ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิดจากอะไร บ้านที่อยู่เองจ่ายไหม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บจากเจ้าของที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาร และโกดัง โดยคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ได้คิดจากราคาที่คุณซื้อจริง บ้านที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาอยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท บ้านหลังหลักราคาไม่ถึงเกณฑ์นี้จึงมักไม่มีภาษีให้จ่าย ส่วนที่ดินเปล่า บ้านให้เช่า และร้านค้าต้องจ่ายตามอัตราของแต่ละประเภท

ตัวเลขและกำหนดเวลาด้านล่างอ้างจากคู่มือขั้นตอนการจัดเก็บปี พ.ศ. 2569 ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น (สถ.) ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติที่เทศบาลและ อบต. ใช้จริง

ใครเป็นคนส่งใบแจ้งหนี้ และคุณต้องทำอะไรก่อน

คนจัดเก็บภาษีไม่ใช่กรมสรรพากร แต่เป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล อบต. กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา ตามที่ตั้งของทรัพย์สิน ท้องถิ่นใช้ฐานข้อมูลปีก่อน ข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน และข้อมูลที่ผู้เสียภาษีแจ้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ เป็นฐานในการประเมินปีถัดไป

ดังนั้นเรื่องที่คุณควรทำเองมีสองอย่าง

1. ตรวจว่าชื่อของคุณอยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นจริง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี สิทธิยกเว้นบ้านหลังหลักผูกกับวันนี้
2. แจ้งท้องถิ่นเมื่อเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ เช่น จากอยู่เองเป็นให้เช่า หรือเปิดเป็นร้านค้า เพราะอัตราจะเปลี่ยนตามประเภท

สูตรคิดภาษีและตัวอย่างตัวเลข

สูตรของคู่มือ สถ. คือ นำฐานภาษี (ราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง) หักมูลค่าที่ได้รับยกเว้น (ถ้ามี) แล้วคูณอัตราภาษีตามการใช้ประโยชน์ และถ้ามูลค่าหลังหักน้อยกว่าหรือเท่ากับศูนย์ ถือว่าฐานภาษีเป็นศูนย์

ตัวอย่างสมมติสองกรณี

กรณี ก บ้านพร้อมที่ดินที่เจ้าของอยู่เอง ราคาประเมินรวม 6 ล้านบาท 6,000,000 - 50,000,000 ได้ผลติดลบ ฐานภาษีเป็นศูนย์ ภาษีที่ต้องจ่ายเป็นศูนย์

กรณี ข ที่ดินเชิงพาณิชย์ราคาประเมิน 144 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวอย่างที่คู่มือเขียนไว้เอง คิดเป็นขั้นบันได

ช่วงมูลค่า	อัตรา	ภาษี
ส่วนแรกไม่เกิน 50 ล้านบาท	0.3%	50,000,000 x 0.3% = 150,000 บาท
ส่วนที่เกิน 50 ล้านถึง 200 ล้านบาท	0.4%	94,000,000 x 0.4% = 376,000 บาท
รวม		526,000 บาท

อัตราขั้นบันไดหมายความว่าอัตราที่สูงขึ้นคิดเฉพาะส่วนที่เกินเกณฑ์ ไม่ได้ย้อนไปคิดทั้งก้อน

อัตรา 4 กลุ่มตามการใช้ประโยชน์

อัตราจริงกำหนดในพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 และท้องถิ่นเก็บไม่เกินเพดานนั้น ตารางด้านล่างสรุปช่วงอัตราจากคู่มือ สถ. เพื่อให้เห็นลำดับก่อนหลังว่าประเภทไหนแพงกว่า

กลุ่ม	ช่วงอัตราโดยประมาณ	หมายเหตุ
เกษตรกรรม	0.01% ถึง 0.1%	ชั้นแรกต่ำสุด และเจ้าของบุคคลธรรมดาได้ยกเว้นฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท
ที่อยู่อาศัย	เริ่มที่ 0.02% และไล่ขึ้นตามมูลค่า	บ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะมีตารางแยกจากบ้านหลังอื่น
อื่นๆ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม	0.3% ถึง 0.7%	ส่วนไม่เกิน 50 ล้านบาทอยู่ที่ 0.3%
ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์	เริ่มเท่ากลุ่มอื่นๆ แล้วเพิ่ม	ปีที่ 4 เพิ่มอีก 0.3% เป็น 0.6% และปีที่ 7 เป็น 0.9% และเพิ่มต่อทุก 3 ปีโดยรวมไม่เกิน 3%

เงื่อนไขที่ดินว่างเปล่าเริ่มนับเมื่อท้องถิ่นประเมินเป็นที่ว่างเปล่าติดต่อกัน 3 ปี ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ ปีของผู้ถือใหม่จะเริ่มนับเป็นปีที่ 1 ใหม่ เว้นแต่โอนเพียงบางส่วน ที่ดินที่น้ำท่วมขังจนทำประโยชน์ไม่ได้ ไม่ถือเป็นที่ว่างเปล่า

