ภาษีธุรกิจที่ดินคืออะไร ภาษีธุรกิจเฉพาะตอนขายอสังหาฯ 3.3%

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียเมื่อขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้ทรัพย์สินนั้นมา โดยเสียในอัตรา 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีดังกล่าว รวมเป็น 3.3% ของฐานภาษี หลายคนค้นหาด้วยคำว่า "ภาษีธุรกิจที่ดิน" ซึ่งโดยมากหมายถึงภาษีตัวนี้ ไม่ใช่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เก็บรายปี ข้อมูลทั้งหมดด้านล่างอ้างอิงหน้าของกรมสรรพากรที่ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 21 พฤศจิกายน 2565

ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีประเภทหนึ่งตามประมวลรัษฎากร จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างแทนภาษีการค้าที่ถูกยกเลิก และเริ่มใช้ในปี พ.ศ. 2535 พร้อมภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามคำอธิบายในหน้าภาษีธุรกิจเฉพาะของกรมสรรพากร การขายอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขเป็นกิจการหนึ่งที่เข้าข่ายภาษีนี้

ขายแบบไหนถึงเข้าข่าย

กรมสรรพากรแบ่งไว้สองทาง ทางแรกคือทรัพย์สินที่ถือเป็นการค้าหรือหากำไร ได้แก่ ที่ดินที่จัดสรรขาย ห้องชุดที่ผู้ประกอบการขายเอง และอาคารที่สร้างเพื่อขาย ทางที่สองคือทรัพย์สินอื่นที่ขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา

การนับ 5 ปีใช้วันที่ได้มาจนถึงวันที่โอน ไม่ได้นับตามปีปฏิทินแบบที่ใช้กับการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตัวอย่างในหน้าของกรมฯ คือที่ดินซื้อ 28 พฤษภาคม 2538 ขาย 8 กุมภาพันธ์ 2542 อยู่ในช่วง 5 ปีจึงเข้าข่าย ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นอีกเรื่อง อ่านได้ที่ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคืออะไร

กรณีขายโดยมีสัญญาว่าจะขายคืนภายใน 5 ปี กรมฯ ก็ระบุว่าอยู่ในข่ายเช่นกัน

คำนวณภาษีอย่างไร

ฐานภาษีคือเงินที่ได้จากการขายก่อนหักค่าใช้จ่ายใด ๆ โดยใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างสองตัวเลข ได้แก่ ราคาขายตามบันทึกการโอน (ท.ด.16) และราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้เก็บค่าธรรมเนียมการโอน ณ วันที่โอน ถ้าทรัพย์สินติดจำนอง ให้นำยอดจำนองที่ค้างอยู่มาบวกเพิ่ม เจ้าพนักงานประเมินยังประเมินตามราคาขายจริงที่สูงกว่าได้ ถ้ามีหลักฐานภายหลัง

ตัวอย่างสมมติ ขายบ้านราคาตามบันทึกการโอน 3,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,200,000 บาท ไม่มีจำนอง ฐานภาษีคือ 3,200,000 บาท ภาษี 3% เท่ากับ 96,000 บาท บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ 96,000 คือ 9,600 บาท รวม 105,600 บาท หรือ 3.3% ของฐานภาษี ตัวเลขนี้สมมติเพื่อแสดงวิธีคิด ไม่ใช่ราคาของทรัพย์สินจริง

ภาพรวมค่าใช้จ่ายอื่นตอนโอนบ้าน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน อยู่ใน ค่าใช้จ่ายตอนโอนบ้าน

เงื่อนไขที่ไม่ต้องเสีย

ข้อยกเว้นที่คนส่วนใหญ่เกี่ยวข้องมากที่สุดคือเรื่องที่อยู่อาศัย ถ้าชื่อผู้ขายอยู่ในทะเบียนบ้านที่ทรัพย์สินนั้นครบ 1 ปีขึ้นไป ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ระยะ 1 ปีไม่ต้องต่อเนื่อง ส่วนเจ้าของร่วมแต่ละคนถูกประเมินแยกกัน ต้องผ่านเงื่อนไขนี้ทีละคน สำหรับทรัพย์สินที่เป็นสินสมรส สามีภรรยาต้องผ่านเงื่อนไขทั้งสองคน หรืออย่างน้อยหนึ่งคนตามที่หน้าของกรมฯ อธิบาย

ข้อยกเว้นอื่นที่กรมฯ สรุปไว้ คือ

• การเวนคืน
• ทรัพย์สินที่ได้มาโดยทางมรดก ดูเรื่องมรดกเพิ่มที่ ภาษีมรดกคิดอย่างไร
• การโอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)
• การโอนให้ส่วนราชการหรือองค์กรของรัฐโดยไม่มีค่าตอบแทน

รายละเอียดข้อยกเว้นมีเงื่อนไขย่อยหลายข้อ ควรอ่านหน้าของกรมสรรพากรหรือสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน

เช็กตัวเองก่อนวันโอน

ลองไล่ตามลำดับนี้ เพื่อดูว่ากรณีของคุณน่าจะเข้าข่ายหรือไม่

1. ดูวันที่ได้ทรัพย์สินมา จากโฉนดหรือสัญญา แล้วนับถึงวันที่นัดโอน ถ้าเกิน 5 ปี ทรัพย์สินทั่วไปไม่เข้าข่าย
2. ถ้าไม่ถึง 5 ปี ดูทะเบียนบ้าน ว่าชื่อของเจ้าของแต่ละคนอยู่ที่ทรัพย์สินนั้นรวมครบ 1 ปีหรือไม่ นับรวมหลายช่วงได้
3. ถ้ายังเข้าข่าย ดูว่ามีข้อยกเว้นอื่นหรือไม่ เช่น ได้มาทางมรดก หรือโอนให้บุตรโดยไม่มีค่าตอบแทน
4. ถ้าต้องเสีย เตรียมเทียบราคาขายกับราคาประเมิน แล้วบวกยอดจำนองที่ค้างอยู่ถ้ามี
5. ตรวจว่าไม่ได้เสียอากรแสตมป์ซ้ำ

ข้อ 1 กับข้อ 2 ตัดสินได้ว่าต้องเสียหรือไม่ในหลายกรณี ส่วนข้อ 4 ช่วยให้ประมาณเงินสดที่ต้องเตรียมก่อนวันโอน เพราะภาษีคิดจากฐานที่ไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ผู้ขายที่ตั้งราคาต่ำกว่าราคาประเมินจะไม่ได้ประโยชน์ เพราะระบบใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์

ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับการขายครั้งนั้น ถ้าเผลอเสียทั้งสอง ขอคืนอากรแสตมป์ได้ด้วยแบบ ค.10 ภายใน 10 ปี ภาพรวมของอากรแสตมป์อยู่ใน อากรแสตมป์คืออะไร

ไม่ใช่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่เจ้าของทรัพย์สินจ่ายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่เกี่ยวกับการขาย ถ้าที่คุณต้องการคือภาษีรายปี อ่านต่อที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ถ้าไม่แน่ใจกรณีของตัวเอง

เงื่อนไขของแต่ละกรณีต่างกัน เช่น ซื้อเป็นสินสมรส ขายหลายแปลง หรือมีจำนอง ควรสอบถามสรรพากรพื้นที่ หรือโทร 1161 ศูนย์บริการข้อมูลสรรพากร ก่อนนัดวันโอน ตัวเลข อัตรา และเงื่อนไขในบทความอ้างอิงหน้าของกรมสรรพากรฉบับปรับปรุง 21 พฤศจิกายน 2565 หากมีการแก้ไขภายหลังให้ยึดข้อมูลล่าสุดของกรมฯ