ภาษีรายได้ค่าเช่าบ้าน หักเหมา 30% หรือหักตามจริงดีกว่า

ค่าเช่าที่คุณได้รับจากบ้านหรือห้องที่เป็นของคุณ ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% สำหรับบ้านและสิ่งปลูกสร้าง หรือจะหักตามจริงก็ได้ถ้ามีหลักฐานและยอดจริงสูงกว่า เงินก้อนนี้ไม่ได้ถูกแยกเก็บต่างหาก แต่ไปรวมกับเงินเดือนหรือรายได้อื่นในแบบ ภ.ง.ด.90 แล้วคิดตามอัตราก้าวหน้า

ค่าเช่าอยู่ในเงินได้ประเภทไหน

กรมสรรพากรจัดเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้พึงประเมินมาตรา 40(5) ใครที่เป็นเจ้าของบ้าน ที่ดิน รถ หรือทรัพย์สินอื่นแล้วให้คนอื่นเช่า เงินค่าเช่าที่รับตลอดปีภาษีนับเป็นรายได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะรับเป็นรายเดือนหรือรับล่วงหน้าก้อนเดียว ภาพรวมว่าเงินได้ประเภทต่าง ๆ ต่างกันอย่างไรอ่านได้ใน เงินได้พึงประเมิน 8 ประเภท

คนที่มีรายได้จากเงินเดือนอย่างเดียว มักไม่เคยต้องคิดเรื่องนี้ แต่พอซื้อคอนโดหรือทาวน์เฮาส์ไว้ปล่อยเช่า ภาษีส่วนนี้จะโผล่มาตอนยื่นแบบทันที เกณฑ์ว่าเงินได้เท่าไรต้องยื่นอยู่ใน เงินได้เท่าไหร่ต้องยื่นภาษี

หักค่าใช้จ่ายเหมาได้เท่าไร

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 11 พ.ศ. 2502 และหน้าสรุปของกรมสรรพากรกำหนดอัตราเหมาตามชนิดของทรัพย์สิน เมื่อเจ้าของเป็นผู้ให้เช่า

ทรัพย์สินที่ให้เช่า	หักค่าใช้จ่ายเหมา
บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ	30%
ที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรม	20%
ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตรกรรม	15%
ยานพาหนะ	30%
ทรัพย์สินอย่างอื่น	10%

อัตราเหมานี้หักแทนค่าใช้จ่ายทุกอย่าง ทั้งค่าซ่อม ค่าภาษีโรงเรือนหรือภาษีที่ดิน ค่าเสื่อมราคา และดอกเบี้ย คุณไม่ต้องเก็บใบเสร็จมายื่น แต่ก็บวกค่าใช้จ่ายเพิ่มเข้าไปอีกไม่ได้

ตัวอย่างสมมติ ปล่อยเช่าบ้านเดือนละ 15,000 บาท

ตัวเลขนี้สมมติเพื่อให้เห็นวิธีคิด ไม่ได้อ้างอิงทรัพย์สินจริง

1. ค่าเช่าทั้งปี 15,000 × 12 = 180,000 บาท
2. หักเหมา 30% เท่ากับ 54,000 บาท
3. เหลือเงินได้สุทธิจากค่าเช่า 126,000 บาท
4. ยอด 126,000 บาทนี้ไปรวมกับเงินได้อื่น แล้วจึงหักค่าลดหย่อนและคิดภาษีตามขั้นบันได

ถ้าเงินเดือนของคุณอยู่ในขั้นภาษีสูง ส่วนต่างตรงนี้จะโดนเก็บในอัตราของขั้นนั้น วิธีคิดทั้งชุดอยู่ใน คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อไรควรหักตามจริงแทนอัตราเหมา

กรมสรรพากรให้เลือกได้สองทาง หักเหมาตามอัตราข้างต้น หรือหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร แต่ทางที่สองมีเงื่อนไขชัด คือต้องมีใบเสร็จหรือหลักฐานให้เจ้าพนักงานประเมินตรวจ และต้องพิสูจน์ได้ว่าค่าใช้จ่ายจริงมากกว่ายอดเหมา ถ้าหลักฐานแสดงยอดต่ำกว่า ก็ได้หักเพียงเท่าที่หลักฐานรองรับ