ท้องถิ่นออกข้อบัญญัติเก็บสูงกว่าอัตราในพระราชกฤษฎีกาได้ แต่ห้ามแยกอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ เพราะกฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้ และผู้บริหารท้องถิ่นบางแห่งประกาศลดหรือยกเว้นภาษีเป็นรายปีได้ จึงควรดูประกาศของเทศบาลหรือ อบต. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่

กรณีที่ได้ยกเว้นฐานภาษี และกรณีที่ได้น้อยกว่า 50 ล้านบาท

คู่มือแยกสิทธิยกเว้นเป็นหลายกรณี ซึ่งคนมักเข้าใจว่าเหมือนกันหมด

กรณี	วงเงินยกเว้นฐานภาษี
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของบุคคลธรรมดาอยู่อาศัย และมีชื่อในทะเบียนบ้านวันที่ 1 มกราคม	ไม่เกิน 50 ล้านบาท
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรมของเจ้าของบุคคลธรรมดา	รวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาทในเขตท้องถิ่นเดียวกัน
เจ้าของที่ดินแบ่งที่ให้ญาติปลูกบ้านโดยไม่มีผลตอบแทนและแยกการใช้ประโยชน์ชัดเจนไม่ได้	ไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่ตั้งบ้านญาติ
เจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน อยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้าน	ไม่เกิน 10 ล้านบาท

ถ้าคุณมีที่ดินเกษตรหลายแปลง การหักยกเว้นเริ่มจากแปลงที่มูลค่าสูงสุดก่อน แล้วค่อยหักแปลงถัดไปตามลำดับ ทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์หลายประเภทในแปลงเดียว เช่น ชั้นล่างเป็นร้านค้า ชั้นบนอยู่เอง ท้องถิ่นแบ่งสัดส่วนตามการใช้ประโยชน์จริงแล้วคิดภาษีแยกอัตรา

ตัวอย่างสมมติของกรณีวงเงิน 10 ล้านบาท คุณสร้างบ้านบนที่ดินเช่าระยะยาว อยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้าน สิ่งปลูกสร้างมีราคาประเมิน 12 ล้านบาท หักยกเว้น 10 ล้านบาท เหลือฐานภาษี 2 ล้านบาทที่นำไปคูณอัตราที่อยู่อาศัย ส่วนที่ดินใต้บ้านเป็นภาระของเจ้าของที่ดิน ซึ่งท้องถิ่นประเมินแยกอีกรายการหนึ่ง

ปฏิทินปีภาษี 2569 ตั้งแต่ใบประเมินถึงการผ่อน

ตามคู่มือ สถ. ปีภาษี 2569 มีกำหนดดังนี้ ท้องถิ่นขยายเวลาได้ตามประกาศ

ขั้นตอน	กำหนด
ท้องถิ่นส่งแบบแจ้งการประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6 ถึง 8)	ภายในเดือนเมษายน 2569
ผู้เสียภาษีชำระ	ภายในเดือนมิถุนายน 2569
ผ่อนชำระ งวดที่ 1	ภายในเดือนมิถุนายน 2569
ผ่อนชำระ งวดที่ 2	ภายในเดือนกรกฎาคม 2569
ผ่อนชำระ งวดที่ 3	ภายในเดือนสิงหาคม 2569
ท้องถิ่นส่งหนังสือแจ้งเตือนผู้ค้างชำระ	ภายในเดือนกรกฎาคม 2569

สิทธิผ่อนต้องมียอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป แบ่งเป็น 3 งวดเท่ากัน ถ้าพลาดงวดใดงวดหนึ่ง สิทธิผ่อนสิ้นสุดและเสียเบี้ยปรับกับเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของภาษีค้าง เศษของเดือนนับเป็น 1 เดือน นับจากวันพ้นกำหนดชำระเดิม

ช่องทางชำระมีหลายแบบ ทั้งเคาน์เตอร์ท้องถิ่น ไปรษณีย์ลงทะเบียน (ธนาณัติ ตั๋วแลกเงินไปรษณีย์ เช็คธนาคาร) และธนาคาร ท้องถิ่นที่เข้าระบบ e-LAAS รับผ่านเคาน์เตอร์ธนาคาร ATM อินเทอร์เน็ตแบงก์กิ้งและโมบายแบงก์กิ้งตามสาขาธนาคารกรุงไทย คู่มือเตือนให้ระวังมิจฉาชีพที่โทรอ้างว่าเป็นเจ้าหน้าที่แล้วให้โอนเงินเข้าบัญชีส่วนตัว ให้ยืนยันกับท้องถิ่นโดยตรงก่อนโอน

