ขายฝากคืออะไร ต่างจากจำนองอย่างไร และต้องไถ่ถอนเมื่อไร

ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ผู้ซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา โดยผู้ขายฝากยังมีสิทธิ "ไถ่ถอน" ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด สำนักงานที่ดินจังหวัดตราด กรมที่ดิน ระบุชัดว่าขายฝากไม่ใช่การกู้เงินหรือการจำนอง ถ้าคุณกำลังอ่านเพราะมีคนเสนอให้เอาที่ดินหรือบ้านมา "ฝากไว้แลกเงิน" ประเด็นสำคัญที่สุดคือ ตั้งแต่วันเซ็นสัญญา ชื่อเจ้าของในโฉนดเป็นของอีกฝ่ายแล้ว

ขายฝาก จำนอง และกู้เงิน ต่างกันตรงไหน

	ขายฝาก	จำนอง
กรรมสิทธิ์	โอนให้ผู้ซื้อฝากทันที	ยังเป็นของเจ้าของเดิม
สิ่งที่ผู้ขายยังมี	สิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลากำหนด	ทรัพย์ยังเป็นของตน ใช้เป็นหลักประกันหนี้
ถ้าไม่ชำระ/ไม่ไถ่ตามกำหนด	สิทธิไถ่สิ้นสุด กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากสมบูรณ์	เจ้าหนี้ต้องใช้ขั้นตอนบังคับจำนองตามกฎหมาย

คอลัมน์จำนองในตารางเป็นหลักทั่วไป อธิบายเต็มใน จำนอง คืออะไร ส่วนสิ่งที่หน้าของกรมที่ดินยืนยันโดยตรงคือคอลัมน์ขายฝาก ความต่างที่ควรจำคือ ถ้าเป็นจำนอง ที่ดินยังเป็นของคุณระหว่างผ่อน แต่ถ้าเป็นขายฝาก ที่ดินเป็นของผู้ซื้อฝากแล้ว และคุณต้องมีเงินพร้อมไถ่ให้ทันกำหนด

เวลาไถ่ถอนนับอย่างไร

หน้าของสำนักงานที่ดินจังหวัดตราดระบุหลักการนับว่า เริ่มนับจาก "วันถัดจากวันที่ทำสัญญาเป็นวันแรก" และยกตัวอย่างว่า ทำสัญญาวันที่ 24 ตุลาคม 2566 ครบกำหนด 1 ปี คือวันที่ 24 ตุลาคม 2567 ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ไถ่ สิทธิไถ่สิ้นสุดทันที หน้าเว็บแนะนำไม่ให้รอถึงวันสุดท้าย

นอกจากเวลาที่ตกลงกันในสัญญา กฎหมายยังมีเพดานรวม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 ห้ามใช้สิทธิไถ่เมื่อพ้นเวลาต่อไปนี้ นับแต่เวลาซื้อขาย

• อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและบ้าน 10 ปี
• สังหาริมทรัพย์ เช่น รถและเครื่องจักร 3 ปี

ตัวเลขนี้เป็นเพดานของระยะเวลาไถ่ ไม่ได้แปลว่าสัญญาของคุณจะได้เวลานานขนาดนั้น ระยะที่ใช้จริงคือที่เขียนในสัญญา ซึ่งสั้นกว่าเพดานได้ ให้ดูวันครบกำหนดไถ่ในสัญญาของคุณก่อนเสมอ

ตัวอย่างสมมติให้เห็นความเสี่ยง

คุณเป็นเจ้าของที่ดินมูลค่าตลาดประมาณ 2,000,000 บาท ต้องการเงินด่วน 800,000 บาท จึงทำสัญญาขายฝากให้ผู้ซื้อฝาก กำหนดไถ่ 1 ปี ตัวเลขนี้สมมติ ไม่ใช่ข้อเสนอจริง

• วันที่ทำสัญญา โฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อฝาก คุณได้เงิน 800,000 บาท
• ภายใน 1 ปี คุณต้องไปไถ่ ด้วยสินไถ่ตามที่เขียนไว้ในสัญญา ซึ่งอาจสูงกว่าเงินที่ได้รับ
• ถ้าครบกำหนดแล้วคุณไม่ไถ่ ที่ดินมูลค่า 2,000,000 บาทตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เพราะเป็นการขายไปแล้ว คุณไม่ได้รับส่วนต่างราคาที่ดินกับเงิน 800,000 บาทเพิ่ม

