุข้อยกเว้นไม่ต้องวางหลักประกัน 3 กรณี คือผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทนราคาซื้อที่เป็นผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิร่วมกับลูกหนี้หรือผู้มีส่วนได้จากกองมรดก เจ้าหนี้บุริมสิทธิเหนือทรัพย์ที่ขายตามคำชี้ขาดของศาล และคู่สมรสที่ศาลอนุญาตให้กันส่วนแล้ว คนทั่วไปที่มาซื้อต้องวางตามปกติ

ขั้นที่ 4 เสนอราคาและเคาะไม้

ราคาเริ่มต้นเจ้าพนักงานบังคับคดีใช้ตามลำดับ คือราคาของคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ถ้ามี ถ้าไม่มีใช้ราคาประเมินของฝ่ายประเมินราคาทรัพย์ และถ้าไม่มีทั้งสองใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเอง

• ถ้าไม่มีใครให้ราคา เจ้าพนักงานถอนทรัพย์ออกจากการขายครั้งนั้น
• ถ้ามีผู้ให้ราคา การขายดำเนินต่อจนได้ราคาสูงสุด โดยขานราคาและนับหนึ่ง 3 ครั้ง นับสองอีก 3 ครั้ง และถ้าไม่มีใครให้สูงกว่าจึงนับสามพร้อมเคาะไม้
• ผู้ที่ประมูลไม่ได้ขอรับหลักประกันคืนได้ทันที

ขั้นที่ 5 จ่ายเงินส่วนที่เหลือ

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จ่ายเต็มจำนวนในวันที่ซื้อก็ได้ ถ้าจ่ายเต็มไม่ได้ ทำสัญญาซื้อขาย โดยหลักประกันเป็นส่วนหนึ่งของราคา และจ่ายที่เหลือภายใน 15 วันนับจากวันซื้อ ถ้าต้องกู้สถาบันการเงินหรือจ่ายไม่ทัน ยื่นคำร้องขอขยายเวลาพร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือเหตุผลอันสมควร เจ้าพนักงานขยายได้ไม่เกิน 3 เดือน

ตัวอย่างสมมติ ไทม์ไลน์ของผู้ชนะ

สมมติว่าคุณธนากรประมูลบ้านได้ที่ 2,000,000 บาท ประกาศกำหนดหลักประกัน 100,000 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขสมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิด

รายการ	จำนวน
ราคาที่ชนะ	2,000,000 บาท
หลักประกันที่วางไว้ (นับเป็นส่วนของราคา)	100,000 บาท
ส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่ม	1,900,000 บาท
กำหนดจ่ายปกติ	15 วันนับจากวันซื้อ
กำหนดสูงสุดถ้าขยายเพราะกู้ธนาคาร	ไม่เกิน 3 เดือน

ถ้าธนาคารอนุมัติสินเชื่อไม่ทัน 15 วัน ต้องยื่นคำร้องขยายก่อนครบกำหนด พร้อมหนังสือของธนาคาร เรื่องสินเชื่อคอนโดมีรายละเอียดที่ กู้ซื้อคอนโดต้องรู้อะไร

ถ้าไม่จ่ายครบ

ผู้ซื้อที่ไม่ชำระราคาไม่ว่ากรณีใดถูกริบเงินมัดจำ และทรัพย์ถูกนำออกขายทอดตลาดใหม่ ถ้าขายครั้งใหม่ได้สุทธิต่ำกว่าราคาที่ผู้ซื้อเดิมให้ไว้ ผู้ซื้อเดิมต้องรับผิดชอบส่วนที่ขาด ดังนั้นอย่าเสนอราคาเกินกว่าที่หาเงินได้จริง

หลังชำระครบ

เมื่อชำระส่วนที่เหลือครบ เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนายทะเบียนให้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิให้ผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และ VAT ใครรับผิดชอบ เจ้าพนักงานระบุไว้ในประกาศขายทอดตลาด ผู้ซื้อต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทุกข้อในประกาศ ค่าใช้จ่ายวันโอนทั่วไปเทียบได้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน

เช็กลิสต์วันประมูล

• ประกาศขายของทรัพย์นั้น พร้อมจำนวนหลักประกัน
• บัตรประจำตัวและสำเนารับรอง หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลอายุไม่เกิน 1 เดือน
• ใบมอบอำนาจปิดอากร 30 บาท ถ้าให้คนอื่นไปแทน
• เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับหลักประกัน หรือเตรียมใช้ EDC
• แผนหาเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน หรือหนังสือจากสถาบันการเงินเพื่อขอขยาย

ข้อมูลนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับกรมบังคับคดี หรือสำนักงานบังคับคดีใกล้บ้านก่อนไปประมูล และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงินหรือนักกฎหมายก่อนตัดสินใจซื้อทรัพย์มูลค่าสูง