กลับไปที่ตัวอย่างข้างต้น ยอดเหมา 30% คือ 54,000 บาท สมมติปีนั้นคุณจ่ายค่าซ่อมแอร์ ทาสีใหม่ ค่าส่วนกลาง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวม 70,000 บาท และมีใบเสร็จครบ การหักตามจริงจะได้ 70,000 บาท มากกว่าเหมา 16,000 บาท แต่ถ้าบ้านหลังนี้แทบไม่มีค่าใช้จ่ายเลย เหมา 30% ได้เปรียบกว่าและไม่ต้องเก็บเอกสาร

ข้อสังเกตที่ผมคิดว่าช่วยตัดสินใจได้เร็ว คือรวมค่าใช้จ่ายของบ้านหลังนั้นตลอดปีก่อน ถ้าไม่ถึง 30% ของค่าเช่าที่รับ ไม่ต้องคิดเรื่องหักตามจริง แต่ถ้ามีงานใหญ่ เช่น เปลี่ยนหลังคา หรือผ่อนบ้านด้วยดอกเบี้ยสูง ให้ลองรวมตัวเลขจริงดู

ผู้เช่าเป็นบริษัท ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%

ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เช่นบริษัทเช่าบ้านให้พนักงานพัก หรือเช่าอาคารทำสำนักงาน ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายเงินได้จึงมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามหนังสือตอบข้อหารือ กค 0706/5707 ลงวันที่ 8 มิถุนายน 2550 อัตราคือ 5% ของค่าเช่า ผู้เช่าต้องนำส่งสรรพากรด้วยแบบ ภ.ง.ด.3 และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้คุณ

จากตัวอย่างค่าเช่า 180,000 บาทต่อปี ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท จะถูกหักไว้ 9,000 บาท เงินก้อนนี้ไม่ได้หายไป คุณนำหนังสือรับรอง (ทวิ 50 คืออะไร) ไปใช้เป็นเครดิตภาษีตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ถ้าภาษีที่ต้องเสียจริงน้อยกว่า 9,000 บาท ก็ขอคืนส่วนที่เกินได้ตามขั้นตอนใน ขอคืนภาษีทำยังไง

ในหนังสือฉบับเดียวกัน สรรพากรระบุว่าถ้าสัญญากำหนดให้ผู้เช่าออกภาษีแทน เงินภาษีส่วนนั้นถือเป็นรายได้ของผู้ให้เช่าอีกก้อนหนึ่ง ต้องบวกเข้ามาในเงินได้ด้วย ส่วนผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่มีหน้าที่หักภาษีตามหลักนี้ คุณต้องนำค่าเช่าไปยื่นเองทั้งจำนวน

เรื่องหัก ณ ที่จ่ายมีหลายอัตราตามประเภทเงินได้ ภาพรวมดูได้ใน ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคืออะไร และมุมของ ภ.ง.ด.3

เอกสารที่ควรเก็บไว้

• สัญญาเช่าและหลักฐานการรับเงิน เช่น สลิปโอน หรือใบเสร็จที่คุณออกให้ผู้เช่า
• หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายจากผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคล
• ใบเสร็จค่าซ่อม ค่าบำรุง ค่าส่วนกลาง และภาษีที่เกี่ยวข้อง ถ้าคิดจะหักตามจริง
• เอกสารสิทธิ์ของทรัพย์สิน ไว้ยืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของ

การยื่นแบบทำได้ทางออนไลน์ ขั้นตอนอยู่ใน ยื่นภาษีออนไลน์ทำยังไง และถ้าเงินได้ประเภท 40(5) ถึง 40(8) ถึงเกณฑ์ที่ต้องยื่นกลางปี ดูได้ใน ภ.ง.ด.94

อัตราเหมาและเงื่อนไขหักตามจริงที่อ้างในหน้านี้มาจากหน้าเว็บและพระราชกฤษฎีกาของกรมสรรพากร ส่วนอัตรา 5% มาจากหนังสือตอบข้อหารือปี 2550 ซึ่งเป็นความเห็นเฉพาะกรณี ก่อนยื่นจริงให้เทียบกับแบบ ภ.ง.ด.90 ของปีภาษีนั้นหรือโทรสอบถามกรมสรรพากรที่ 1161 โดยเฉพาะถ้ามีสัญญาเช่าที่ซับซ้อน เช่น เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ หรือเช่าเป็นก้อนล่วงหน้า