กองทุนอสังหา คือ อะไร REIT ต่างจากกองทุนรวมที่ลงทุนอสังหาอย่างไร

กองทุนอสังหาคือทางที่คนมีเงินหลักพันหรือหลักหมื่นได้เป็นเจ้าของส่วนเล็ก ๆ ของอาคารสำนักงาน คลังสินค้า ศูนย์การค้า หรือโรงแรม แล้วรับส่วนแบ่งจากค่าเช่าที่ทรัพย์สินเหล่านั้นทำได้ คุณไม่ต้องหาผู้เช่า ซ่อมหลังคา หรือเก็บค่าเช่าเอง มีผู้จัดการทำแทน และคุณจ่ายค่าธรรมเนียมให้เขา

ในประเทศไทย คำว่ากองทุนอสังหาถูกใช้เรียกของสองแบบที่ทำงานต่างกัน ถ้าแยกไม่ออก จะเทียบผลตอบแทนหรือความเสี่ยงผิดตั้งแต่ต้น

สองแบบที่คนเรียกรวมกันว่ากองทุนอสังหา

ประเด็น	REIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)	กองทุนรวมเปิดที่ลงทุนในอสังหา
ถือทรัพย์สินอย่างไร	ถืออสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า	ส่วนใหญ่ซื้อหน่วย REIT หลายกองอีกทอดหนึ่ง ทั้งในและต่างประเทศ
ซื้อขายที่ไหน	ตลาดหลักทรัพย์ฯ ผ่านบัญชีหุ้น ราคาเปลี่ยนทั้งวัน	ผ่าน บลจ. ธนาคาร หรือแอปกองทุน ที่ราคา NAV สิ้นวัน
ใครบริหาร	ผู้จัดการกองทรัสต์ที่ได้รับอนุมัติจาก ก.ล.ต. และมีทรัสตีกำกับ	ผู้จัดการกองทุนของ บลจ.
เงินขั้นต่ำ	ราคาต่อหน่วยคูณหน่วยการซื้อขาย	ตามที่กองกำหนด บางกองเริ่มหลักร้อยบาท
การกระจาย	ทรัพย์สินไม่กี่แห่งในกองเดียว	กระจายหลาย REIT หลายประเภทในกองเดียว

ตลาดหลักทรัพย์ฯ อธิบายว่ากองทุนรวมคือการนำเงินจากผู้ลงทุนหลายคนมาให้ผู้จัดการกองทุนลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมแบบที่สองจึงเหมาะกับคนที่อยากได้การกระจายหลาย REIT โดยไม่ต้องเลือกเอง วิธีซื้อขายและค่าธรรมเนียมของกองทุนรวมอยู่ใน กองทุนรวมคืออะไร

นอกจากสองแบบนี้ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดิมที่จัดตั้งไว้ก่อนเกณฑ์ REIT และยังซื้อขายอยู่บางกอง โครงสร้างคล้าย REIT แต่ข้อจำกัดเรื่องเงินกู้และประเภททรัพย์สินต่างกัน ถ้าเจอชื่อกองแบบนี้ ให้อ่านหนังสือชี้ชวนของกองนั้นแยกต่างหาก

เกณฑ์ที่ REIT ต้องทำตาม

หน้าการจดทะเบียน REIT ของตลาดหลักทรัพย์ฯ กำหนดเกณฑ์หลักไว้ ซึ่งช่วยให้ผู้ลงทุนรู้ว่าอะไรที่ REIT ทำได้และทำไม่ได้

เกณฑ์	รายละเอียด
ขนาดขั้นต่ำ	ทุนชำระแล้วไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท และทรัพย์สินที่ลงทุนมีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท
ผู้ถือหน่วย	ไม่น้อยกว่า 250 ราย และผู้ถือหน่วยรายย่อยถือรวมไม่น้อยกว่า 20% ในแต่ละชนิด
การจ่ายประโยชน์ตอบแทน	ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว
เงินกู้	ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม หรือไม่เกิน 60% ถ้าได้อันดับความน่าเชื่อถือระดับลงทุนได้
ทรัพย์สินที่พร้อมให้ประโยชน์	ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนทรัพย์สินระหว่างก่อสร้างไม่เกิน 10%
สิ่งที่ห้ามทำเอง	ประกอบกิจการโรงแรมหรือโรงพยาบาลด้วยตนเอง ต้องให้ผู้อื่นเช่าไปดำเนินการ