จ่ายไม่ทันแล้วจะเกิดอะไรขึ้นตามลำดับ

ลำดับในคู่มือไม่ได้รวบรัดจนยึดทรัพย์ทันที

1. พ้นกำหนดชำระ ภาษีกลายเป็นภาษีค้างชำระ ต้องจ่ายพร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม
2. ท้องถิ่นส่งหนังสือแจ้งเตือนให้ชำระ กำหนดเวลาในหนังสือไม่น้อยกว่า 7 วันนับแต่วันที่ได้รับ และแจ้งสิทธิคัดค้านภายใน 30 วัน
3. ท้องถิ่นแจ้งรายการค้างชำระให้สำนักงานที่ดิน เพื่อระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของทรัพย์สินนั้น ซึ่งหมายถึงขาย โอน หรือจำนองไม่ได้จนกว่าจะชำระ
4. เมื่อพ้น 90 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน ผู้บริหารท้องถิ่นมีอำนาจออกคำสั่งยึด อายัด และขายทอดตลาดทรัพย์สิน เท่าที่จำเป็นเพื่อชำระภาษีค้าง เบี้ยปรับ เงินเพิ่ม และค่าใช้จ่าย

ข้อ 3 กระทบคนที่วางแผนขายบ้านหรือขอสินเชื่อบ้านในปีเดียวกัน เพราะสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนนิติกรรมให้จนกว่าจะเคลียร์ภาษีค้าง

ถ้าไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่ประเมิน

ผู้เสียภาษีมีสิทธิยื่นคำร้องคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน และถ้าไม่เห็นด้วยกับผลสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี จากนั้นฟ้องศาลภาษีอากรกลางภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์

การคัดค้านและอุทธรณ์ไม่ทำให้ภาระการชำระหยุดลงโดยอัตโนมัติ ถ้าต้องการให้ชะลอการชำระเฉพาะส่วนที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน ต้องยื่นคำร้องขอทุเลาการชำระภาษีแยกต่างหาก ซึ่งผู้บริหารท้องถิ่นอาจให้วางหลักประกัน และผู้เสียภาษียังต้องเสียเบี้ยปรับกับเงินเพิ่มในส่วนต่างตามเดิม

ทรัพย์สินเสียหายจากภัยพิบัติ ขอลดภาษีได้ไหม

ภาษีนี้เก็บล่วงหน้าตามประเภทการใช้ประโยชน์ ถ้าหลังเก็บแล้วทรัพย์สินเสียหายจนใช้ประโยชน์ตามปกติไม่ได้ มาตรา 56 และ 57 ของพระราชบัญญัติเปิดทางให้ลดหรือยกเว้นภาษีได้ แนวปฏิบัติของ สถ. ระบุเหตุประเภทสาธารณภัย เช่น อัคคีภัย วาตภัย อุทกภัย ภัยแล้ง ไฟป่า รวมถึงโรคหรือการระบาดของแมลงศัตรูพืช โดยใช้จำนวนภาษีในปีที่เกิดเหตุเป็นฐาน ลดหรือยกเว้นเฉพาะปีถัดจากปีที่เกิดเหตุ และไม่เกินภาษีที่ต้องชำระในปีนั้น เก็บภาพถ่ายและหลักฐานความเสียหาย แล้วยื่นเรื่องกับท้องถิ่นให้เร็ว

เช็กลิสต์ของเจ้าของทรัพย์สิน

• ชื่อในทะเบียนบ้านตรงกับบ้านที่อยู่จริงหรือไม่ ณ วันที่ 1 มกราคม
• ที่ดินเปล่าที่ถือไว้ มีการทำประโยชน์ เช่น ปลูกพืช ให้เกษตรกรเช่า หรือก่อสร้าง เพื่อไม่ถูกจัดเป็นที่ว่างเปล่า
• เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ในปีที่ผ่านมาหรือไม่ แล้วแจ้งท้องถิ่นหรือยัง
• ใบแจ้งประเมินมาถึงหรือยังภายในเมษายน ถ้ายังไม่มา ติดต่อท้องถิ่น ไม่ควรรอให้เลยเดือนมิถุนายน
• ภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทและต้องการผ่อน ให้เตรียมจ่าย 3 งวดให้ตรงเดือน

ถ้าทรัพย์สินใช้ทั้งอยู่อาศัยและทำการค้า เจ้าหน้าที่ฝ่ายรายได้ของเทศบาลหรือ อบต. เป็นผู้ยืนยันสัดส่วนและอัตราที่ใช้ได้แม่นที่สุด ส่วนภาษีที่เก็บจากรายได้ของคุณเป็นเรื่องคนละชุด ดูได้ที่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเบื้องต้น และกิจการที่เก็บ VAT แยกต่างหากอธิบายไว้ในภาษีมูลค่าเพิ่มคืออะไร