ประกันคอนโด ต้องทำไหม เมื่อนิติบุคคลทำประกันอาคารไว้แล้ว

ทุกปีคุณจ่ายค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุด และในใบแจ้งหนี้ช่วงหนึ่งของปีอาจมีบรรทัดค่าเบี้ยประกันอาคารเพิ่มเข้ามา หลายคนเห็นบรรทัดนี้แล้วสรุปว่าห้องของตัวเองมีประกันแล้ว ไม่ต้องทำอะไรเพิ่ม

ข้อสรุปนั้นถูกเพียงครึ่งเดียว เพื่อให้ตอบได้ว่าคุณต้องทำประกันเพิ่มหรือไม่ ต้องรู้ก่อนว่าเบี้ยที่จ่ายผ่านนิติบุคคลคุ้มครองอะไร และอะไรอยู่นอกขอบเขตนั้น

ประกันของนิติบุคคลคุ้มครองแค่ไหน

กรมสรรพากรเคยตอบข้อหารือเลขที่ 0706/8150 เกี่ยวกับเบี้ยประกันที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ ข้อเท็จจริงในหนังสือนั้นอธิบายโครงสร้างไว้ชัด นิติบุคคลอาคารชุดทำประกันอัคคีภัยสำหรับตัวอาคารและทรัพย์ส่วนกลาง แล้วเรียกเก็บเบี้ยจากเจ้าของร่วมตามอัตราส่วนพื้นที่ห้องชุดของแต่ละคน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดมาตรา 18 มาตรา 40 และมาตรา 33 หนังสือเดียวกันระบุว่าประกันนี้ไม่ได้เอาประกันทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมแต่ละราย

ทรัพย์ส่วนกลางคือส่วนที่เจ้าของร่วมทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกัน เช่น โครงสร้างอาคาร โถงทางเดิน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ระบบดับเพลิงกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลคือห้องชุดของคุณ ซึ่งรวมถึงสิ่งที่คุณติดตั้งเพิ่มภายในห้อง

แบ่งให้เห็นภาพแบบนี้

สิ่งของ	ประกันนิติบุคคล	ต้องดูแลเอง
โครงสร้างอาคาร ผนังภายนอก หลังคา	คุ้มครอง
ลิฟต์ ทางเดิน ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ	คุ้มครอง
พื้น ผนังภายในห้อง งานตกแต่ง บิวท์อิน		ต้องดูแลเอง
เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เสื้อผ้า		ต้องดูแลเอง
ความเสียหายต่อห้องข้างเคียงจากห้องคุณ		ต้องดูแลเอง
ค่าที่พักชั่วคราวระหว่างซ่อม		ต้องดูแลเอง

ขอบเขตของแต่ละอาคารต่างกันได้ตามข้อบังคับนิติบุคคลและกรมธรรม์ที่นิติบุคคลซื้อ บางอาคารเลือกทุนประกันที่รวมงานตกแต่งพื้นฐานจากโครงการด้วย วิธีที่แน่นอนที่สุดคือขอดูหน้าตารางกรมธรรม์จากสำนักงานนิติบุคคล ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิขอดูได้

ความเสี่ยงจริงของคนอยู่คอนโด

ไฟไหม้ทั้งอาคารเกิดขึ้นน้อย สิ่งที่เกิดบ่อยกว่าในคอนโดมีลักษณะเฉพาะ เพราะคุณอยู่ใกล้คนอื่นมาก ทั้งข้างบน ข้างล่าง และข้างเคียง

น้ำรั่วและท่อแตก

ท่อน้ำดีใต้ซิงก์หลุด สายฉีดชำระแตกขณะไม่มีคนอยู่ ท่อแอร์ตันจนน้ำล้นลงพื้นไม้ เหตุการณ์แบบนี้เป็นเรื่องที่นิติบุคคลได้รับแจ้งบ่อยที่สุดเรื่องหนึ่ง ความเสียหายลามได้ไว เพราะน้ำซึมลงไปยังฝ้าของห้องชั้นล่าง

ไฟฟ้าลัดวงจรภายในห้อง

เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ต่อพ่วงหลายตัว หรือการเดินสายไฟเพิ่มระหว่างรีโนเวต อาจทำให้เกิดไฟไหม้ภายในห้อง แม้ระบบดับเพลิงอัตโนมัติจะดับได้เร็ว น้ำจากหัวสปริงเกลอร์ก็สร้างความเสียหายให้พื้น เฟอร์นิเจอร์ และห้องข้างล่างเพิ่มอีกชั้น

โจรกรรม

แม้มีระบบคีย์การ์ดและรปภ. การโจรกรรมในคอนโดยังเกิดได้ โดยเฉพาะห้องที่ปล่อยว่างนานหรือห้องที่เปลี่ยนผู้เช่าบ่อยจนกุญแจหลายชุดอยู่ในมือหลายคน

ความรับผิดต่อเพื่อนบ้าน

ตัวอย่างสมมติ ท่อน้ำในห้องคุณแตกตอนกลางคืน น้ำไหลลงห้องชั้นล่างจนฝ้าพังและโซฟาของเพื่อนบ้านเสีย ค่าซ่อมห้องคุณเองประมาณ 40,000 บาท ค่าเสียหายของห้องข้างล่างอีก 90,000 บาท ส่วนหลังเป็นความรับผิดของคุณในฐานะเจ้าของห้องต้นเหตุ ประกันของนิติบุคคลไม่ได้จ่ายแทน

ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย ใช้กับห้องชุดได้อย่างไร

สมาคมประกันวินาศภัยไทยอธิบายว่า กรมธรรม์ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัยรับประกันได้ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด พร้อมทรัพย์สินภายใน ความคุ้มครองพื้นฐานครอบคลุมภัยหลายรายการนอกจากไฟไหม้

• ไฟไหม้ ฟ้าผ่า และการระเบิดของแก๊สที่ใช้ในบ้าน
• ภัยจากยานพาหนะหรืออากาศยาน
• ภัยเนื่องจากน้ำ ซึ่งรวมถึงน้ำที่รั่วไหลหรือล้นจากท่อและระบบประปา ไม่รวมน้ำท่วม
• ภัยธรรมชาติ ได้แก่ ลมพายุ น้ำท่วม แผ่นดินไหว และลูกเห็บ รวมกันไม่เกิน 20,000 บาทต่อปี

ภัยเนื่องจากน้ำตรงกับความเสี่ยงอันดับต้นของคนอยู่คอนโด ส่วนภัยธรรมชาติมีวงเงินไม่สูง ถ้าคุณอยู่ชั้นสูง ความเสี่ยงน้ำท่วมแทบไม่มี วงเงินนี้มักพอ แต่ถ้าอยู่ชั้นล่างในย่านที่เคยท่วม ควรดูความคุ้มครองเพิ่มเติม

สมาคมยังระบุว่ากรมธรรม์แบบนี้ชดเชยค่าเช่าที่อยู่ชั่วคราวระหว่างซ่อม เมื่อความเสียหายเกิดจากภัยกลุ่มแรกที่กำหนด ข้อนี้มีประโยชน์จริงเมื่อห้องเสียหายจนอยู่ไม่ได้หลายสัปดาห์ รายละเอียดภัยแต่ละรายการอยู่ในบทความความคุ้มครองประกันอัคคีภัย และภาพรวมของประกันบ้านอยู่ในบทความประกันบ้านคืออะไร

ทุนประกันเท่าไรถึงพอ

ทุนประกันห้องชุดไม่ควรคิดจากราคาซื้อห้อง เพราะราคานั้นรวมมูลค่าที่ดินและส่วนกลางซึ่งไฟไหม้ไม่ทำให้หายไป สิ่งที่ควรคิดคือค่าทำห้องให้กลับมาอยู่ได้

ตัวอย่างสมมติ ห้องชุดขนาด 35 ตารางเมตร

รายการ	มูลค่าโดยประมาณ
พื้น ผนังภายใน ฝ้า งานไฟฟ้าและประปาในห้อง	250,000 บาท
บิวท์อินและครัว	180,000 บาท
เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว	100,000 บาท
เครื่องใช้ไฟฟ้า	120,000 บาท
รวม	650,000 บาท

ทุนประมาณ 650,000 บาทจึงสะท้อนความเสียหายที่คุณต้องจ่ายเองได้ใกล้ความจริงกว่าราคาห้องสามล้านบาท ถ้าตั้งทุนสูงเกินไป คุณจ่ายเบี้ยเพิ่มโดยไม่ได้อะไร เพราะหลักการชดใช้ตามความเสียหายจริงทำให้บริษัทจ่ายไม่เกินที่เสียหาย ถ้าตั้งต่ำเกินไป เงินที่ได้จะไม่พอซ่อม

ความคุ้มครองเสริมที่ควรพิจารณา

ประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ส่วนใหญ่ แต่ยังมีช่องว่างอีกสองเรื่องที่ควรตัดสินใจ

ความรับผิดต่อบุคคลภายนอก

แผ่นพับเรื่องประกันวินาศภัยของสำนักงาน คปภ. แบ่งประกันวินาศภัยเป็นสี่กลุ่ม คืออัคคีภัย รถยนต์ ทางทะเลและขนส่ง และประกันภัยเบ็ดเตล็ด ประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกอยู่ในกลุ่มเบ็ดเตล็ด และเป็นความคุ้มครองที่จ่ายเมื่อคุณต้องรับผิดชดใช้ความเสียหายให้คนอื่น เช่น เพื่อนบ้านชั้นล่างในตัวอย่างน้ำรั่ว แพ็กเกจประกันห้องชุดที่ขายในตลาดหลายแบบรวมความคุ้มครองนี้ไว้ ถ้าแพ็กเกจที่คุณดูอยู่ไม่มี ให้ถามว่าซื้อเพิ่มได้หรือไม่

การโจรกรรม

แผ่นพับเดียวกันอธิบายประกันโจรกรรมสามแบบ แบบ จร.1 คุ้มครองการลักทรัพย์ที่มีร่องรอยงัดแงะเข้าสถานที่ รวมความเสียหายต่อตัวอาคาร แบบ จร.2 เพิ่มการชิงทรัพย์และปล้นทรัพย์ แบบ จร.3 ไม่ต้องมีร่องรอยงัดแงะ ห้องชุดส่วนใหญ่เข้าออกด้วยคีย์การ์ดหรือกุญแจ หากขโมยใช้กุญแจสำรองที่หลุดไป ร่องรอยงัดแงะจะไม่มี เงื่อนไขของแบบแรกจึงอาจไม่พอสำหรับห้องที่เปลี่ยนผู้เช่าบ่อย

ห้องที่ปล่อยเช่า

ถ้าคุณเป็นเจ้าของห้องและปล่อยเช่า ประกันของคุณดูแลตัวห้อง งานตกแต่ง และเฟอร์นิเจอร์ที่ให้เช่า ส่วนข้าวของของผู้เช่าเป็นทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าต้องทำประกันเอง แนบรายการเฟอร์นิเจอร์ไว้กับสัญญาเช่า จะช่วยให้แยกได้ชัดตอนเกิดเหตุ ความรับผิดเมื่อน้ำรั่วไปห้องอื่นในช่วงที่ผู้เช่าอยู่ก็ควรเขียนไว้ในสัญญาเช่าว่าใครรับผิดชอบ

เมื่อเกิดเหตุในห้อง ลำดับที่ควรทำ

ความคุ้มครองจะมีประโยชน์เต็มที่เมื่อคุณจัดการเหตุการณ์ถูกลำดับ ตัวอย่างกรณีน้ำรั่ว ซึ่งเป็นเหตุที่พบบ่อยที่สุด

1. ปิดวาล์วน้ำของห้อง หรือแจ้งช่างของนิติบุคคลให้ปิดทันที เพื่อหยุดความเสียหายไม่ให้ลาม
2. ถ่ายรูปและวิดีโอจุดต้นเหตุ พื้น ผนัง และของที่เปียก ก่อนเริ่มเก็บกวาด
3. แจ้งนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร และขอให้ช่างบันทึกสาเหตุ เอกสารนี้ช่วยยืนยันว่าเป็นภัยเนื่องจากน้ำจากท่อ
4. แจ้งบริษัทประกันโดยเร็ว ก่อนจ้างช่างซ่อมใหญ่ บริษัทมักต้องการส่งผู้สำรวจภัยมาดูความเสียหายก่อน
5. ถ้าห้องข้างล่างเสียหาย ให้คุยกับเพื่อนบ้านอย่างสุภาพ แต่อย่ารับปากจ่ายเงินจำนวนใดก่อนบริษัทประกันประเมิน

ข้อสุดท้ายสำคัญกว่าที่คิด การตกลงจ่ายเองก่อนอาจทำให้บริษัทโต้แย้งยอดเงินภายหลัง เพราะบริษัทไม่ได้มีส่วนร่วมในการประเมิน ปล่อยให้ผู้สำรวจภัยของบริษัทเป็นคนคุยเรื่องตัวเลขกับฝั่งที่เสียหาย คุณจะไม่ต้องเป็นคนกลางระหว่างเพื่อนบ้านกับบริษัท

หลังเคลมเสร็จ ใช้โอกาสนั้นตรวจท่อและสายน้ำดีทุกจุดในห้อง สายฉีดชำระและสายน้ำดีใต้อ่างมีอายุการใช้งาน เปลี่ยนก่อนแตกมีราคาถูกกว่าเคลมทุกครั้ง

สรุปการตัดสินใจ ทำเพิ่มหรือไม่

คำตอบขึ้นกับสามคำถาม

1. ถ้าห้องเสียหายทั้งหมดพรุ่งนี้ คุณมีเงินสดพอทำห้องใหม่หรือไม่
2. คุณมีภาระผ่อนห้องที่ยังต้องจ่ายต่อแม้ห้องอยู่ไม่ได้หรือไม่
3. ถ้าน้ำจากห้องคุณทำให้ห้องข้างล่างเสียหายหนึ่งแสนบาท คุณจ่ายไหวหรือไม่

ถ้าคำตอบข้อใดข้อหนึ่งคือไม่ไหว ประกันห้องชุดเป็นค่าใช้จ่ายที่คุ้มค่า เบี้ยของประกันอัคคีภัยที่อยู่อาศัยต่ำเมื่อเทียบกับทุน เพราะห้องชุดในอาคารที่มีระบบดับเพลิงถือเป็นความเสี่ยงไม่สูง สมาคมประกันวินาศภัยไทยระบุว่าปัจจัยกำหนดเบี้ยได้แก่ ลักษณะการใช้อาคาร ชั้นของสิ่งปลูกสร้าง ทำเล และอุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัย ซึ่งคอนโดส่วนใหญ่ได้เปรียบเกือบทุกข้อ

ถ้าคุณกำลังผ่อนห้องกับธนาคาร ให้ตรวจสัญญาเงินกู้ว่าธนาคารกำหนดให้ทำประกันอัคคีภัยหรือไม่ และกรมธรรม์ที่ทำไว้ตอนกู้คุ้มครองถึงงานตกแต่งหรือแค่ตัวห้อง ส่วนประกันที่คุ้มครองหนี้เมื่อผู้กู้เสียชีวิตเป็นคนละเรื่องกัน อ่านความต่างได้ในบทความประกัน MRTA และขั้นตอนกู้ซื้อห้องชุดอยู่ในบทความสินเชื่อคอนโด

เมื่อเปรียบเทียบแพ็กเกจแล้วยังไม่แน่ใจว่าเงื่อนไขภัยเนื่องจากน้ำหรือความรับผิดต่อบุคคลภายนอกในแต่ละฉบับต่างกันอย่างไร สอบถามสำนักงาน คปภ. ได้ที่สายด่วน 1186