เกณฑ์ข้อจ่ายปันผล 90% ทำให้ REIT เป็นสินทรัพย์ที่จ่ายเงินสดออกมาสม่ำเสมอ แต่ก็แปลว่ากองเก็บกำไรไว้ขยายตัวได้น้อย การเติบโตจึงมักมาจากการเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ ซึ่งผู้ถือหน่วยเดิมต้องตัดสินใจว่าจะใส่เงินเพิ่มหรือยอมถูกลดสัดส่วน

กรรมสิทธิ์กับสิทธิการเช่า ทำให้ปันผลไม่เท่ากัน

ตลาดหลักทรัพย์ฯ ระบุว่า REIT ลงทุนได้ทั้งการถือกรรมสิทธิ์ (freehold) และสิทธิการเช่า (leasehold) ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ความต่างนี้สำคัญมากเวลาอ่านอัตราปันผล

ตัวอย่างสมมติ REIT สองกองราคาหน่วยละ 10 บาท จ่ายปันผลปีละ 0.70 บาทเท่ากัน อัตราปันผล 7% เท่ากัน

ประเด็น	กอง ก ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร	กอง ข ถือสิทธิการเช่าเหลือ 15 ปี
เมื่อสิ้นปีที่ 15	ยังถือทรัพย์สินอยู่	สิทธิหมด ทรัพย์สินกลับไปเป็นของเจ้าของที่ดิน
มูลค่าทรัพย์สินตามเวลา	ขึ้นลงตามตลาดอสังหา	ลดลงเรื่อย ๆ จนเป็นศูนย์
ปันผล 7% ประกอบด้วย	ผลตอบแทนจากค่าเช่า	ค่าเช่าบวกส่วนที่เป็นการทยอยคืนเงินลงทุน

ถ้าคุณซื้อกอง ข ที่ 10 บาทและถือ 15 ปี รับปันผลรวม 10.50 บาท แต่มูลค่าหน่วยเมื่อสิทธิการเช่าหมดจะเหลือใกล้ศูนย์ กำไรจริงคือราว 0.50 บาทต่อหน่วยตลอด 15 ปี ไม่ใช่ 7% ต่อปี ตัวอย่างนี้ตัดเรื่องการต่อสัญญาเช่าและการขายระหว่างทางออกเพื่อให้เห็นภาพ แต่หลักคิดคือปันผลของกองสิทธิการเช่าต้องสูงกว่ากองกรรมสิทธิ์จึงจะคุ้มกัน

เงินกู้ในกองทำให้ปันผลสูงขึ้น และเสี่ยงขึ้นพร้อมกัน

เพดานเงินกู้ 35% หรือ 60% ของสินทรัพย์รวมเปิดให้ REIT ใช้เงินกู้ซื้อทรัพย์สินเพิ่มได้ ถ้าค่าเช่าสุทธิที่ได้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนต่างตกเป็นของผู้ถือหน่วย ปันผลต่อหน่วยจึงสูงขึ้น แต่ถ้าค่าเช่าลดหรือดอกเบี้ยขึ้น ผลจะกลับทาง

ตัวอย่างสมมติ REIT มีทรัพย์สิน 1,000 ล้านบาท ค่าเช่าสุทธิปีละ 7% หรือ 70 ล้านบาท เทียบสองโครงสร้าง

รายการ	ไม่มีเงินกู้	กู้ 35% ดอกเบี้ย 4%
เงินของผู้ถือหน่วย	1,000 ล้านบาท	650 ล้านบาท
ค่าเช่าสุทธิ	70 ล้านบาท	70 ล้านบาท
ดอกเบี้ยจ่าย	0	350 × 4% = 14 ล้านบาท
เหลือให้ผู้ถือหน่วย	70 ล้านบาท	56 ล้านบาท
ผลตอบแทนต่อเงินผู้ถือหน่วย	7.0%	56 ÷ 650 = 8.6%

ถ้าอัตราการเช่าลดลงจนค่าเช่าสุทธิเหลือ 5% หรือ 50 ล้านบาท กองไม่มีเงินกู้ยังให้ 5.0% ส่วนกองที่กู้ 35% เหลือ 36 ล้านบาท คิดเป็น 36 ÷ 650 = 5.5% ส่วนที่ลดลงคือ 3.1 จุด มากกว่ากองไม่มีเงินกู้ที่ลด 2 จุด เงินกู้ทำให้ทั้งขาขึ้นและขาลงแรงขึ้น และถ้าเงินกู้ครบกำหนดตอนดอกเบี้ยสูง กองอาจต้องเพิ่มทุนหรือขายทรัพย์สินในจังหวะที่ไม่ดี

สัดส่วนหนี้อ่านได้จากงบการเงิน ตัวเลขเงินกู้ต่อสินทรัพย์รวมอยู่ในรายงานรายไตรมาสและรายงานประจำปีของกอง ให้ดูทั้งยอดรวมและปีที่เงินกู้ก้อนหลักครบกำหนด

ดอกเบี้ยขึ้น ราคา REIT มักถูกกดลง เพราะอะไร

REIT ถูกซื้อเพราะปันผล ผู้ลงทุนจึงเทียบอัตราปันผลกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล เมื่อดอกเบี้ยพันธบัตรสูงขึ้น ส่วนชดเชยที่ REIT ให้เหนือพันธบัตรแคบลง ผู้ลงทุนบางส่วนขายออก ราคาลดลงจนอัตราปันผลสูงขึ้นอีกครั้ง

ผลกระทบซ้ำชั้นที่สองคือ REIT ที่มีเงินกู้ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นเมื่อกู้ใหม่หรือต่ออายุเงินกู้ กำไรที่นำมาจ่ายปันผลจึงลดลงด้วย

ตัวอย่างสมมติ REIT จ่ายปันผลปีละ 0.60 บาทต่อหน่วย ตลาดเคยยอมรับอัตราปันผล 6% ราคาจึงอยู่ราว 10 บาท ถ้าดอกเบี้ยสูงขึ้นจนตลาดต้องการอัตราปันผล 7.5% ราคาที่ทำให้ได้ 7.5% คือ 0.60 ÷ 0.075 = 8 บาท ลดลง 20% ทั้งที่ปันผลไม่เปลี่ยน

อ่านรายงานของ REIT ดูตรงไหน

เอกสารความรู้ของตลาดหลักทรัพย์ฯ เรื่อง REIT ระบุหน้าที่เปิดเผยข้อมูลหลายอย่าง เช่น มูลค่าทรัพย์สินสุทธิรายไตรมาสภายใน 45 วัน รายงานประจำปีภายใน 4 เดือน แบบ 56-REIT ภายใน 3 เดือนหลังสิ้นรอบปีบัญชี และประกาศวันปิดสมุดทะเบียนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 14 วัน ข้อมูลที่ควรเปิดดูในเอกสารเหล่านี้

1. อัตราการเช่าพื้นที่ ย้อนหลังหลายไตรมาส ดูแนวโน้ม
2. ผู้เช่าห้ารายใหญ่ คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้
3. อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยที่เหลือ และปีที่สัญญาใหญ่หมด
4. สัดส่วนกรรมสิทธิ์กับสิทธิการเช่า และอายุสิทธิที่เหลือ
5. เงินกู้ต่อสินทรัพย์รวม เทียบกับเพดาน 35% หรือ 60%
6. ราคาตลาดเทียบมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย
7. ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีต่อปี

ข้อ 6 บอกว่าตลาดตีราคาสูงหรือต่ำกว่ามูลค่าประเมิน ส่วนต่างมากไม่ได้แปลว่าถูกหรือแพงเสมอ เพราะมูลค่าประเมินมาจากสมมติฐานของผู้ประเมิน

ปันผล วันปิดสมุด และภาษี

ผู้ที่มีชื่อในทะเบียนในวันปิดสมุดทะเบียนจึงจะได้รับประโยชน์ตอบแทนงวดนั้น ราคามักลดลงในวันขึ้นเครื่องหมาย XD ตามจำนวนปันผลที่จ่าย การซื้อก่อนวัน XD เพื่อรับปันผลจึงไม่ได้กำไรฟรี วิธีอ่านวัน XD อยู่ใน XD คืออะไร

เรื่องภาษีของประโยชน์ตอบแทนจาก REIT ขึ้นกับประเภทของเงินที่ได้รับและสถานะผู้รับ ตรวจในหนังสือรับรองการหักภาษีที่ได้รับทุกงวด หลักการภาษีเงินปันผลทั่วไปอยู่ใน ภาษีเงินปันผล และถ้าไม่แน่ใจว่าเงินที่ได้จาก REIT ของคุณเข้าหลักใด สอบถามกรมสรรพากรที่ 1161

ความเสี่ยงที่ต้องรับรู้ก่อนซื้อ

ความเสี่ยง	เกิดขึ้นอย่างไร	สิ่งที่ช่วยลด
ราคาตลาด	ราคาหน่วยขึ้นลงทุกวันตามแรงซื้อขายและดอกเบี้ย	ถือในสัดส่วนที่รับการติดลบได้
ผู้เช่า	ผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกหรือขอลดค่าเช่า	เลือกกองที่ผู้เช่ากระจาย
สิทธิการเช่า	มูลค่าลดลงเมื่อใกล้หมดอายุ	ดูอายุสิทธิที่เหลือก่อนดูปันผล
สภาพคล่อง	บางกองซื้อขายน้อย ขายจำนวนมากแล้วราคาตก	ดูมูลค่าซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน
การพักการซื้อขาย	ตลาดหลักทรัพย์ฯ ระบุว่า REIT ที่ถูกพักการซื้อขายนานเกิน 2 ปีเข้าข่ายเพิกถอน	ติดตามประกาศของกอง

ภาพรวมความเสี่ยงของการลงทุนทุกประเภทอยู่ใน ความเสี่ยงในการลงทุน

เช็กลิสต์ก่อนซื้อ REIT กองแรก

1. ตัดสินใจก่อนว่าจะเลือกเองรายกอง หรือซื้อกองทุนรวมที่กระจายหลาย REIT
2. ถ้าเลือกเอง ดูประเภททรัพย์สิน กรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า และอายุสิทธิที่เหลือ
3. คำนวณผลตอบแทนที่ปรับเรื่องสิทธิการเช่าแล้ว ไม่ใช่อัตราปันผลอย่างเดียว
4. ดูเงินกู้เทียบสินทรัพย์รวม และปีที่เงินกู้ก้อนใหญ่ครบกำหนด
5. ดูผู้เช่ารายใหญ่และวันหมดสัญญา
6. กำหนดสัดส่วน REIT ไม่ให้มากจนพอร์ตพึ่งพาอสังหาประเภทเดียว

ตัวอย่างผลลัพธ์สมมติ คนที่มีงบ 50,000 บาทสำหรับสินทรัพย์ประเภทอสังหา เลือกกองทุนรวมที่ลงทุนใน REIT หลายประเภทแทนการซื้อ REIT สิทธิการเช่ากองเดียวที่ปันผล 8% เพราะพบว่ากองนั้นเหลือสิทธิการเช่า 9 ปี เมื่อหักส่วนที่เป็นการทยอยคืนทุนออก ผลตอบแทนจริงต่ำกว่าที่เห็นมาก ถ้าต้องการความเห็นก่อนตัดสินใจ ปรึกษาผู้แนะนำการลงทุนที่ได้รับใบอนุญาตจาก ก.ล.ต. ที่บริษัทหลักทรัพย์ที่คุณเปิดบัญชีไว้