ข้อสุดท้ายคือสิ่งที่คนมักไม่คาดคิด เพราะคิดว่า "ฝากไว้" เหมือนจำนำ ถ้าขาดส่งแล้วเอาไปขายทอดตลาดจึงได้ส่วนเกินคืน ขายฝากไม่ทำงานแบบนั้น

ขยายเวลาไถ่ได้ไหม

ได้ แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย หน้าของกรมที่ดินระบุขั้นตอนไว้ 3 ข้อ

1. ทำเป็นหนังสือ
2. มีลายมือชื่อของผู้ซื้อฝาก
3. นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนครบกำหนด

การตกลงด้วยวาจาไม่เพียงพอ และอาจไม่มีผลตามกฎหมาย ข้อนี้พลาดบ่อย เพราะผู้ซื้อฝากบางรายบอกปากเปล่าว่า "เลื่อนได้ ไม่ต้องรีบ" แล้วภายหลังยืนยันตามวันครบกำหนดเดิม ถ้าไม่มีหนังสือจดทะเบียน คุณพิสูจน์ข้อตกลงไม่ได้

เมื่อรวมการขยายทุกครั้ง ระยะเวลาต้องไม่เกินเพดานตามมาตรา 494 ข้างต้น

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงินไถ่

กรณีที่คุณมีเงินพร้อมไถ่ แต่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ ผู้ซื้อฝากหลบเลี่ยง หรือไม่ยอมรับเงิน หน้าของสำนักงานที่ดินระบุว่าผู้ขายฝากสามารถ "วางทรัพย์ตามกฎหมาย" เพื่อรักษาสิทธิไถ่ได้ โดยทำตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด หน้าเว็บไม่ได้อธิบายขั้นตอน ให้สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนวันครบกำหนด และเก็บหลักฐานว่าคุณพยายามชำระแล้ว

ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งอะไรก่อนครบกำหนด

สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย หน้าเว็บระบุว่าผู้ซื้อฝากต้องแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย และต้องระบุวันครบกำหนดไถ่ถอน จำนวนเงินที่ต้องชำระ และสถานที่ชำระเงิน หน้าเว็บไม่ได้ระบุระยะเวลาแจ้งล่วงหน้าเป็นตัวเลข ถ้าถึงช่วงใกล้ครบกำหนดแล้วยังไม่มีใครแจ้งคุณเลย ให้โทรถามผู้ซื้อฝากและสำนักงานที่ดินทันที อย่ารอให้ถึงวันสุดท้าย

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นสัญญา

1. ชื่อในสัญญาตรงกับบัตรประชาชนของคู่สัญญา และตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดินว่าไม่มีภาระอื่น
2. เขียนวันครบกำหนดไถ่ จำนวนเงินสินไถ่ และสถานที่ชำระไว้ในสัญญาให้ชัด
3. ถามว่าสินไถ่รวมอะไรบ้าง และเขียนเป็นตัวเลขทั้งหมด ไม่ใช้คำว่า "ตามตกลง"
4. คิดล่วงหน้าว่าคุณจะหาเงินมาไถ่จากไหน ถ้าไม่มีแผน อาจเสียทรัพย์ทั้งแปลง
5. ถ้าเป็นเพียงการหาเงินกู้ ให้เทียบกับทางเลือกที่ทรัพย์ยังเป็นของคุณก่อน ดู แหล่งกู้เงินถูกกฎหมาย 10 ประเภท และเพดานดอกเบี้ยใน ดอกเบี้ยเงินกู้ตามกฎหมาย
6. อ่านสัญญาทั้งฉบับก่อนเซ็น อย่าเซ็นกระดาษเปล่า

ถ้าเงินที่ต้องการเป็นหนี้ที่ผ่อนไม่ไหว การขายฝากไม่ได้แก้หนี้ มันเปลี่ยนจากหนี้เป็นการเสียทรัพย์ ให้ลองเจรจากับเจ้าหนี้ก่อน ดู ปรับโครงสร้างหนี้ คืออะไร

ปรึกษาใคร

เรื่องกฎหมายขายฝาก ซึ่งมีรายละเอียดต่างกันตามประเภททรัพย์และผู้ทำสัญญา ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ หรือปรึกษาทนายความก่อนเซ็นสัญญา หน้าของสำนักงานที่ดินจังหวัดตราดไม่ได้ระบุตัวเลขค่าธรรมเนียม จึงควรถามค่าใช้จ่ายจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินโดยตรง

หน้าข้อมูลจากสำนักงานที่ดินจังหวัดตราดเป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับประชาชน ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะกรณีของคุณ